서울북부지방법원 2024타경122237. 서울 중랑구 상봉동 로젠하임 9층 907호에 관한 강제경매입니다. 감정가는 184,000,000원이지만 8회 유찰되면서 최저매각가가 75,366,000원, 감정가의 약 41% 수준까지 하락했습니다. 가격만 보면 관심을 끌 만한 숫자입니다. 하지만 이 사건의 가장 중요한 단어는 할인율이 아니라 지분매각입니다.

등기상 공유자는 손준모(1/2)와 케이원건설주식회사(1/2)이고, 경매개시결정은 케이원건설주식회사의 지분에 관하여 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자는 907호 전체의 단독소유자가 되는 것이 아니라 기존 공유자 손준모와 함께 권리를 보유하는 공유자가 됩니다. 단독 점유·사용·처분을 자유롭게 할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.

더 중요한 문제도 있습니다. 이인선과 오승혜의 전입일이 모두 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다. 이들의 실제 점유관계와 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 성립 가능성과 미배당 보증금 승계 위험을 배제할 수 없습니다. 배당표에 표시된 인수액 0원은 보증금 미상 임차인을 반영하지 못한 계산상 수치일 뿐, 안전하게 0원으로 확정된 금액이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 지분·점유 문제는 남는다

등기상 말소기준은 2024.03.29 근로복지공단의 가압류입니다. 이 가압류는 케이원건설주식회사 소유 지분에 설정된 것으로 청구금액은 66,155,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 하우테크의 가압류는 이미 말소되어 있습니다.

근저당권 설정 내역은 없지만, 근저당이 없다는 사실이 곧 권리 안전을 의미하지는 않습니다. 이 사건에서는 등기상 금전채권보다 공유지분의 범위와 말소기준보다 앞선 전입자의 점유·보증금 관계가 중요합니다. 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력·보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다.

② 임차·점유관계 — 보증금 미상이 핵심 위험

907호에는 이인선과 오승혜, 실제 임차관계 확인 대상 2명이 기록되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 따른 중복 인원은 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2024.03.29보다 앞서지만, 전입일만으로 법률상 대항력과 보증금 인수액을 확정할 수는 없습니다. 실제 인도·점유, 임대차계약과 보증금 내역, 각 분리세대의 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

907호는 현황상 별도 출입구를 가진 907A호와 907B호로 나뉘어 있습니다. 그러나 두 관계인이 각각 어느 공간을 점유하는지는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약, 보증금 수수, 주민등록, 점유공간을 분리하여 조사해야 합니다. 단순히 한 세대의 임차관계만 확인하고 나머지 공간의 점유를 무시해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 41%라는 숫자에 속으면 안 된다

로젠하임의 실거래 기록은 확인되지만, 거래된 호실 면적이 본건의 대상 면적 29.74㎡와 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 전체 소유권이 아닌 1/2 지분매각입니다. 실거래가격과 경매 최저가 사이의 직접 비교에는 구조적인 한계가 있습니다.

최근 거래 두 건의 평균은 109,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 5월의 119,000,000원입니다. 반면 전체 12건 평균은 147,525,000원으로 높습니다. 최근 거래가격이 과거보다 낮아지면서 최근 대비 과거 거래의 가격 추세는 -29.4%, 명확한 하락 방향을 보여줍니다.

최저가 75,366,000원은 최근 12개월 평균의 산술상 68.8%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 매각 지분과 거래 대상의 권리범위가 다르고 면적도 일치하지 않기 때문에 할인율이나 실제 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 또한 임차보증금 인수 가능액도 미상이어서 최종 취득비용을 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,366,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 채권자 배당 추정입니다. 단, 아래 금액은 임차인의 미상 보증금 및 우선변제 여부를 반영하지 않은 제한적인 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 채권자별 배당액은 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

채권자 청구금액 합계 75,760,391원에 대한 예상배당은 73,609,412원으로, 추정 미배당 채권액은 2,150,979원입니다. 집행비용 1,756,588원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액과 매수인의 인수보증금은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 회차별 미배당 — 가격이 더 내려가도 권리 위험은 남는다

9회 유찰 시 최저매각가 시나리오는 60,292,800원, 10회 유찰 시에는 48,234,240원입니다. 그러나 매각가격이 더 내려간다고 해서 공유지분의 사용권 문제가 사라지거나, 임차인이 보유할 수 있는 대항력이 소멸하는 것은 아닙니다.

