서울북부지방법원 2024타경121296. 강북구 수유동 다원힐스빌1동 4층 401호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 295,000,000원이지만 13회 유찰돼 현재 최저매각가는 16,218,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 2020.04.21. 전입·점유를 갖춘 서재영의 대항력을 먼저 봐야 합니다. 서재영은 보증금 275,000,000원, 확정일자 2020.03.19., 임차권등기 2024.04.24.로 확인되며 배당요구도 했습니다.
말소기준은 2022.01.21. 중랑세무서장의 압류입니다. 서재영의 전입·점유는 이보다 앞선 2020.04.21.이므로 대항력이 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 임차보증금에 15,526,076원뿐이라 잔액 259,473,924원이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경121296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로138길 68, 4층401호 (수유동,다원힐스빌1동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 16,218,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서재영 / 287,815,753원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 대항력 임차권이 먼저다
등기부상 과거 서울우유협동조합 근저당권 1,044,000,000원은 이미 2020.04.21. 말소됐습니다. 현재 말소기준인 2022.01.21. 압류 이후 강제경매개시결정과 강북구·국의 추가 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
② 임차관계 — 보증금 미배당 잔액을 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서재영 | 제4층 제401호 전부 | 2020.04.21 / 2020.03.19 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 임차권자 | 주거 | 2020.04.21 / 2020.03.19 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확인 필요 |
서재영은 등기부 임차권등기·문건접수·매각물건명세서에서 확인됩니다. 별도로 명세서상 “임차권자” 표기가 있고 동일한 전입일·확정일자가 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 보증금 중복 합산 없이 원본 명세서에서 동일 임차관계인지 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1,621만원이 아니라 약 2.75억을 봐야 한다
다원힐스빌의 전용 40.7㎡ 전후 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 293,333,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 6층 303,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래들보다 5.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 40.7㎡ | 6 | 303,000,000원 |
| 2024.05 | 40.7㎡ | 5 | 293,000,000원 |
| 2023.06 | 40.99㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 293,333,333원 |
표면 최저가 16,218,000원은 최근 12개월 거래가의 5.4%에 불과하지만, 이 비율은 투자판단 기준으로 사용할 수 없습니다. 현재 회차에서 서재영에게 15,526,076원이 배당되고 259,473,924원이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 그만큼 커지는 구조입니다. 따라서 경제적 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 약 275,000,000원 수준의 실질취득입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 691,924원 |
| 1. 임차인 서재영 보증금 | 275,000,000원 | 15,526,076원 |
| 2. 경매개시결정 · 서재영 | 287,815,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분은 259,473,924원으로 계산돼 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당액과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 16,218,000원 | 15,526,076원 | 259,473,924원 |
| 14회 유찰 시 | 12,974,400원 | 12,340,861원 | 262,659,139원 |
| 15회 유찰 시 | 10,379,520원 | 9,792,689원 | 265,207,311원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성여자대학교 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 버스정류장과 4.19민주묘지역(우이신설선)이 있으며 대중교통 이용상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층, 도시가스난방·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 4~6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 다원힐스빌은 총 10세대, 사용승인일은 2019.05.17.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 16,218,000원만 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 275,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 서재영 임대차 원본 확인. 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유경위·신청채권 원인을 대조해야 합니다.
- 명세서상 별도 “임차권자” 확인. 동일한 전입일·확정일자가 적혀 있으나 보증금은 미상입니다. 동일 임차관계인지 별도 점유자인지 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당이 감소하고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 단순 할인폭이 아니라 권리구조와 실제 점유·명도 상태가 반복 유찰의 원인인지 현장과 원본서류에서 점검해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 확인 거래는 2026.06. 303,000,000원 1건입니다. 전체 평균 293,333,333원만으로 가격을 판단하지 마세요.
맺으며 — “1,621만원짜리 집”이 아니다
13회 유찰로 최저매각가가 16,218,000원까지 내려온 숫자는 매우 강하게 보이지만, 이 사건의 경제적 실체는 그 숫자에 있지 않습니다. 2020.04.21. 대항요건을 갖춘 서재영의 보증금 275,000,000원이 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 259,473,924원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 약 275,000,000원에 수렴합니다.
최근 12개월 거래 303,000,000원과 비교하면 실질취득 기준으로는 일정한 가격 차이가 존재하지만, 13회 유찰, 대항력 임차권, 명세서상 추가 임차권자 표기, 국세·지방세 압류가 동시에 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 사는 경매”가 아니라, 인수보증금과 관계인·세금·점유관계를 모두 확정한 뒤 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 고난도 물건입니다.
