서울북부지방법원 2024타경121296. 강북구 수유동 다원힐스빌1동 4층 401호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등의 구조이고, 실거래 비교면적은 40.7㎡입니다. 감정가 295,000,000원에서 12회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,272,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 낙찰가가 싸다고 총 취득비용도 같이 내려가는 구조가 아닙니다. 서재영의 주택임차권은 보증금 275,000,000원, 전입·점유개시 2020.04.21, 확정일자 2020.03.19로 기재돼 있고, 말소기준으로 산정된 2022.01.21 국 압류보다 앞섭니다. 현재 최저가 기준 배당으로 서재영에게 돌아가는 금액은 19,507,104원이며, 미배당 보증금 255,492,896원은 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경121296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로138길 68, 4층401호 (수유동,다원힐스빌1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등 |
| 비교면적 / 단지 | 40.7㎡ · 다원힐스빌 · 10세대 · 2019.05.17 준공 |
| 소유자 | 이정우 (2019.03.08 매매, 2020.05.29 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 20,272,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서재영 / 287,815,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2019.05.22 설정된 서울우유협동조합 근저당권 1,044,000,000원은 2020.04.21 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심 기준은 2022.01.21 접수된 국 압류입니다. 서재영은 그보다 앞선 2020.04.21 전입·점유, 2020.03.19 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자로 기재돼 있습니다.
임차인 현황 — 알려진 인수와 미상 위험을 분리
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서재영 | 제4층 제401호 전부 | 275,000,000원 | 2020.04.21 | 2020.03.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 임차권자 | 주거 | 미상 | 2020.04.21 | 2020.03.19 | 가능·미상 | 가능 | 승계 없음 |
서재영 건은 보증금 275,000,000원이 명확하지만, 별도로 기재된 ‘임차권자’는 전입일과 확정일자가 있으면서 보증금이 미상입니다. 따라서 이를 0원 임차로 보아서는 안 되며, 대항력 가능·미상 및 우선변제 가능 상태로 원본 명세서를 대조해야 합니다. 서재영과의 동일성도 단정할 수 없으므로, 알려진 255,492,896원 인수 외 추가 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 275,764,896원을 놓고 본다
다원힐스빌 40.7㎡대 실거래는 제공 표본 3건입니다. 전체 3건 평균은 293,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 303,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 303,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 표본보다 높은 방향으로 5.0%의 추세가 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 40.7㎡ | 6 | 303,000,000원 |
| 2024.05 | 40.7㎡ | 5 | 293,000,000원 |
| 2023.06 | 40.99㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.7㎡ | 1건 | 303,000,000원 |
현재 최저가만 최근 12개월 시세와 비교하면 6.7% 수준이지만, 이 비율은 이 물건의 경제적 부담을 보여주지 못합니다. 20,272,000원 + 255,492,896원 = 275,764,896원이 현재 회차의 실질취득입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 303,000,000원의 91.0%이고, 금액 차이는 27,235,104원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 764,896원 |
| 1. 임차인 서재영 보증금 | 275,000,000원 | 19,507,104원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서재영 | 287,815,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 매각대금 20,272,000원이 집행비용 764,896원과 서재영 보증금 배당 19,507,104원으로 전부 소진됩니다. 서재영 보증금 부족분 255,492,896원은 매수인 인수 추정액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 서재영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 20,272,000원 | 255,492,896원 | 275,764,896원 |
| 13회 유찰 시 | 16,217,600원 | 259,474,317원 | 275,691,917원 |
| 14회 유찰 시 | 12,974,080원 | 262,659,453원 | 275,633,533원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 275,764,896원 → 275,691,917원 → 275,633,533원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘기 때문입니다. 따라서 13회·14회 유찰을 기다린다고 총 취득비용이 16,217,600원이나 12,974,080원 수준으로 내려가는 것이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 덕성여자대학교 남측 인근. 주변에 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 4.19민주묘지역(우이신설선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물이며, 도시가스난방·승강기·주차장·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 4~6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,650,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 다원힐스빌은 10세대 규모이고 제공 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 20,272,000원이 아니라 서재영 인수 255,492,896원을 합친 275,764,896원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 서재영 미배당액 재확인. 배당표상 19,507,104원 배당·255,492,896원 인수는 조세 우선배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 보증금 미상 ‘임차권자’ 확인. 2020.04.21 전입, 2020.03.19 확정일자, 배당요구 기재가 있으므로 보증금과 실제 권리관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 2022.01.21 국 압류, 2024.12.09 강북구 압류, 2025.02.17 국 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 금액에 따라 임차인 배당 및 인수액이 변할 수 있습니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 임차권자 서재영과 강제경매 신청채권자 서재영이 동일하게 기재돼 있으므로 청구금액 287,815,753원과 임차보증금 275,000,000원의 관계를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 오해하지 않기. 13회 유찰 시 실질취득 275,691,917원, 14회 유찰 시 275,633,533원으로 총액은 거의 고정됩니다.
- 시세 표본의 한계. 최근 12개월 거래는 303,000,000원 1건뿐입니다. 층·상태 차이를 포함한 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,027만원 경매”가 아니라 “2.76억 인수형”
표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 295,000,000원이 12회 유찰돼 최저가가 20,272,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 최저가 할인율은 핵심 지표가 아닙니다. 대항력 있는 서재영의 보증금 275,000,000원 가운데 현재 배당 추정액은 19,507,104원뿐이고, 255,492,896원을 매수인이 인수합니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 275,764,896원입니다.
이 금액은 최신 및 최근 12개월 실거래 303,000,000원보다 낮지만, 최근 12개월 표본은 1건이고 단지는 10세대 규모입니다. 더 중요한 것은 별도 ‘임차권자’의 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류가 배당에 영향을 주면 서재영 미배당 보증금도 더 커질 수 있다는 점입니다. 가격만 보면 최근 거래 아래, 권리까지 보면 추가 확인이 많은 C등급 인수형 물건입니다. 이 사건은 낙찰가가 얼마나 더 내려가느냐보다 매수인이 실제로 떠안을 보증금과 조세 영향을 얼마까지 확정할 수 있느냐가 승부처입니다.
