서울북부지방법원 2024타경122985. 강북구 미아동 모던하우스 2층 204호, 다세대주택입니다. 이 사건의 승부처는 13,813,000원이라는 낮은 최저매각가가 아니라 매수인이 떠안는 임차보증금 잔액입니다. 서울주택도시공사의 임차보증금은 150,000,000원이고, 확정일자는 2021.10.14, 전입·점유개시는 2021.12.06입니다. 말소기준권리인 2024.09.13 서울보증보험 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 판단되어 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 13,813,000원 중 집행비용 추정 648,634원을 제외한 13,164,366원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액 136,835,634원이 남으므로 매수인의 실질 부담은 150,648,634원입니다. 13회 유찰 시에도 11,050,400원에 인수 139,548,507원, 14회 유찰 시에도 8,840,320원에 인수 141,718,806원이 붙어 실질 부담은 각각 150,598,907원, 150,559,126원 수준입니다. 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나기 때문에 단순한 유찰만으로 가격 메리트가 크게 생기는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 솔매로22길 24, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 대상면적 42.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 204호 · 2008.12.05 사용승인 |
| 소유자 | 김용걸 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 13,813,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 105,035,088원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부의 2009년 근저당권들은 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.13 접수된 서울보증보험주식회사 가압류 45,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 서울주택도시공사는 2021.10.14 확정일자를 갖고 2021.12.06 전입·점유를 시작했으며, 2023.12.15 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 되어 있고 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못해 미배당 잔액을 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 | 제2층 제204호 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 136,835,634원 |
실제 임차인 1명. 확정일자 2021.10.14 · 전입/점유 2021.12.06 · 임차권등기 2023.12.15 · 배당요구 있음.
② 시세 비교 — 실질취득가로 봐야 한다
모던하우스의 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균 139,400,000원보다 가격 판단에 더 중요한 것은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2025.10, 36.48㎡·4층이 152,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 152,000,000원입니다. 최근 가격은 그 이전 거래군 대비 11.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 36.48㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2024.07 | 33.67㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 33.67㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 28.89㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 36.06㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 152,000,000원 |
현재 회차 실질취득 150,648,634원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 152,000,000원의 약 99.1%입니다. 차이는 1,351,366원에 불과합니다. 따라서 “최저가가 13,813,000원이니 시세보다 압도적으로 싸다”는 해석은 잘못입니다. 인수액을 포함하면 최근 거래가와 사실상 비슷한 가격대입니다. 더구나 대상면적은 42.97㎡인데 확인된 실거래 면적과 일치하지 않아, 152,000,000원 비교 역시 참고치로 보수적으로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 648,634원 |
| 1. 임차인 · 서울주택도시공사 | 150,000,000원 | 13,164,366원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 105,035,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 150,000,000원 중 13,164,366원만 배당되고 부족분 136,835,634원이 매수인에게 인수되는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울삼양초등학교 북측 인근으로 다세대·연립·단독주택이 주를 이루는 주거지대이며, 인근에 학교·근린생활시설·시장이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 삼양역(우이신설선)이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2008.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 204호입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,613,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 모던하우스는 14세대 규모이고 확인된 실거래는 5건입니다. 대상 42.97㎡와 실거래 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일면적 시세 비교에는 한계가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 기준 13,813,000원에 인수 136,835,634원을 더한 150,648,634원이 가격 판단의 출발점입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 서울주택도시공사의 보증금 150,000,000원, 배당예상 13,164,366원, 미배당 예상 136,835,634원의 연결관계를 기준으로 검토해야 합니다.
- 유찰 추가 시나리오 주의. 13회·14회 유찰 시에도 실질취득은 각각 150,598,907원, 150,559,126원으로 거의 변하지 않습니다.
- 시세 표본 차이. 최근 거래 152,000,000원은 36.48㎡이고 대상면적은 42.97㎡입니다. 면적 일치 표본이 아니므로 숫자 하나만으로 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비와 인테리어를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계·현황조사 내용을 다시 대조해 인수 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “13,813,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 13,813,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 201,000,000원에서 12회 유찰돼 가격이 크게 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 150,000,000원 보증금이 존재해 배당받지 못한 136,835,634원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득가는 150,648,634원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 152,000,000원의 약 99.1%입니다.
13회나 14회까지 더 유찰돼도 낙찰가 감소분을 임차보증금 인수액 증가가 거의 그대로 메웁니다. 여기에 12회 유찰, 14세대 규모, 대상면적과 일치하지 않는 실거래 표본까지 고려하면 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없는 물건입니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 임차보증금까지 합친 총 부담이 최근 거래와 비교해 충분한 여유가 있는가를 먼저 따져야 합니다.
