147,200,000원
119,000,000원
서울북부지방법원 2024타경122237. 상봉역 서측 인근 로젠하임 9층 907호의 케이원건설주식회사 지분 2분의 1을 매각하는 강제경매입니다. 등기상 공유자는 손준모와 케이원건설주식회사로 각 지분이 2분의 1이며, 이번 경매개시결정과 압류·가압류도 케이원건설주식회사 지분을 대상으로 합니다. 따라서 낙찰 대상은 907호 전체가 아니라 공유지분입니다.
말소기준권리는 2024.03.29. 근로복지공단의 가압류입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만, 이인선은 2022.03.31., 오승혜는 2023.11.24. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 배당 후 남는 보증금의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로 275, 9층 907호 (상봉동, 로젠하임) |
| 물건종류 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 9층 |
| 매각대상 | 케이원건설주식회사 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 손준모 지분 2분의 1 · 케이원건설주식회사 지분 2분의 1 |
| 현황 | 공부상 907호 1세대 · 현황 별도 출입구의 907A호·907B호 2세대 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 147,200,000원 (5회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남훈 / 9,605,391원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 문제
말소기준인 근로복지공단 가압류의 청구금액은 66,155,000원입니다. 2024.04.05. 주식회사하우테크의 81,400,000원 가압류는 2024.12.04. 말소됐고, 2024.12.02. 김남훈의 강제경매개시결정과 2024.12.09. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인·점유 신고 — 실제 개인 신고인 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인선 | 907호 | 2022.03.31 | 확정일자 미상 배당요구 2025.01.15 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음인수 가능성 |
| 오승혜 | 907호 | 2023.11.24 | 확정일자 2025.01.15 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음인수 가능성 |
두 신고인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 개인입니다. 다만 임대관계와 보증금이 확인되지 않아 우선변제액과 매수인 인수액은 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 최저가는 134.4%
로젠하임의 거래자료는 12건이지만 분석 대상 면적 29.74㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호수의 정확한 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 최근 거래 방향은 분명합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 109,500,000원이며 최신 거래는 2026.05. 119,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -29.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 18.11㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2025.11 | 10.74㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 16.14㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2024.03 | 11.21㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2023.10 | 13.76㎡ | 8 | 144,000,000원 |
| 2023.10 | 14.70㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2022.05 | 17.84㎡ | 6 | 173,300,000원 |
| 2022.03 | 11.07㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 11.82㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.01 | 11.21㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.01 | 18.11㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 16.58㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 109,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 147,525,000원 |
전체 12건 평균은 147,525,000원으로 현재 최저가와 비슷해 최저가가 전체 평균의 99.8%로 계산됩니다. 그러나 이 수치에는 2022년의 150,000,000원~173,300,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 현재 최저가 147,200,000원은 최근 평균의 134.4%입니다. 더구나 지분매각과 임차보증금 미상 위험까지 있어 가격이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 |
| 1. 가압류 · 근로복지공단 | 66,155,000원 | 66,155,000원 |
| 2. 경매신청 · 김남훈 | 9,605,391원 | 9,605,391원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,578,809원 |
위 계산은 집행비용과 확인된 채권만 반영한 시뮬레이션입니다. 두 점유자의 임차보증금과 우선변제액이 확인되지 않았으므로, 표의 소유자 잔여액과 계산상 인수액 0원은 실제 결과와 달라질 수 있습니다. 임차보증금이 배당되지 않고 남으면 매수인 인수 가능성이 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰(80%) | 147,200,000원 | 0원 | 68,578,809원 |
| 6회 유찰 시(64%) | 117,760,000원 | 0원 | 39,550,969원 |
| 7회 유찰 시(51%) | 94,208,000원 | 0원 | 16,351,865원 |
회차별 미배당 0원은 확인된 채권만을 기준으로 한 값입니다. 임차보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 실제 총취득비용이 같은 비율로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·구조·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역(경의중앙선·7호선) 서측 인근이며 주위에 상업시설, 주거·상업시설, 공공시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 상봉역이 있고, 동측 약 6m·남측 약 35m 도로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기, 냉난방설비, 위생·급배수설비, 기계식주차타워가 설치돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 907호 1세대지만 현황은 별도 출입구가 있는 907A호·907B호 2세대로 구분돼 있고, 평면도상 세대 내부 일부는 현황 공용복도의 일부로 사용됩니다.
- 구조변경. 위반건축물로 확인된 것은 아니지만 구조변경에 대한 관할관청 허가 여부와 위반건축물 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되거나 저촉됩니다. 공시지가는 6,131,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 29세대이며 2019.04.19. 사용승인된 건물입니다. 지분매각, 공유자 우선매수, 현황 2세대 구분, 임차인 미상 위험이 일반 매매 환금성을 제한할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이인선·오승혜의 임대인, 계약 대상 공간, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 보증금이 확인되기 전에는 계산상 인수액 0원을 입찰가 산정에 사용하지 마세요. 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 지분 범위 확인. 취득 대상은 케이원건설주식회사 지분 2분의 1입니다. 907A호나 907B호 중 특정 공간을 단독 취득하는 매각으로 기재돼 있지 않습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회 허용되므로 입찰 결과가 공유자의 행사로 바뀔 가능성을 반영해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최근 12개월 평균 109,500,000원, 최신 거래 119,000,000원, 최근 추세 -29.4%를 우선 참고하고 전체 평균 147,525,000원만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 구조변경 확인. 907A호·907B호 분리 사용의 허가 여부, 원상복구 가능성, 공용복도 침범 여부를 관할관청과 건축물현황도로 대조하세요.
- 관리비·공과금. 관리비와 공과금 미납 여부를 관리주체에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 5회”보다 중요한 세 가지
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 낙찰 대상이 로젠하임 907호 전체가 아니라 케이원건설주식회사 지분 2분의 1입니다. 둘째, 말소기준보다 먼저 전입한 개인 2명의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 셋째, 현재 최저가 147,200,000원은 최근 12개월 평균 109,500,000원의 134.4%이며 최근 거래 추세도 -29.4%입니다.
여기에 공유자 우선매수와 907A호·907B호의 현황 분리 문제까지 겹칩니다. 확인된 후순위 등기는 소멸하지만 그것만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 지분 관계·임차보증금·구조변경을 모두 해소하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
