서울북부지방법원 2024타경121227. 정릉동 루마하우스정릉 3층 304호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 230,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,870,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 13.4% 수준이라 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 김지영은 2021.12.20 전입·점유, 2021.11.29 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2023.04.28 압류보다 앞서 대항력을 취득했습니다.
김지영의 보증금은 198,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금 30,870,000원에서 집행비용 955,660원을 제외한 29,914,340원이 임차인에게 배당되는 계산이므로, 부족분 168,085,660원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가만 30,870,000원이라고 생각할 것이 아니라 실질취득 198,955,660원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경121227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉로21길 8-35, 3층304호 (정릉동,루마하우스정릉) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.12㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.10.26 |
| 소유자 | 이현우 (2019.08.09. 거래가액 208,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 30,870,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,869,967원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기 순위보다 임차인의 선행 대항력이 핵심
현재 말소기준은 2023.04.28 갑구 9번 압류입니다. 등기부의 김지영 주택임차권 자체는 2023.08.02 접수되어 말소기준보다 뒤지만, 실제 전입·점유는 2021.12.20이므로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 2023.08.02 접수 제114640호 주택임차권이 매수인이 인수할 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 소멸한다”는 식으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 김지영 외 미상 항목을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 제3층 제304호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.20 확정 2021.11.29 | 198,000,000원 | 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 168,085,660원 |
| 금융공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김지영과 별도로 금융공사가 매각물건명세서에 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 항목을 대항력 있다고 단정할 수도, 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.99억에 머문다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김지영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 30,870,000원 | 168,085,660원 | 198,955,660원 |
| 10회 유찰 시 | 24,696,000원 | 174,148,528원 | 198,844,528원 |
| 11회 유찰 시 | 19,756,800원 | 178,998,822원 | 198,755,622원 |
④ 시세 비교 — 30,870,000원이 아니라 198,955,660원을 놓고 봐야 한다
루마하우스정릉 전용 29.12㎡의 확인된 거래는 2023.05, 4층, 230,000,000원 1건입니다. 감정가 역시 230,000,000원입니다. 표면상 최저가는 이 시세의 13.4%에 불과하지만, 실제 비교 대상은 현재 회차 기준 198,955,660원의 실질취득 부담입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 29.12㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | 29.12㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
실질취득 198,955,660원은 확인된 230,000,000원 거래보다 낮지만, 시세 표본이 2023.05 거래 1건뿐입니다. 2026.08.19 매각기일과 시차가 크고 비교 거래가 한 건이라, 이 자료만으로 현재 시세 대비 충분히 싸다고 단정하기 어렵습니다. 특히 이 단지는 14세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 9.5회, 낙찰률은 0.0으로 기재돼 있어 환금성까지 함께 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 198,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 경매신청채권자 · 한국주택금융공사 | 222,869,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김지영 보증금 부족분 168,085,660원이 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사 청구액 222,869,967원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 전용 29.12㎡, 2018.10.26 사용승인된 지상5층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 정수초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 필지 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 제한보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역이며 하천 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 토지면적 302.0㎡, 공시지가 2,737,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 루마하우스정릉은 14세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 9.5회·낙찰률 0.0으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 30,870,000원을 취득가격으로 보지 말고 현재 인수액 168,085,660원을 합친 198,955,660원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김지영 보증금 확인. 전입 2021.12.20·확정 2021.11.29·보증금 198,000,000원·배당요구 관계와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본 대조해야 합니다.
- 금융공사 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성도 미상입니다. 김지영 인수액과 별개의 추가 위험으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 10회 유찰 시 낙찰가 24,696,000원에 인수 174,148,528원, 11회 유찰 시 낙찰가 19,756,800원에 인수 178,998,822원으로 계산됩니다.
- 시세 재확인. 확인된 동일면적 거래는 2023.05 230,000,000원 한 건이므로 현재 가격 판단에 앞서 최근 거래 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 현재 배당표는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 명도 관계. 임차권등기와 별도 점유 기재가 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,087만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 9회 유찰된 30,870,000원이라는 숫자입니다. 대항력 있는 김지영의 보증금 198,000,000원 가운데 현재 회차에서 168,085,660원이 미배당으로 남기 때문에 매수인의 실질취득 부담은 198,955,660원입니다. 한 번, 두 번 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 총 부담은 약 1.99억원에서 크게 움직이지 않습니다.
시세 쪽도 단순하지 않습니다. 확인된 전용 29.12㎡ 거래는 2023.05의 230,000,000원 한 건뿐이고, 단지는 14세대, 경매 평균 유찰 횟수는 9.5회입니다. 여기에 김지영과 별도로 금융공사의 전입·보증금 관계가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 완전히 닫을 수 없습니다. 결론은 최저가만 보면 파격적이지만, 권리와 실질취득가를 합치면 전혀 다른 물건입니다. 현재 자료만으로는 가격 할인보다 인수구조와 미상 점유관계 확인이 우선입니다.
