서울북부지방법원 2024타경123070. 중랑구 묵동 드림하우스 5층 502호, 전용 29.32㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 감정가 249,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가는 127,488,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최신 실거래 219,000,000원의 58.2%에 불과하지만, 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 2명이고, 그중 한 명의 보증금은 확인되지 않았기 때문입니다.
등기된 임차권자 황정훈은 보증금 245,000,000원, 전입·점유일 2021.07.14., 확정일자 2021.06.09.로 말소기준인 2024.03.28. 가압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 매수인의 룰상 총부담은 보증금 부근에 머무는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 있어 황정훈 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그러나 유한빈의 보증금은 미상이고, 이 확약은 유한빈에게 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경123070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 숙선옹주로3길 20-25, 5층 502호 (묵동, 드림하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 전용 29.32㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박배성 (2021.07.14. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 127,488,000원 (9회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,279,201원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
| 건물 규모 | 드림하우스(109-16) · 14세대 · 사용승인 2017.03.22. |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 임차인을 분리해야 한다
2017.08.25. 설정된 신한은행 근저당권 66,000,000원은 2021.07.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.28. 국의 가압류입니다. 황정훈은 2021.07.14., 유한빈은 2023.12.15. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각으로 소멸하는 가압류·경매개시결정만 보는 단순 사건이 아니라, 선순위 임차인의 보증금 반환 문제를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
| 실제 임차인 | 범위 / 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한빈 | 502호 / 미상 | 2023.12.15. / 2021.06.09. 배당요구 2025.01.31. | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 황정훈 | 제5층 제502호 전부 / 주거·임차권등기 | 2021.07.14. / 2021.06.09. 임차권등기·배당요구 2023.06.28. | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 58.2%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
드림하우스 전용 29.32㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 231,500,000원이지만, 2023년 247,000,000원 등 과거 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 219,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 거래보다 -7.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 29.32㎡ | 2층 | 219,000,000원 |
| 2023.07 | 29.32㎡ | 2층 | 247,000,000원 |
| 2021.09 | 29.32㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2021.07 | 29.32㎡ | 5층 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.32㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
최저가 127,488,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래의 58.2%입니다. 하지만 이 비율은 황정훈 확약만 반영하고 유한빈의 보증금 위험을 포함하지 않은 확인 가능한 최소 취득비용을 기준으로 한 값입니다. 따라서 “최근 시세의 58.2%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 유한빈의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,584,832원 |
| 1. 임차인 황정훈 보증금 | 245,000,000원 | 124,903,168원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 262,279,201원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
법정 계산상 황정훈의 미배당액은 120,096,832원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.02.25. 확약서에 따라 황정훈 임차권 관련 잔존 반환청구권은 실질 0원*으로 평가합니다. 유한빈의 보증금과 당해세·최우선변제 등은 위 계산에 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 황정훈 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 127,488,000원 | 120,096,832원 | 실질 0원* · 유한빈 미상 |
| 10회 유찰 시 | 101,990,400원 | 145,237,466원 | 실질 0원* · 유한빈 미상 |
| 11회 유찰 시 | 81,592,320원 | 165,276,342원 | 실질 0원* · 유한빈 미상 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 황정훈의 미배당 인수액이 늘어나므로, 낮은 최저가만큼 총부담이 줄어드는 구조가 아닙니다. 이번 확약은 그 고리를 황정훈에 한해 끊어주지만, 유한빈의 보증금 위험까지 제거하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태릉중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·점포가 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역 접근성을 고려한 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용·설비. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물에 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지는 평지의 사다리형이며 세로각지에 접합니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.25. 접수된 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약서의 대상, 조건, 효력과 말소 절차를 직접 확인하세요.
- 유한빈 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 상태와 배당요구 내용을 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 정할 수 없습니다.
- 임차인 중복 여부 확인. 황정훈과 유한빈은 각각 실제 임차인으로 파악됩니다. 동일 보증금의 중복신고인지 별개 계약인지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 219,000,000원이지만 가격 추세가 -7.1%이므로 과거 전체 평균 231,500,000원을 응찰 상한의 중심 근거로 삼지 마세요.
- 환금성 반영. 14세대 도시형생활주택이고 평균 유찰 횟수가 9.0회입니다. 재매각 기간과 가격 조정 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 미반영 비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비·명도 비용 등 배당표 밖의 부담을 관계기관과 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도 미상 임차인이 남으면 가격은 확정되지 않는다”
이 사건의 핵심은 최저가 127,488,000원이 아니라 두 임차인을 분리해 보는 것입니다. 황정훈의 보증금 245,000,000원은 원칙상 현재 회차에서 120,096,832원이 매수인 인수로 남지만, 주택도시보증공사의 확약으로 이 부분은 실질 0원*입니다. 반면 유한빈은 말소기준보다 먼저 전입했고 우선변제권도 행사했지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인되는 최소 취득비용은 127,488,000원이지만, 이것을 최종 실질취득액으로 확정할 수는 없습니다. 최신 실거래 219,000,000원의 58.2%라는 표면 할인보다 유한빈의 보증금, 9회 유찰, 최근 거래 -7.1%, 14세대 규모의 환금성 부담이 먼저입니다. 황정훈 확약은 호재지만, 유한빈 보증금 확인 전에는 가격 메리트 판단도 보류해야 합니다.
