서울북부지방법원 2025타경2422. 수유동 하늘미소 102동 303호 다세대주택입니다. 감정가 323,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 132,301,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차권자 신승호는 2020.12.09. 전입했고 2021.02.02. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 이순재 근저당은 2021.03.12. 설정됐으므로, 신승호는 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
보증금은 275,000,000원입니다. 현재 최저가 132,301,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,652,214원을 제외한 129,648,786원이 신승호에게 우선배당되고, 남는 145,351,214원은 매수인이 인수합니다. 결국 낙찰자가 부담하는 현재 회차 실질취득은 132,301,000원 + 145,351,214원 = 277,652,214원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강현숙 · 2021.02.09. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 132,301,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 신승호 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12. 근저당권 · 이순재 · 채권최고액 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 임차인이 핵심
등기부상 과거 광남새마을금고 근저당권 3건은 2019.06.14. 말소됐습니다. 현 소유자 강현숙은 2021.02.09. 소유권을 취득했고, 2021.03.12. 이순재 근저당권 180,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류, 세금·보험료 관련 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 확인된 인수위험과 별도 미상 점유기재
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승호 | 제3층 제303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.09. / 2021.02.02. | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 145,351,214원 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
신승호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기재돼 있습니다. 별도로 매각물건명세서에 기재된 “기사항전”은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 신승호의 확인된 인수위험과 별개로 이 점유기재에 대한 위험은 남아 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
| 현재 회차 | 낙찰가 132,301,000원 + 인수 145,351,214원 = 277,652,214원 |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 낙찰가 105,840,800원 + 인수 171,440,971원 = 277,281,771원 |
| 6회 유찰 시 | 낙찰가 84,672,640원 + 인수 192,251,468원 = 276,924,108원 |
낙찰가가 132,301,000원에서 105,840,800원, 84,672,640원으로 내려가면 겉보기 최저가는 크게 낮아집니다. 그러나 신승호가 배당받지 못한 보증금이 각각 171,440,971원, 192,251,468원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 275,000,000원 부근에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,214원 |
| 1. 임차인 신승호 보증금 | 275,000,000원 | 129,648,786원 |
| 2. 근저당권 · 이순재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신승호 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신승호 임차보증금 부족분 145,351,214원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·공매 — 배당 외 추가 확인 포인트
말소기준권리 이후에는 주택도시보증공사 가압류 220,000,000원과 여러 압류가 이어졌습니다. 강서구, 국, 국민건강보험공단, 강북구, 부천시, 서울특별시강서구 관련 압류가 확인되며, 국세·지방세 압류 6건은 당해세 여부에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
또 2021.02.09. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리, 임대사업자 관련 사항은 원본 등기와 관계 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 서측 인근이며, 저층 공동주택·단독주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 우이신설 경전철 화계역, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕이며 석재타일 외벽, P.V.C 샷시 창호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 9필 일단의 장방형 평지로 주거용 부지이며 서측 및 북측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 개발행위허가제한지역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의해 확인돼 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 132,301,000원이 아닌 277,652,214원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가해 총 부담은 275,000,000원 부근에 유지됩니다.
- 신승호 임대차 원본 대조. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 표시돼 있어 관계와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 미상 점유기재 확인. “기사항전”은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태로 남겨야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행과 경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부구조가 실제 현황과 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “132,301,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 4회 유찰로 감정가 323,000,000원이 132,301,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 신승호의 보증금이 275,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 145,351,214원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 277,652,214원 수준입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 5회 유찰 시 277,281,771원, 6회 유찰 시 276,924,108원으로 총 부담은 크게 달라지지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 보증금이 가격의 중심을 잡는 대항력 인수형입니다.
여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 점유기재, 국세·지방세 압류, 공매공고까지 남아 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 실질취득 275,000,000원 부근이 시장가격보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 최저가 할인율만을 근거로 접근하기에는 권리·배당 확인 부담이 큰 물건입니다.
