최저가 41%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — HUG 확약으로 인수 0원*, 위반건축물과 저환금성이 변수

서울북부지방법원 2024타경121852. 서울 강북구 미아동 제이앤제이빌리지 5층 502호, 전용 27.84㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 209,700,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가가 85,893,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가의 41%”만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 실제 임차인은 이영빈 1명이며, 등기와 배당관계에는 보증기관인 주택도시보증공사가 대위신청인으로 등장합니다. 이는 새로운 임차인이나 별도의 170,000,000원 보증금이 아니라, 기존 임차보증금 권리의 보증기관 승계입니다.

이 임차인은 2019년 3월 점유와 전입을 갖추고 2019년 2월 확정일자를 받은 뒤, 2021년 보증금을 10,000,000원 증액해 총 170,000,000원이 됐습니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외한 83,946,926원이 우선배당되고, 계산상 86,053,074원이 남습니다. 다만 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 이 보증금에 한해 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형이지만 확약으로 실질 0원*

말소기준으로 산정된 권리는 2021.09.24 국세 압류입니다. 이 압류는 2022.05.10 해제돼 등기상 말소됐지만, 임차인의 전입과 점유는 그보다 앞선 2019년 3월에 갖춰졌습니다. 따라서 확약이 없었다면 우선배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사가 매각물건명세서에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 계산상 미배당액 86,053,074원은 룰상 금액으로만 표시하고, 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

② 임차인·보증기관 승계 분석

최초 임대차계약일은 2019.02.16이고, 최초 보증금 160,000,000원에 대해 2019.02.22 확정일자를 받았습니다. 2021.01.04 보증금을 10,000,000원 증액했고, 증액분의 확정일자는 2021.01.22입니다. 등기된 주택도시보증공사 명의는 별도 임차인이 아니라 이영빈 보증금에 대한 대위신청·보증기관 승계이므로, 임차인을 2명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘41% 할인’을 시세 할인으로 볼 수 없다

제이앤제이빌리지는 총 8세대이고, 확인된 비교대상 실거래의 최근 평균·최신 거래·최근 12개월 거래값이 없습니다. 대상 전용면적 27.84㎡와 일치하는 거래 표본도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율이 41%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 낼 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,893,000원 가정)

현재 회차에서 임차보증금의 계산상 미배당액은 86,053,074원입니다. 다만 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 임차보증금 건의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 주택과-25732호(2020.08.19.)에 따라 5층 무단증축 판넬/판넬 5.5㎡가 위반건축물로 표기돼 있고, 제시외건물이 매각에 포함됩니다.
• 행정 위험. 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부는 감정자료에서도 해당 기관에 재확인하도록 명시돼 있습니다.
• 입지. 송중초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설과 교육시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 미아사거리역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 16미터 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기와 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로2류 접합, 과밀억제권역이며 공시지가는 3,635,000원/㎡입니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 경매 평균 유찰 횟수가 9.0회, 낙찰률이 0%이므로 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재돼 있는지와 해당 확약이 이 사건 매수인에게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 이영빈 보증금의 보증기관 승계·대위신청인입니다. 보증금 170,000,000원을 중복 계산하지 마십시오.
• 별도 점유관계 확인. 확약은 이영빈 보증금 건에만 적용됩니다. 현장 방문과 현황조사, 전입세대 열람을 통해 확약 밖 점유자나 임대차가 없는지 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 5층 무단증축 5.5㎡의 위치, 현재 상태, 이행강제금, 원상복구 명령, 대출 및 전입·매매 제한 가능성을 강북구 담당 부서에 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 등기상 국세·지방세 압류 3건의 이력이 있고 1건은 해제·말소됐습니다. 남은 세금 중 당해세가 있으면 임차보증금 예상배당이 줄어들 수 있습니다.
• 가격 비교. 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 41%만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 실제 매매가·전세가와 위반건축물 감가를 별도로 조사해야 합니다.
• 명도·말소 절차. 확약이 있어도 실제 점유 이전과 임차권등기 말소가 자동으로 동시에 완료되는 것은 아니므로 인도 및 말소 협조 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 건축물대장과 위반건축물 관련 행정자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리의 핵심은 풀렸지만, 물건의 핵심은 남아 있다

이 사건의 가장 큰 권리 위험은 최저가보다 큰 170,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차의 우선배당 후에도 86,053,074원이 남지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 확약이 원본에서도 유효하다면 실질취득은 최저매각가 85,893,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다.

그러나 이를 곧바로 “감정가의 41%에 사는 저가 물건”으로 해석해서는 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 총 8세대 소규모 다세대가 평균 9.0회 유찰됐으며, 5층 무단증축 5.5㎡에 대한 이행강제금과 원상회복 위험도 남아 있습니다. 결론은 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격·위반건축물·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 권리만 보면 개선됐지만, 입찰 판단은 현장과 행정 리스크를 확인한 뒤 내려야 합니다.