감정가 41%까지 내려왔지만, 시세 검증 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다 — 제기동 890-8

서울북부지방법원 2025타경686. 동대문구 제기동 약령시장 후면 주상지대에 있는 토지 118㎡와 지하 1층·지상 2층 건물의 일괄매각 사건입니다. 경매 분류는 연립·다세대와 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 지하 1층 1가구, 지상 1·2층 1가구의 단독주택입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

권리의 기준점은 2012년 8월 3일 경동신용협동조합 근저당권입니다. 그 이전인 1992년에 설정된 신한은행 근저당권은 2002년 이미 말소됐으므로 현존 인수권리가 아닙니다. 기준권리 이후의 하나은행· 전종범·서초새마을금고 근저당권과 국민은행·현대캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2010년부터 지하층을 점유한 김옥순은 기준권리보다 전입이 빨라 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 7,000원 전액이 낙찰자에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

현재 권리분석의 핵심은 채권자들의 대규모 미배당이 아니라 매수인이 실제로 떠안을 권리입니다. 현재 회차 예상배당에서는 경동신용협동조합 이하 채권에 큰 미배당이 발생하지만, 기준권리 이후의 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 낙찰자가 갚는 구조는 아닙니다. 매수인에게 남는 명시적 금액은 대항력 임차인 김옥순의 보증금 7,000원입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 3명

김옥순은 2010년 전입으로 2012년 말소기준권리보다 빠르고, 배당으로 보증금을 회수할 우선변제권이 없어 보증금 전액이 인수됩니다. 유지영과 강태석은 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 이 사건의 명시된 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다. 다만 실제 점유관계와 명도 대상은 현장조사로 다시 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다

현재 최저가는 감정가 949,541,210원의 40.96%인 388,932,000원으로, 감정가에서 59.04% 낮아졌습니다. 여기에 김옥순 보증금 7,000원을 더한 매수인 실질취득은 388,939,000원입니다.

그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래를 확보하지 못한 상태에서는 이 59.04% 할인폭을 곧바로 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 특히 이 물건은 집합건물 아파트가 아니라 토지 118㎡와 1992년 사용승인 단독주택이 결합된 개별성이 강한 부동산입니다. 층·면적이 표준화된 공동주택처럼 감정가 대비 비율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 388,932,000원 가정)

총 채권액 1,204,200,662원 중 채권자 예상배당은 382,686,952원이며, 미배당은 821,513,710원입니다. 김옥순 보증금 7,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울약령시장 일대로 각종 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 아파트가 혼재한 후면 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고 남서측 인근에 지하철 1호선 제기동역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 다만 대상물건까지 차량 진출입은 불가능합니다.
• 건물. 조적조 평슬래브 지하 1층·지상 2층 건물로 사용승인일은 1992.01.14이며 외벽은 장식용 적벽돌, 창호는 알미늄 칼라삿시 마감입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대 118㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 3,183,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·서울약령시한방특정개발진흥지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 차량 진입이 불가능하고 1992년 사용승인 단독주택이며, 4회 유찰된 이력까지 있어 일반적인 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 회차는 낙찰가 388,932,000원에 김옥순 보증금 7,000원을 더한 388,939,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
• 시세 직접 조사. 감정가 대비 41%라는 이유만으로 저가 낙찰이라 판단하지 말고, 제기동 약령시장 후면 단독주택·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 임차인 원본 대조. 유지영·강태석의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람과 점유 현황을 직접 대조하세요.
• 명도 비용. 실제 임차인 3명의 층별 점유 상태, 이사 협의 가능성 및 인도명령 대상 여부를 확인해 명도 기간과 비용을 반영하세요.
• 근저당 변경등기. 경동신협 근저당의 390,000,000원 설정과 143,000,000원 변경기재를 등기 원본 및 채권계산서로 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·구조와 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 차량 접근. 차량 진출입 불가가 공사·이사·임대·매도에 미치는 영향을 직접 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 도시관리계획 입안 내용이 향후 이용·개발에 미치는 영향을 관계기관 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 개별 부동산의 환금성이 먼저다”

이 사건은 감정가 949,541,210원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 388,932,000원까지 내려왔습니다. 권리상 매수인 인수는 김옥순 보증금 7,000원으로 실질취득도 388,939,000원에 그칩니다. 금액 인수만 보면 부담이 작고, 기준권리 이후 채권의 대규모 미배당도 매수인이 떠안을 채무는 아닙니다.

하지만 감정가 41%라는 숫자가 곧 시세 41%를 의미하지는 않습니다. 비교 실거래를 확인하지 못한 데다 차량 진입 불가, 1992년 사용승인, 복수 임차인 점유, 제시외 건물 포함, 4회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수액은 제한적이지만 가격은 검증 전, 환금성은 보수적으로입니다. 감정가 할인율이 아니라 실질취득가 388,939,000원이 현지 단독주택·토지 시세와 임대수익에 부합하는지를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.