시나리오에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 미상 임차보증금이 포함되지 않은 결과입니다. 실제 취득비용이 최저가에 수렴한다고 단정해서는 안 됩니다. 낙찰대금과 보증금 승계액의 관계를 확인한 후에야 회차별 실질취득비용을 비교할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 상봉역(경의중앙선·7호선) 서측 인근입니다. 주변에는 상업시설, 주거·상업 복합시설과 공공시설 등이 분포합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 상봉역을 이용할 수 있습니다. 동측 약 6m 도로와 남측 약 35m 도로에 접하여 차량 접근이 가능합니다.
• 건물. 2019.04.19 준공된 29세대 로젠하임으로, 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 승강기, 급배수설비, 냉난방설비 및 기계식주차타워 등이 설치되어 있습니다.
• 현황 구조. 공부상 907호 한 세대이지만 실제로는 별도 출입구가 있는 907A호와 907B호의 독립된 두 세대로 구분되어 있습니다. 건축물현황도상 세대 내부 일부가 현황 공용복도에 해당합니다.
• 구조변경 위험. 구조변경의 관할관청 허가 여부와 위반건축물 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다. 현재 위반건축물로 확정되었다고 단정할 수는 없지만, 현황과 공부의 차이는 중요한 법적·물리적 검토 대상입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가 표기액은 6,131,000원/㎡입니다.
• 환금성. 상봉역 접근성과 도시형생활주택이라는 입지·용도 특성이 있지만, 전체 소유권이 아닌 공유지분 1/2만 매각되므로 일반 주거용 거래와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 9.3회입니다.
• 거래 추세. 최근 12개월 실거래 평균이 과거 거래 대비 29.4% 하락한 것으로 나타납니다. 다만 비교 표본이 서로 다른 면적이므로 대상 물건의 개별 시세 하락률과 완전히 동일하게 해석해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 범위 확인. 매각물건명세서·등기부·매각목록을 대조하여 케이원건설주식회사 소유 1/2 지분만 매각되는 것을 확인하세요. 907호 전체를 취득하는 것으로 가정한 수익계산은 피해야 합니다.
• 임차인 2명 보증금 확인. 이인선과 오승혜의 임대차계약서, 보증금 액수, 실제 임대인, 임대차 대상 공간, 점유 개시 및 현재 점유 사실을 확인하세요. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가를 산정하기 어렵습니다.
• 대항력·배당요구 검증. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 성립 가능성을 검토해야 합니다. 이인선의 배당요구, 오승혜의 확정일자와 배당요구 여부, 우선변제 순위 및 미배당금 승계 여부를 따로 확인하세요.
• 907A·907B 현장조사. 현황상 독립된 두 세대의 출입구, 사용 공간, 임차·점유관계와 건축물현황도 및 실제 구조를 대조하세요. 어느 점유자가 어느 공간을 사용하는지 확인해야 합니다.
• 구조변경 적법성. 관할관청에 구조변경 허가·신고 여부와 위반건축물 해당 여부를 확인하고, 필요한 경우 원상복구 가능성과 관련 부담을 검토하세요.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 허용된다는 내용을 확인하고, 입찰 참여 시 우선매수권 행사 가능성을 고려하세요.
• 공유물 사용·분할. 손준모 지분 1/2이 존속합니다. 낙찰 후 부동산 사용, 임대수익 배분, 공유물분할 또는 지분 처분에 관한 법적·실무적 위험을 점검하세요.
• 가격 비교 보정. 최근 거래 평균 109,500,000원과 최신 거래 119,000,000원은 면적이 다른 전체 주택 거래입니다. 직접 비교를 통한 가격 가점은 부여하지 말고, 동일 권리범위·동일 면적에 맞는 가치 평가가 필요합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 및 공과금 여부를 확인하세요. 특히 공용부분 관리비와 지분 취득 이후 부담할 비용을 검토하세요.
• 배당·실질취득 재계산. 예상배당의 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금을 반영하지 않은 수치입니다. 임차관계가 확정되면 배당표와 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 현황을 반드시 대조하세요.

맺으며 — “41%라는 숫자보다 지분과 임차인을 보라”

서울북부지방법원 2024타경122237은 감정가 184,000,000원에서 최저가 75,366,000원까지 내려온 8회 유찰 사건입니다. 그러나 매각 대상은 전체 소유권이 아닌 케이원건설주식회사의 1/2 지분이고, 다른 공유자 손준모의 1/2 지분은 그대로 남습니다.

여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 이인선·오승혜의 보증금과 실제 대항력 성립 여부가 미확정입니다. 현황상 907호가 907A호·907B호의 독립된 두 세대로 분리된 점도 권리관계와 건축물 적법성 판단을 어렵게 만듭니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성까지 함께 고려해야 합니다.

가격 역시 단순한 할인율로 판단하기 어렵습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 109,500,000원이지만, 대상 면적과 매각 권리범위가 달라 직접 비교가 성립하지 않습니다. 최근 거래 추세도 -29.4%의 하락 방향입니다. 단지 평균 유찰 횟수 9.3회와 현재 8회 유찰 이력은 환금성 및 시장 수요를 신중하게 평가해야 할 근거입니다.

종합 판단은 D등급입니다. 등기상 후순위 채권이 소멸하더라도 공유지분과 임차보증금 인수 가능성, 구조변경 문제는 별도로 남습니다. 보증금·점유·공유관계가 명확해지기 전에는 실질취득가 산정도, 가격 메리트 판단도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 우선 과제는 더 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라 무엇을 취득하고 어떤 권리와 부담을 승계하는지 확정하는 것입니다.