서울북부지방법원 2025타경1030. 동대문구 용두동 ‘용두타워빌’ 4층 401호로, 전용면적은 12.97㎡입니다. 공부상 용도는 사무소지만 현황조사에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 감정가 115,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가는 30,146,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 비율은 26.21%입니다.
겉으로만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 물건의 판단 기준은 최저가 할인율 하나가 아닙니다. 등기부상 2010년 우리은행 근저당권 3건이 설정됐다가 같은 해 말소된 이력이 있고, 별도 산정에서는 그중 을구 1번 근저당을 말소기준권리로 분류하고 있습니다. 점유자 황진홍의 전입일은 2022.09.27이며, 이 기준을 적용하면 대항력이 없지만 실제 말소기준이 달라질 경우 임차인 판단도 함께 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 용두동 129-267 4층 401호 · 도로명주소 청계천로13길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 12.97㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 공부상 사무소 · 현황 주거용 이용 |
| 소유자 | 한상덕 (2011.09.21 매매, 2011.10.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 30,146,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황진홍 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정에도 원본 대조가 필요하다
별도 산정상 2010.08.02 이후의 한혁·한휘 근저당권, 중소기업은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 이 전제에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 점유자 황진홍의 전입일은 2022.09.27로, 2023.11.08 근저당권보다 앞섭니다. 2010년 근저당 말소 이력으로 인해 실제 말소기준이 2023년 권리로 이동한다면 대항력 판단은 달라질 수 있으므로 반드시 매각물건명세서와 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황진홍 401호 · 사용관계 미상 | 2022.09.27 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.04.08 신고 | 없음 분류 | 미상 | 0원 산정 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 황진홍은 전입신고가 현재 적용된 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있지만 면적이 다르다
용두타워빌의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 480,000,000원이고, 이전 거래 439,000,000원 대비 최근 추세는 +9.3%입니다. 그러나 두 거래 모두 전용 58.57㎡로, 본건 전용 12.97㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.57㎡ | 8층 | 480,000,000원 |
| 2021.06 | 58.57㎡ | 8층 | 439,000,000원 |
단순 계산상 최저가는 최근 12개월 평균의 6.3%이고 전체 평균의 6.6%입니다. 하지만 이는 12.97㎡ 물건과 58.57㎡ 거래를 직접 나눈 수치이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 전용면적이 약 4.5배 다른 거래를 기준으로 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 동일하거나 유사한 면적·용도·이용상태의 거래가 확인되기 전까지 가격 가점은 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 942,628원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 29,203,372원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 한혁·한휘 | 747,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 91,200,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 황진홍 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,229,700,000원 중 채권자 예상배당은 29,203,372원이며, 미배당액은 2,200,496,628원입니다. 현재 산정상 매수인 인수액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 2010년 근저당 말소 이력에 따라 실제 배당대상과 순위가 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 30,146,000원 | 29,203,372원 | 2,200,496,628원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 24,116,800원 | 23,282,698원 | 2,206,417,302원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 19,293,440원 | 18,546,158원 | 2,211,153,842원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용두초등학교 남동측에 위치하며, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 용두역이 있습니다.
- 건물. 2010.06.16 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 4층 401호입니다.
- 도로. 건물 동측에 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도 불일치. 공부상 사무소이나 현재 주거용으로 이용 중입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 본건 전용면적은 12.97㎡입니다. 확인 거래도 2건뿐이고 동일 면적 거래가 없어 환금성과 적정가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2010.08.02 근저당 설정과 2010.10.18 말소 기록을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유자 조사. 황진홍의 임대차계약서, 전입세대열람, 보증금 지급내역, 확정일자와 실제 점유 경위를 확인하세요.
- 신청채권 관계. 점유자와 신청채권자가 동일하므로 95,000,000원 청구채권의 발생 원인과 임차인 신고의 관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 사무소를 주거용으로 사용 중인 점이 대출·전입·용도변경·원상회복에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 재조사. 58.57㎡ 거래를 본건 12.97㎡의 시세로 사용하지 말고, 유사 면적의 근린시설·사무소·현황 주거 거래를 별도로 조사하세요.
- 명도. 점유자가 배당요구를 했더라도 보증금과 점유관계가 미상입니다. 인도명령 가능 여부와 협의 비용을 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 관리주체·관할기관에서 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14입니다. 매각 여부와 이후 기일 변경 내용을 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “26% 가격”보다 권리 기준과 상품성을 먼저 본다
감정가 115,000,000원짜리 물건이 30,146,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 비교 가능한 실거래는 없고, 확인된 거래는 본건보다 면적이 약 4.5배 큰 58.57㎡ 물건뿐입니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 주거의 불일치, 6회 유찰, 8세대 규모, 보증금 미상의 점유자와 말소기준권리 확인 문제까지 겹칩니다.
현재 산정대로라면 인수액은 0원이고 실질취득액도 30,146,000원입니다. 하지만 그 결론은 2010년 우리은행 근저당을 유효한 말소기준으로 보는 전제에 서 있습니다. 같은 근저당의 말소 기록을 해소하지 못하면 가장 중요한 대항력 판단부터 다시 해야 합니다. 최저가는 낮지만, 권리와 환금성의 불확실성이 더 큰 물건. 원본 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
