서울북부지방법원 2024타경121586. 신내동 신아타운 지하1층 비13호로, 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 공부상 판매시설입니다. 등기상 소유자는 고연주이고, 현재 말소기준권리는 2012년 4월 26일 설정된 이중갑 명의 근저당권 채권최고액 40,000,000원입니다. 해당 근저당권부채권에는 2024년 11월 5일 신용보증기금의 압류 및 추심명령이 붙었고, 2024년 11월 22일 이중갑의 추심권자인 신용보증기금이 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준권리와 그 이후 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 전형적인 “권리 깨끗한 저가 상가”로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서와 감정인의 사실조회회신에는 이 호실이 인접호수와 경계벽 없이 사용되는 통칭 오픈상가이고, 건물번호표지 및 바닥경계표지가 육안으로 확인되지 않는다고 적혀 있습니다. 건축물대장 및 현황도 등에 따라 경계벽 복원은 가능하다고 판단됐지만, 현재 독립성 상실이 일시적인지 여부까지 감정인이 판단하지는 못했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경121586 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 봉화산로 194, 지하1층비13호 (신내동, 신아타운) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 지하1층 비13호 |
| 소유자 | 고연주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 16,794,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 이중갑 근저당
현재 말소기준은 2012.04.26. 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 40,000,000원이고 채무자는 고연주, 근저당권자는 이중갑입니다. 이후 2024.11.05. 신용보증기금이 이 근저당권부채권을 압류하여 추심명령을 받았고, 2024.11.22. 이중갑의 추심권자인 신용보증기금 명의로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 배당 시나리오상 이들 후순위 경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 위험 — 가격보다 ‘비13호가 어디까지인가’
감정인은 집합건축물대장상 현황도면의 호 위치와 현장의 목재파티션, 커텐자바라 및 기둥 위치 등을 종합 비교한 결과 본건과의 물적 동일성이 인정된다고 판단했습니다. 또한 2025.07.04. 사실조회회신에서 건축물대장 및 건축물현황도 등에 따라 경계벽 복원은 가능할 것으로 판단했습니다.
반면 같은 회신에서 구분건물로 되는 당시 경계벽이 존재했는지는 인근 탐문으로도 확인하지 못했고, 현재 경계벽 제거 등으로 독립성을 상실한 상태가 일시적인지 여부 역시 감정평가사가 판단할 수 있는 영역이 아니라고 밝혔습니다. 신청채권자의 2025.07.10. 회신에서도 신아타운 관리주체 확인 결과 이 상가건물은 오픈상가로 확인됐습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 41,000,000원, 현재 최저매각가는 16,794,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 그러나 동일 또는 유사 상가의 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 16,794,000원 | 23,908,292원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 13,435,200원 | 27,206,634원 |
| 6회 유찰 시 | 26.22% | 10,748,160원 | 29,845,307원 |
추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 그 자체가 투자안전성을 높여 주는 것은 아닙니다. 특히 이 물건은 일반적인 독립 점포가 아니라 현장에서 경계가 명확하지 않은 오픈상가이므로, 가격 할인과 물리적·법적 확인 난도를 분리해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,292원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이중갑 | 40,000,000원 | 16,091,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 40,000,000원 중 16,091,708원이 배당되고 23,908,292원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신현초등학교 북동측 인근으로 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 집합건축물대장상 1999.10.25. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 지하1층 비13호입니다.
- 설비. 공동위생설비, 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 6차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 위치하며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황도 대조. 집합건축물대장상 현황도면과 실제 지하1층 비13호 위치를 직접 대조하세요.
- 경계 확인. 현장에 건물번호표지와 바닥경계표지가 없고 인접호수와 경계벽도 없으므로, 비13호의 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 경계 복원. 감정인은 현황도 등에 따라 경계벽 복원이 가능할 것으로 판단했으나, 실제 복원 조건과 현장 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현재 사용·점유자를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일·유사 상가의 최근 거래자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 관리주체 확인. 신아타운 관리주체가 본건 상가를 오픈상가로 확인한 만큼 관리상 호실 구분 및 사용현황을 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 한계. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 목적물의 명확성
감정가 41,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 16,794,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 2012년 이중갑 근저당이 말소기준이고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 투자 판단을 좌우하는 것은 그 두 숫자가 아닙니다.
현장은 인접호수와 경계벽이 없는 오픈상가이고 건물번호표지와 바닥경계표지도 확인되지 않습니다. 감정인이 현황도 등을 바탕으로 물적 동일성과 경계 복원 가능성을 인정했지만, 현재 독립성 상실이 일시적인지 여부까지는 판단하지 못했습니다. 더구나 최근 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 검증할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 소멸은 비교적 단순하지만 목적물 확인 난도가 높은 저환금성 상가”로 접근하는 것이 맞습니다. 가격은 낮아졌지만, 확인해야 할 위험까지 낮아진 것은 아닙니다.
