서울북부지방법원 2024타경122985. 강북구 미아동 모던하우스 2층 204호, 전용 42.97㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 201,000,000원에서 최저가 17,266,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 서울주택도시공사는 2021.12.06 전입·점유를 시작했고 2021.10.14 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2024.09.13 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저매각가 17,266,000원에서 집행비용 710,788원을 먼저 제외하면 임차인에게 16,555,212원이 배당되고, 보증금 150,000,000원 중 133,444,788원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 17,266,000원짜리 물건으로 보는 것은 오류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 솔매로22길 24, 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.97㎡ · 4층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김용걸 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 17,266,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 105,035,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2008.12.05 |
| 단지규모 | 모던하우스 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2009년 설정됐던 근해안강망수산업협동조합·중앙농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.09.13 서울보증보험주식회사 가압류 45,000,000원입니다. 이 가압류와 2024.12.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 서울주택도시공사의 임차권은 전입·점유가 2021.12.06으로 더 빠릅니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 | 제2층 제204호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.06 | 2021.10.14 | 150,000,000원 | 2023.12.15 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
서울주택도시공사는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 따라서 부족액은 배당으로 사라지는 채권이 아니라 매수인에게 이어지는 부담입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
모던하우스 실거래 자료는 총 5건이며 전체 평균은 139,400,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 152,000,000원 1건이고, 최신 거래가 역시 152,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 11.6% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 36.48㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2024.07 | 33.67㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 33.67㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 28.89㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 36.06㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 139,400,000원 |
현재 회차의 실질취득은 150,710,788원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 152,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 더 중요한 문제는 비교 표본의 면적입니다. 본건 전용은 42.97㎡인데 최근 거래 표본은 28.89㎡~36.48㎡이고 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 152,000,000원보다 실질취득이 조금 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 710,788원 |
| 1. 임차인 · 서울주택도시공사 | 150,000,000원 | 16,555,212원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 105,035,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 150,000,000원 중 16,555,212원만 배당되고 부족분 133,444,788원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 17,266,000원 | 133,444,788원 | 17,266,000원 + 133,444,788원 |
| 12회 유찰 시 | 13,812,800원 | 136,835,830원 | 13,812,800원 + 136,835,830원 |
| 13회 유찰 시 | 11,050,240원 | 139,548,664원 | 11,050,240원 + 139,548,664원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울삼양초등학교 북측 인근이며, 다세대·연립·단독주택이 주를 이루는 주거지대입니다. 인근에 학교·근린생활시설·시장이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 삼양역(우이신설선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 204호이며 2008.12.05 사용승인됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 일부 토지는 정비구역(주거환경개선사업)에 해당합니다.
- 토지. 완경사 지대의 사다리형 주거용 건부지이며 공시지가 2,613,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부와 제반 설비의 작동 여부, 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 17,266,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 인수 예상액 133,444,788원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 배당표·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 잔액을 부담한 뒤 임차권등기의 정리와 인도 절차가 어떻게 이어지는지 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 본건 전용 42.97㎡와 최근 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 152,000,000원을 동일 조건의 확정 시세로 취급하면 안 됩니다.
- 다회유찰 착시 금지. 11회 유찰됐어도 실질취득은 보증금 수준에 고정되는 구조이므로 추가 유찰만으로 가격 메리트가 크게 개선되지 않습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부·설비 상태가 확인되지 않았습니다.
- 배당 변수 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “17,266,000원이 아니라 약 150,000,000원짜리 구조”
이 물건은 숫자의 첫인상이 가장 위험합니다. 감정가 201,000,000원이 11회 유찰돼 17,266,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 서울주택도시공사의 보증금 150,000,000원이 앞에 서 있습니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 133,444,788원을 매수인이 이어받으므로 실질취득은 150,710,788원입니다.
12회·13회로 유찰돼 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 증가합니다. 결국 이 사건은 “낙찰가가 내려가면 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가와 인수액의 합이 보증금 수준에 묶이는 경매”입니다. 최근 12개월 거래 152,000,000원과 비교하면 총부담이 비슷해 보이지만, 거래 면적이 본건과 일치하지 않아 가격 우위를 단정하기도 어렵습니다. 낮은 최저가는 착시, 승부처는 인수보증금과 실제 시세의 정밀 비교입니다.
