서울북부지방법원 2025타경3166. 노원역 남측 인근의 점포·주택 혼합 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 골목집·고집불통강곱창·팔도사나이막걸리 등 점포 3곳, 2층은 방 3개·주방·거실·욕실·화장실 등을 갖춘 주택, 지층은 라이브호프 점포로 이용됩니다. 소유권은 이정준·이혜련·이혜숙·이혜욱·장영숙 5명의 공유 형태이며, 2023.10.20 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.04.17 이전됐습니다.
등기상 건물 표시는 상계동 341-8, 도로명주소는 노해로83길 18-5입니다. 별도 토지인 상계동 341-42는 지목이 대이지만 현황은 도로로 이용 중인 것으로 판단됐고, 정확한 범위는 지적 및 경계측량이 필요합니다. 여기에 제시외 건물까지 포함되는 일괄매각이므로 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3166 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 341-42 |
| 등기 건물 표기 | 서울특별시 노원구 상계동 341-8 · 서울특별시 노원구 노해로83길 18-5 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 1층 점포 3 · 2층 주택 · 지층 점포 1 |
| 토지 기호 | 상계동 341-42 · 30.0㎡ · 지목 대 · 현황 도로 이용 판단 |
| 공유자 | 이정준 22분의 6.5 · 이혜련 22분의 4 · 이혜숙 22분의 4 · 이혜욱 22분의 4 · 장영숙 22분의 3.5 |
| 감정가 / 최저가 | 3,695,735,090원 / 2,365,270,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장영숙 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건축물대장상 위반건축물 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 그러나 기준권리 재검증 필요
권리분석상 기준일은 2003.04.01 권종련 가압류 50,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 근저당과 2024.10.14 국의 납세담보 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류됐고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남구 | 1층 | 2011.04.05 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 분류 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상훈 | 1층 | 2011.07.20 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 분류 | 미상 | 해당 없음 |
| 설황희 | 지층1호 | 2022.07.22 | 미상 / 미상 | 2025.11.28 | 없음 분류 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재현 | 1층좌측호 | 2025.03.18 | 미상 / 미상 | 2025.11.26 | 없음 분류 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 현재 분류상 네 명 모두 2003.04.01 기준일 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 기준 가압류에 말소 기록이 있으므로 대항력·우선변제 여부를 원본 서류에서 다시 확정하기 전까지는 인수 0원을 최종 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
② 가격·물건 상태 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 2,365,270,000원으로 감정가 3,695,735,090원의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
지층은 공부상 용도 중 일부가 창고·보일러실이지만 전체를 근린생활시설인 라이브호프로 이용하고 있습니다. 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 영업시설의 적법성, 원상회복 가능성도 위반건축물 문제와 함께 검토할 항목입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,365,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,052,700원 |
| 2. 가압류 · 권종련 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 근저당 · 이정준 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사우리은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 7. 근저당 · 국 | 940,000,000원 | 940,000,000원 |
| 8. 경매개시결정 · 장영숙 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 573,217,300원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 1,766,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 573,217,300원이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 당해세, 임차인 최우선변제, 확정 채권액은 반영되지 않았으며 실제 배당은 등기 말소와 채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 노원역 남측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 4·7호선 노원역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 1층 점포 3곳, 2층 주택, 지층 라이브호프로 구성된 점포·주택 혼합형입니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 7,560,000원/㎡입니다. 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 노원역 접근성은 장점이지만 주거 단일용도가 아닌 점포·주택 혼합형이고 위반건축물·제시외 건물·현황 도로 토지가 결합돼 매수층의 실사 부담이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2003.04.01 가압류와 2004.08.18 말소 기록을 등기부 원본 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 임차인 4명 확인. 강남구·강상훈·설황희·심재현의 실제 점유구획, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 위반 위치·면적·시정명령·이행강제금·원상회복 가능성을 건축물대장과 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 지적·경계측량. 상계동 341-42 토지의 현황 도로 범위, 경계, 통행관계와 일괄매각 대상의 정확한 경계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 주방 등 제시외 건물의 구조·소유관계·사용승인 및 평가 반영 범위를 확인하세요.
- 지층 용도 차이. 공부상 창고·보일러실 부분을 포함해 전체가 라이브호프로 이용되는 현황의 적법성과 원상회복 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교가 없으므로 감정가 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지·상가·주택 혼합건물의 개별 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
현재 회차의 실질취득액은 최저가 2,365,270,000원과 인수액 0원을 합한 2,365,270,000원으로 계산됩니다. 그러나 실거래 비교가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지는 알 수 없습니다. 더구나 매각물건명세서상 위반건축물, 제시외 건물 포함, 지목과 현황이 다른 도로 이용 토지, 점포·주택 혼합 이용, 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 4명이 동시에 존재합니다.
가장 중요한 쟁점은 2003.04.01 가압류를 말소기준으로 적용하면서도 2004.08.18 해제 말소 기록이 확인된다는 점입니다. 이 기준이 달라지면 2011년 이후 전입한 임차인의 대항력 판단도 다시 해야 합니다. 따라서 이 물건은 배당표상 인수 0원이라는 장점은 있으나, 원본 권리 재검증과 건축·토지 실사가 끝나기 전에는 안전성과 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 감정가 64%보다 말소기준·위반건축물·경계측량이 먼저입니다.