서울북부지방법원 2025타경1351. 강북구 수유동 대원쉐르빌아파트 2층 203호입니다. 공부상 용도는 의원이지만 감정평가 현황은 주거용입니다. 사건의 표면만 보면 감정가 341,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 111,739,000원까지 내려온 고유찰 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가격이 아니라 김향남의 270,000,000원 임차보증금과 주택임차권등기의 인수 조건을 중심으로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2020.08.03 접수된 길음중앙새마을금고의 전세권 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서가 별도로 김향남의 주택임차권등기에 대해 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어 이 부분은 단순한 후순위 소멸 권리처럼 처리할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 47-13 대원쉐르빌아파트 2층 203호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 111,739,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘임차권 인수 문구’가 핵심
등기부에는 2020.08.03 김향남 명의 전세권 260,000,000원이 설정됐고, 같은 날 그 전세권에 대해 길음중앙새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본 분석의 말소기준입니다. 이후 전세금은 2022.08.04 270,000,000원으로 변경됐고, 2024.08.12 김향남 명의의 주택임차권등기 270,000,000원이 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송용규 | 203호 · 미상 | 미상 | 2020.08.04 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김향남 | 제2층 제203호 전부 · 주거 | 270,000,000원 | 2020.08.04 / 2020.08.06 | 명세서상 有 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
김향남은 임대차계약일자 2020.06.14, 점유개시 2020.08.03, 주민등록 2020.08.04, 확정일자 2020.08.06이며 이후 2022.07.31 보증금이 10,000,000원 증액돼 총 270,000,000원입니다. 2024.08.12 배당요구가 접수됐습니다. 또한 김향남은 이 사건의 경매개시결정 채권자이면서 기존 전세권자·임차권자이고, 길음중앙새마을금고 근저당의 채무자이기도 해 관계 구조를 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 해석 — 1.11억 물건으로 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 111,739,000원으로 감정가의 33% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어나므로 실질취득가는 보증금 270,000,000원 수준으로 고정해서 보는 것이 핵심입니다.
| 현재 최저가 | 111,739,000원 |
|---|---|
| 김향남 보증금 | 270,000,000원 |
| 현재 회차 인수 계산 | 약 158,261,000원 |
| 실질취득 | 약 270,000,000원 |
| 6회 유찰 시 최저가 | 89,391,200원 |
| 7회 유찰 시 최저가 | 71,512,960원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,346원 |
| 2. 근저당 · 길음중앙새마을금고 | 120,000,000원 | 109,374,654원 |
| 3. 전세권 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김향남 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,939,000,000원, 채권자 예상배당은 109,374,654원, 미배당액은 1,829,625,346원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 부담 판단은 배당표만이 아니라 주택임차권등기 잔액 인수를 명시한 매각물건명세서 조건을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 세금 압류·관계인 리스크
- 세금 압류. 강북구·국·서울특별시강북구·영등포구 관련 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당이 더 줄 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 2023.09.08 청구금액 1,279,000,000원의 가압류가 존재하며 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다.
- 관계인 중첩. 김향남은 전세권자·임차권자이면서 길음중앙새마을금고 근저당 채무자이고, 강제경매 채권자이기도 합니다. 관계 구조와 실제 채권 발생 원인을 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 아님. 임차인으로 표시된 김향남·송용규는 보증기관 대위·승계자로 표시된 사례가 아니므로 보증기관 승계에 따른 보증금 중복 합산 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 화계역 동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화계역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 용도는 의원이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 현황이 다르므로 입찰 전 사용·대출·처분 조건을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·규제. 북측 포장도로에 접하고, 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 111,739,000원만 보고 감정가 대비 33%짜리 물건으로 판단하지 말고, 김향남 보증금 잔액 인수를 포함한 실질취득 약 270,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 인수 범위 확인. 매각물건명세서상 을구 8번 주택임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구와 최종 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 송용규 임대차 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차계약 내용과 점유 상태를 현황조사·명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공부상 의원·현황 주거. 용도 불일치가 실제 사용과 금융·처분에 미치는 영향을 사전에 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 사유 점검. 추가 유찰 가능성보다 먼저 권리·용도·점유 구조가 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.11억 낙찰가”가 아니라 “2.70억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 함정은 5회 유찰된 숫자입니다. 감정가 341,000,000원에서 111,739,000원까지 내려온 최저가는 강하게 눈에 들어오지만, 매각물건명세서는 김향남의 270,000,000원 주택임차권 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 그래서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 약 270,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
여기에 국세·지방세 압류, 김향남과 여러 권리관계의 중첩, 송용규의 미확인 보증금, 공부상 의원과 현황 주거용의 불일치까지 겹칩니다. 5회 유찰·33%라는 숫자만으로는 저가매수형으로 평가하기 어렵고, 권리·점유·용도 확인이 선행돼야 하는 고난도 물건입니다.
