서울북부지방법원 2025타경1030. 동대문구 용두동 청계천로13길 23에 있는 용두타워빌 4층 401호가 강제경매에 나왔습니다. 감정가는 115,000,000원이지만 9회 유찰 끝에 최저매각가가 15,435,000원까지 내려왔습니다. 가격만 놓고 보면 매우 큰 폭의 하락입니다. 그러나 등기부와 점유관계를 함께 살펴보면 단순한 저가 매수 기회로 받아들이기 어려운 사정이 드러납니다.
핵심은 황진홍의 전입신고가 2022.09.27로, 말소기준인 2023.11.08 근저당권보다 앞선다는 점입니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 실제 대항력 및 매수인 인수액을 확정하기 어렵습니다. 또한 황진홍은 경매신청채권자이기도 하므로 임차인의 실질적 지위와 관계를 별도로 조사해야 합니다. 낙찰가 15,435,000원이 최종 취득원가라는 보장은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 용두동 129-267, 129-269 서울특별시 동대문구 청계천로13길 23 · 4층 401호 |
| 건물명 | 용두타워빌 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 공부상 사무소 |
| 실제 이용상태 | 주거용으로 이용 중 (감정평가 및 매각물건명세서) |
| 전용면적 | 12.97㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2010.06.16 |
| 소유자 | 한상덕 |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 15,435,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 황진홍 / 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 근저당권 · 채권최고액 747,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
2010년에 설정된 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.08 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 747,500,000원이며 등기 내용상 한혁과 한휘가 근저당권자로 기재되어 있습니다. 공동담보가 설정된 권리이므로 해당 채권최고액 전체를 이 호실의 실제 확정채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
말소기준 이후의 중소기업은행 가압류와 황진홍의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 황진홍의 전입신고는 말소기준보다 먼저입니다. 전입신고일이 앞서 있다는 사실은 중요한 위험 신호지만, 실제 주거 점유 및 임대차의 존재와 대항요건이 확인되어야 매수인 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금이 얼마인지 모른다
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황진홍 401호 |
2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 |
신고 있음 2025.04.08 |
임차인으로 조사·신고된 사람은 황진홍 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다.
만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다면, 실질취득금액은 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 특히 낙찰대금이 내려가면서 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조에서는 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 인정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 3.2%라는 숫자의 함정
용두타워빌의 실거래 이력에는 거래금액이 확인되지만, 대상 물건과 비교 거래의 면적이 일치하지 않습니다. 대상 401호의 면적은 12.97㎡인 반면, 확인된 거래 사례는 모두 58.57㎡입니다. 따라서 거래금액을 그대로 대입해 이 물건이 시세보다 저렴하다고 해석하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.57㎡ | 8층 | 480,000,000원 |
| 2021.06 | 58.57㎡ | 8층 | 439,000,000원 |
| 참고 평균 | 58.57㎡ | 2건 | 459,500,000원 |
2025.06 거래가 480,000,000원은 2021.06 거래가 439,000,000원보다 9.3% 높습니다. 다만 동일 면적의 두 거래에 관한 과거 비교일 뿐, 이를 근거로 대상 12.97㎡ 호실의 최근 가격 상승이나 향후 환금성을 단정할 수 없습니다.
가격을 판단하려면 대상 호실과 실제로 비교 가능한 근린시설·사무소 또는 동일 규모 호실의 거래사례를 확인하고, 보증금 인수 가능성이 있다면 최저가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 677,830원 |
| 1. 근저당권 · 한혁 등 | 747,500,000원 | 14,757,170원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 91,200,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 황진홍 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 933,700,000원 | 14,757,170원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 918,942,830원 |
위 배당은 채권최고액과 신고 청구액을 이용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 관련 배당, 우선변제권 있는 임차인, 당해세 및 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 특히 미상인 임차보증금 인수위험은 이 표로 해소되지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 감정가 13.42% |
15,435,000원 | 14,757,170원 | 918,942,830원 |
| 10회 유찰 시 감정가 10.74% |
12,348,000원 | 11,725,736원 | 921,974,264원 |
| 11회 유찰 시 감정가 8.59% |
9,878,400원 | 9,300,589원 | 924,399,411원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 용두동 소재 용두초등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 용두역이 있습니다. 동측에는 폭 약 4m의 포장도로가 있습니다.
- 건물. 2010.06.16 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이나 현황은 주거용으로 조사되었습니다. 용도와 실제 사용의 차이가 임대차관계, 담보평가 및 환금성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
- 환금성. 용두타워빌은 8세대 규모로, 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.0회이며 확인된 낙찰률은 0%입니다. 소규모 근린시설의 특성과 용도 차이, 장기간 유찰 이력을 고려해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 실체 확인. 황진홍의 임대차계약서, 보증금, 실제 지급 여부, 점유 개시 및 전입관계를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 판정. 전입일 2022.09.27과 말소기준일 2023.11.08의 선후관계뿐 아니라 실제 주거 점유, 확정일자, 배당요구 및 미배당액을 검토해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 황진홍이 동시에 강제경매 신청채권자로 기재된 사유와 채권의 법적 성격을 확인해야 합니다. 가장임차인 여부는 증거를 토대로 판단해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 매수인 인수보증금이 확인되기 전에는 최저가 15,435,000원을 최종 취득원가로 판단하지 않아야 합니다.
- 면적 일치 시세 확인. 58.57㎡ 실거래를 12.97㎡ 물건의 직접적인 시세로 사용하지 않아야 합니다. 유사 용도·규모·층의 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 용도·주거 사용 확인. 공부상 사무소의 주거 이용과 관련된 적법성, 건축물대장, 전입관계 및 향후 사용·금융 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2023-885호 및 실제 피담보채무 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 인도·관리비. 낙찰 후 점유 인도 가능성과 미납 관리비 등 별도 비용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 임차인 보증금, 권리관계, 매각조건, 배당 및 인수 관련 사항을 최신 원본과 대조해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 13%”가 곧 안전한 가격은 아니다
이 물건의 숫자는 분명 눈길을 끕니다. 감정가 115,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가가 15,435,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서는 얼마나 싸게 낙찰받는가보다 낙찰 이후 실제로 얼마를 부담해야 하는가가 더 중요합니다.
황진홍의 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 황진홍이 강제경매 신청채권자와 동일하다는 점도 별도 검증이 필요합니다. 여기에 공부상 사무소와 실제 주거 이용의 차이, 서로 면적이 다른 실거래 비교 사례, 9회 유찰 이력까지 겹쳐 있습니다.
현재 자료만으로는 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정할 수 없으므로 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 우선 임차인의 법적 지위와 보증금을 확인하고, 매수인 인수 가능성이 해소되는지 검증해야 합니다. 그 이후에야 대상 면적에 맞는 시세와 실질취득금액을 비교할 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 전입자의 실질 권리와 인수보증금의 확정입니다.
