29,360,000원
서울북부지방법원 2025타경1276. 서울 성북구 정릉동 영풍하이츠 2층 202호, 전용 46.35㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 낮아진 최저가만 보면 판단이 완전히 뒤집히는 유형입니다. 임차인 윤혜령은 2022.05.06 전입, 2022.04.05 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 2024.04.30 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 2024.07.11 접수된 주택임차권등기의 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 29,360,000원에서 예상되는 임차인 배당은 28,431,520원입니다. 보증금 220,000,000원 중 남는 191,568,480원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 29,360,000원에 낙찰받더라도 실질 부담은 29,360,000원 + 191,568,480원 = 220,928,480원입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 커져, 총 부담은 사실상 보증금 2.2억원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1276 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 402-120 2층202호 · 도로명 서울특별시 성북구 보국문로12길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.35㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 윤원근 · 2024.03.12 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 29,360,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
등기상 과거 국민은행·장영숙·김철·하나은행 근저당은 모두 이미 말소돼 있습니다. 현 경매에서 선언된 말소기준은 2024.04.30 갑구 7번 압류입니다. 2025.04.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 윤혜령은 그보다 훨씬 앞선 2022.05.06 전입을 갖고 있어 대항력이 인정된 상태입니다. 2024.07.11 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 윤혜령 | 제2층 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 전입 2022.05.06 확정 2022.04.05 | 대항력 있음 우선변제 승계 중복 없음 |
② 시세 비교 — 2,936만원이 아니라 ‘2.2억’을 비교해야 한다
영풍하이츠 전용 46.35㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 2024.03의 217,000,000원이고, 최근 12개월 표본도 1건이라 최근 12개월 평균 역시 217,000,000원입니다. 과거 전체 3건 평균은 183,333,333원이지만, 최근 거래가 이전 거래보다 높아 최근 대 과거 추세는 +30.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 46.35㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2022.09 | 46.35㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 46.35㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.35㎡ | 1건 | 217,000,000원 |
표면 최저가 29,360,000원은 최근 12개월 시세의 13.5%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 실제로는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더해야 하므로 실질취득 220,928,480원을 시세와 비교해야 합니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 217,000,000원보다 높습니다. 즉 8회 유찰 후에도 실질 기준으로는 시세보다 싸지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 928,480원 |
| 1. 임차인 윤혜령 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 28,431,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤혜령 | 220,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용 928,480원과 임차인 배당 28,431,520원으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분은 191,568,480원으로 계산돼 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 북한산보문국역 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 212.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 3,058,000원/㎡이며 남측·동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 영풍하이츠는 7세대, 2002.01.04 준공이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가는 29,360,000원이지만 현 회차 매수인 인수액은 191,568,480원입니다. 두 금액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 윤혜령의 임대차계약일 2022.03.22, 확정일 2022.04.05, 전입 2022.05.06, 점유개시 2022.05.07과 보증금 220,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 예상 임차인 배당은 28,431,520원, 미배당 인수액은 191,568,480원입니다. 실제 배당표 확정 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인 관계 확인. 윤혜령은 임차권자이면서 강제경매 채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 실질 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 217,000,000원입니다. 최저가가 아니라 인수까지 포함한 총 부담을 이 금액과 비교해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 미반영돼 있어 실제 인수액과 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2,936만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 29,360,000원이지만, 의사결정을 좌우하는 숫자는 임차보증금 220,000,000원입니다. 윤혜령은 말소기준권리보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 보증금 중 28,431,520원만 배당될 것으로 계산돼 191,568,480원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차 실질 부담은 220,928,480원으로, 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 217,000,000원보다 높습니다. 8회 유찰이라는 외형만 보고 싼 물건으로 판단할 수 없으며, 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당액이 증가하는 구조입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 권리관계와 임차보증금의 실재 여부가 확인되기 전까지는 보수적으로 인수 191,568,480원을 전제로 접근해야 하는 물건입니다.
