서울북부지방법원 2025타경2422. 수유동 하늘미소 102동 3층 303호의 다세대주택입니다. 소유자 강현숙은 2021.02.09. 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 권리분석의 기준은 2021.03.12. 이순재의 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 각종 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 말소되는 등기만 보고 끝낼 수 없습니다.
신승호의 주민등록일은 2020.12.09., 확정일자는 2021.02.02.로 말소기준인 2021.03.12.보다 앞섭니다. 등기된 보증금은 275,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저가 105,841,000원 가정에서는 집행비용을 먼저 제한 뒤 신승호에게 103,559,226원만 배당되고, 나머지 171,440,774원은 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강현숙 · 2021.02.09. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 105,841,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신승호 / 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12. 을구 5번 근저당권 · 이순재 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 ‘선순위 임차인 잔액’
2018년 광남새마을금고의 근저당권들은 2019.06.14. 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.03.12. 이순재 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 220,000,000원 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 신승호는 말소기준권리보다 앞서 주민등록과 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승호 | 제3층 제303호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.12.09. 확정 2021.02.02. | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
신승호의 경우 전입신고가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인되므로 권리관계가 명확합니다. 반면 ‘기사항전’은 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다. 이 점유관계가 정리되기 전에는 신승호 외 위험이 없다고 결론내리기 어렵습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
현재 회차의 낙찰가 가정은 105,841,000원입니다. 그러나 이 금액만 준비하면 끝나는 구조가 아닙니다. 신승호에게 배당되는 103,559,226원을 제외한 보증금 잔액 171,440,774원을 매수인이 인수하므로, 현재 가정의 예상 실질취득은 277,281,774원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신승호 배당 | 미배당·인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 105,841,000원 | 103,559,226원 | 171,440,774원 | 277,281,774원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 84,672,800원 | 82,748,690원 | 192,251,310원 | 276,924,110원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 67,738,240원 | 66,118,952원 | 208,881,048원 | 276,619,288원 |
즉 5회에서 7회까지 최저가가 105,841,000원에서 67,738,240원으로 내려가도, 신승호의 미배당 보증금은 171,440,774원에서 208,881,048원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,774원 |
| 1. 임차인 신승호 보증금 | 275,000,000원 | 103,559,226원 |
| 2. 근저당권 · 이순재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신승호 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산은 집행비용 2,281,774원을 우선 차감한 가정입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위로 배당되면 신승호에게 돌아가는 배당액이 더 줄 수 있고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 서측 인근으로, 저층 공동주택·단독주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 북서측에 우이신설 경전철 화계역이 있으며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 엘리베이터·난방설비·위생 및 급배수설비가 갖춰진 다세대주택입니다.
- 도로. 9필 일단의 장방형 평지 주거용 부지로, 서측 및 북측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·개발행위허가제한지역 등이며, 필지별로 상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐으며 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 105,841,000원이 아니라 신승호 미배당 잔액을 더한 277,281,774원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 신승호 임대차 원본 확인. 주민등록일 2020.12.09., 임대차계약일 2020.12.21., 확정일자 2021.02.02.의 순서를 계약서·전입자료·임차권등기명령 원본과 대조해야 합니다.
- 신승호의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차 성립 경위와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- ‘기사항전’ 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 별도의 인수 위험이 남는지 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위 확인. 당해세가 있으면 신승호 배당액이 줄고 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.04.14. 공매공고가 등기돼 있으므로 한국자산관리공사 공매와 현재 법원경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 내부 폐문으로 실제 내부구조와 평가자료가 다를 수 있으므로 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 105,841,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 대비 33%라는 숫자도 아닙니다. 신승호의 275,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가에서 신승호가 배당받는 금액은 103,559,226원이고, 부족한 171,440,774원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차의 예상 실질취득은 277,281,774원입니다.
6회·7회로 더 유찰돼도 실질취득은 각각 276,924,110원, 276,619,288원 수준으로만 움직입니다. 즉 낙찰가 하락분이 그대로 이익으로 남지 않고 임차인 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다. 여기에 국세·지방세 압류가 배당에 선행하면 신승호 미배당액이 더 커질 가능성이 있고, 대항력 여부가 확인되지 않은 별도 점유자도 남아 있습니다.
다세대라는 용도, 5회 유찰, 세금 압류, 공매공고, 임차인·신청채권자 동일인이라는 특이점까지 감안하면 이 물건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 인수 구조를 정확히 계산하지 않으면 최저가에 속기 쉬운 물건입니다. 실거래 시세 근거 없이 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 권리 확인 난도도 높은 보수적 접근 대상입니다.
