36,700,000원
서울북부지방법원 2025타경1276. 성북구 정릉동 영풍하이츠 2층 202호, 전용 46.35㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 175,000,000원이지만 7회 유찰되어 최저매각가는 36,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 윤혜령은 2022.05.06. 주민등록, 2022.05.07. 점유개시이고 확정일자는 2022.04.05.입니다. 말소기준인 2024.04.30. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에는 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 36,700,000원에서 집행비용 1,060,600원을 제외한 35,639,400원이 임차보증금에 우선 배당되는 구조이고, 남는 184,360,600원이 매수인 부담으로 이어집니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 221,060,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 커지므로, 총 부담은 대체로 220,000,000원 보증금 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1276 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 402-120 2층202호 · 서울특별시 성북구 보국문로12길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.35㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤원근 (2024.03.12. 매매 · 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 36,700,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
현재 분석의 말소기준은 2024.04.30. 갑구 7번 압류입니다. 이 압류와 2025.04.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 윤혜령의 주민등록은 2022.05.06., 점유개시는 2022.05.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.07.11. 설정된 을구 11번 주택임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 그 기초가 되는 임차인의 대항력은 이미 앞서 갖춰진 상태로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜령 | 제2층 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.05.06 / 2022.04.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 184,360,600원 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤혜령은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 보증금 220,000,000원 전액을 현재 매각대금으로 변제할 수 없습니다. 따라서 배당으로 끝나지 않은 금액이 매수인에게 넘어오는 것이 이 사건의 핵심입니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 그대로
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 36,700,000원 | 184,360,600원 | 실질취득 221,060,600원 |
| 8회 유찰 시 | 29,360,000원 | 191,568,480원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 9회 유찰 시 | 23,488,000원 | 197,334,784원 | 총 부담은 보증금 부근 유지 |
이 구조에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 작동하지 않습니다. 8회 유찰 시 최저가는 29,360,000원으로 내려가지만 인수액은 191,568,480원으로 증가하고, 9회 유찰 시 최저가 23,488,000원에 인수액은 197,334,784원까지 늘어납니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커지기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 3,670만원이 아니라 2.21억으로 봐야 한다
영풍하이츠 전용 46.35㎡의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 183,333,333원이지만 최근 거래가 과거보다 높아진 흐름이므로, 가격 판단에서는 최신 거래와 시장 집계상 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 46.35㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2022.09 | 46.35㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 46.35㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 183,333,333원 |
시장 집계상 최근 12개월 평균은 217,000,000원(1건)이고, 최신 거래 역시 2024.03의 217,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래의 추세는 +30.3%로, 전체 평균 183,333,333원만 기준으로 삼으면 최근 가격 수준을 낮게 보게 됩니다.
현재 회차 실질취득 221,060,600원은 최근 평균·최신 거래 217,000,000원보다 4,060,600원 높고 약 101.9%입니다. 데이터상 최저가 자체는 최근 시세의 16.9%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 더한 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다. 따라서 “감정가 대비 79% 할인”이나 “3,670만원짜리 서울 다세대”라는 식의 가격 메리트 판단은 이 사건에는 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,060,600원 |
| 1. 임차인 윤혜령 보증금 | 220,000,000원 | 35,639,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤혜령 | 220,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 220,000,000원 중 배당되지 않는 184,360,600원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 집행비용과 실제 배당액은 절차 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 46.35㎡, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 규모. 영풍하이츠는 7세대이고 사용승인 관련 집계상 준공일은 2002.01.04.입니다.
- 입지. 정릉동 주택지대로 단독주택·다세대주택·아파트단지 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 동측 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지 212.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,058,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 확인 거래가 3건이고 7세대 소규모 다세대이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 기준 36,700,000원에 184,360,600원의 인수액을 더해 총 부담을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 윤혜령의 임대차계약일 2022.03.22., 확정일자 2022.04.05., 주민등록 2022.05.06., 점유개시 2022.05.07.과 을구 11번 임차권등기를 원본으로 대조해야 합니다.
- 잔액 인수 문구 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 핵심입니다.
- 동일인 관계 검토. 임차인과 강제경매 채권자가 윤혜령으로 동일하게 기재되어 있어 관계 및 채권 발생 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 8회·9회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 각각 191,568,480원, 197,334,784원으로 커집니다.
- 시세 기준. 전체 평균 183,333,333원보다 최신 거래 및 시장 집계상 최근 평균 217,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 7세대 소규모 다세대이고 확인 거래도 3건이므로 재매각 시 매수층과 거래 빈도를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,670만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 한 줄로 줄이면 최저가 36,700,000원 + 임차보증금 인수 184,360,600원 = 실질취득 221,060,600원입니다. 감정가 175,000,000원에서 7회나 유찰됐다는 사실은 눈에 띄지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 커서 가격 하락분이 인수액 증가로 다시 채워집니다.
시장 집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 217,000,000원이고, 현재 실질취득은 이를 약 101.9%로 웃돕니다. 전체 거래 평균 183,333,333원만 보고 싸다고 판단할 수도 없으며, 최근 거래 추세 역시 +30.3%입니다. 여기에 7회 유찰, 7세대 소규모 다세대, 임차인과 경매채권자의 동일인 관계 확인까지 겹칩니다.
결론은 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮지 않다입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 윤혜령 임차보증금의 실제 인수 범위와 권리관계를 원본에서 확정하는 데 있습니다. 현재 자료대로라면 가격 메리트보다 인수부담과 환금성 리스크가 우선합니다.
