확약으로 인수는 0원, 실질취득은 최근 거래의 68.9% — 수유동 삼원맨션 203호

서울북부지방법원 2024타경122756. 강북구 수유동 삼원맨션 2층 203호, 전용 39.8㎡의 연립주택입니다. 감정가는 140,000,000원, 6회 유찰된 최저매각가는 89,600,000원입니다. 같은 면적의 최신 거래는 2026년 1월 130,000,000원으로, 최저가는 최근 12개월 거래가의 68.9%입니다.

다만 이 사건은 최저가만 비교해서는 부족합니다. 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 존재하기 때문입니다. 임차인은 실제로 이진욱 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 보증금 권리의 승계 주체이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로, 해당 임차인에 관해 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 인수 위험을 끊는다

권리판정상 말소기준은 2002.12.17. 농업협동조합중앙회 근저당권 12,000,000원입니다. 이진욱의 전입·점유 개시는 2021.09.14.로 이 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 이후의 압류 2건, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 원본 확인과 별개로, 주택도시보증공사가 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이진욱 임차보증금에 관한 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 확약의 적용 대상은 이 임차인에 한정되지만, 별도로 조사된 다른 임차인은 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 확약서가 매각과 말소 절차에서 그대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.

③ 시세 비교 — 가격 여유와 하락 추세를 함께 본다

삼원맨션 전용 39.8㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 130,000,000원이며, 최저가는 그 금액의 68.9%입니다. 전체 거래 평균 133,333,333원과 비교하면 최저가는 67.2%입니다.

표면 가격은 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -3.7%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 또한 동일 단지 경매 통계는 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%로 나타나므로, 낮은 최저가가 곧바로 원활한 재매각이나 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

매각대금 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 87,587,200원, 전체 미배당은 203,548,650원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 그러나 매수인 인수액은 배당 부족액과 별개로 0원*입니다.

아래 배당은 매각가와 기재된 채권최고액을 기준으로 한 예상치입니다. 등기상 말소 기록, 실제 채권잔액, 조세채권 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원*

회차가 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 주택도시보증공사의 확약이 적용되는 한 임차보증금 잔액이 매수인에게 전가되지는 않습니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같게 움직입니다. 다만 확약서의 제출 여부뿐 아니라 매각물건명세서상 인수 조건과 말소 이행 절차까지 원본으로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 연립주택이며, 철근콘크리트조 모임경사슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호입니다.
• 입지. 국립재활원 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 동측 및 북측 포장도로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
• 설비. 도시가스, 개별난방, 위생설비와 주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 438.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,141,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구 28m 이하, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 현장 상태. 현관문에 전기공급제한 안내문이 부착되어 있어 전기 공급 상태와 내부 관리 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 19세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 3건이므로, 거래 표본과 수요층이 넓은 대단지 주택보다 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이진욱 임차권 전체인지 확인하세요.
• 말소기준 재검토. 2002년 근저당권과 2008년 말소 기록, 2010년 근저당권들의 말소 기록을 현재 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태가 확정되지 않으므로 현황조사와 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
• 전기 공급. 현관문에 전기공급제한 안내문이 부착되어 있으므로 전기 사용 가능 여부와 복구 조건을 확인하세요.
• 시세 기준. 전체 평균 133,333,333원보다 최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -3.7%의 하락 추세를 응찰가에 반영하세요.
• 환금성. 19세대 연립주택, 평균 6.0회 유찰, 매각률 0.0%를 감안해 보유기간과 재매각 계획을 보수적으로 세우세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 확약과 말소기준 확인이 먼저다”

이 물건의 핵심은 보증금 130,000,000원을 최저가에 더해야 하는 인수형 물건이 아니라는 점입니다. 실제 임차인은 이진욱 1명이고, 주택도시보증공사는 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 정상 이행되면 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 89,600,000원, 인수액은 0원*입니다.

가격만 보면 최근 거래 130,000,000원의 68.9%로 여유가 있습니다. 그러나 -3.7%의 거래 하락 추세, 6회 유찰, 19세대 연립주택, 0.0%의 경매 매각률은 환금성에 보수적인 판단을 요구합니다. 아울러 말소된 근저당권과 말소기준 판정이 함께 나타나는 만큼 서류 원본 확인 전에는 권리관계를 단순 안전형으로 단정해서는 안 됩니다. 결론은 “확약상 인수는 0원, 가격은 낮지만 서류 확인과 환금성 검토가 선행돼야 하는 물건”입니다.