서울북부지방법원 2024타경120231. 쌍문동 다원힐스빌 6층 601호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 중심은 등기된 임차권자 강동균입니다. 강동균은 2021년 6월 10일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 24일, 보증금은 335,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2024년 11월 7일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차관계입니다.
원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가 265,600,000원 중 집행비용 4,518,400원을 먼저 제외한 261,081,600원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 73,918,400원이 남습니다. 대항력 있는 임차인이라면 이 부족분은 통상 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경120231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로109가길 39, 6층601호 (쌍문동,다원힐스빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 · 철근콘크리트구조 6층 건물의 제6층 제601호 |
| 소유자 | 송영재 · 2021.07.05 소유권 이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 265,600,000원 (감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,863,412원 |
| 유찰 / 매각기일 | 12회 / 2026.09.08 |
| 민간임대주택등기 | 2021.07.30 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 승부처
2021년 3월 5일 설정됐던 서울우유협동조합 근저당권 1,398,000,000원은 2021년 5월 26일 이미 말소됐습니다. 이후 강동균이 2021년 6월 10일 전입·점유했고, 2023년 6월 30일 보증금 335,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 11월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 강동균의 임차관계는 말소기준보다 앞섭니다.
다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 잔존 임대차보증금의 매수인 상대 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약 때문에 이 사건에서는 선순위 임차권의 통상적인 인수 구조를 그대로 적용하지 않고 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 강동균 | 335,000,000원 | 2021.06.10 / 2021.05.24 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 2021.06.10 / 2021.05.24 | 승계 중복신고 |
실제 임차인은 강동균 1명입니다. ‘시보증’ 신고는 강동균 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 관계로, 별도의 임차보증금이 아닙니다. 따라서 335,000,000원과 별도로 보증금을 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 2.656억은 표면상 낮지만 ‘동일면적 시세’로 단정 금지
다원힐스빌은 총 10세대, 사용승인일은 2021년 2월 19일입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 2025년 12월 전용 43.61㎡·4층이 360,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 43.61㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 360,000,000원 |
현재 실질취득 265,600,000원은 이 최근 거래가의 73.8% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 94,400,000원 낮습니다. 하지만 대상 비교면적은 38.925㎡이고 최근 거래는 43.61㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 73.8%라는 수치를 그대로 ‘동일평형 대비 26.2% 저렴하다’는 의미로 해석하면 안 됩니다. 특히 거래 표본도 단 1건이어서, 가격상 할인 징후는 있으나 정확한 시세 메리트의 크기는 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,518,400원 |
| 1. 임차인 강동균 보증금 | 335,000,000원 | 261,081,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 359,863,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적인 배당계산상 강동균 보증금 미배당은 73,918,400원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 이 임차관계의 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액만 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 265,600,000원 | 73,918,400원 | 265,600,000원 |
| 13회 유찰 시 | 212,480,000원 | 126,294,720원 | 212,480,000원 |
| 14회 유찰 시 | 169,984,000원 | 168,195,776원 | 169,984,000원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분이 유찰될수록 커져, 단순히 최저가가 내려간다고 실제 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 해당 잔존 보증금 청구가 해소되므로, 각 회차의 실질취득은 해당 최저가와 동일하게 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도봉중학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 6층 601호. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 북측·남측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 2,795,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 현장조사 당시 폐문부재로 직접 확인되지 않아 외부관찰·탐문 및 건축물현황도를 토대로 파악됐습니다.
- 환금성. 다원힐스빌은 총 10세대이고 경매 통계상 평균 유찰 12.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 반복 유찰 이력은 환금성 판단에서 강한 감점 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 강동균 1명이며 ‘시보증’은 강동균 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.30 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력 범위를 매각조건·등기 원문과 대조하세요.
- 시세 비교 보수적 적용. 최근 거래 360,000,000원은 43.61㎡이고 대상 비교면적은 38.925㎡입니다. 73.8%라는 비율을 동일면적 할인율로 그대로 쓰지 마세요.
- 12회 유찰 원인 점검. 최저가 숫자만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 권리, 물건 상태, 수요, 환금성 중 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수리비를 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”만 보고 포기할 물건도, “73.8%”만 보고 달려들 물건도 아니다
표면만 보면 보증금 335,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당표도 현재 가격에서 73,918,400원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약이 핵심입니다. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어 이 임차관계의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 265,600,000원으로 봅니다.
가격은 표면상 최근 거래 360,000,000원의 73.8%지만, 그 거래는 대상보다 큰 43.61㎡이고 표본도 단 1건입니다. 여기에 12회 유찰·10세대 규모·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격과 환금성에 대한 검증은 여전히 필요한 물건입니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 확약서의 효력 범위와 반복 유찰의 이유를 확인하는 것이 입찰 판단의 승부처입니다.
