서울북부지방법원 2025타경10027. 성북구 정릉동 행복드림빌 씨동 2층 201호, 전용 46.65㎡의 다세대주택입니다. 소유자 전병출은 2021년 7월 6일 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 같은 달 23일 설정된 주식회사밸류마크의 근저당권 234,000,000원입니다. 그런데 임차인 최상하는 2021년 6월 14일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 살아 있는 구조입니다.
보증금도 245,000,000원으로 현재 최저가 134,349,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 배당 후 남는 113,331,886원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형이지만, 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 이 임차보증금의 실질 승계액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보국문로8나길 24-7, 씨동 2층201호 (정릉동,행복드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.65㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 전병출 (2021.07.06 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 134,349,000원 (4회 유찰 · 감정가 40.96%) |
| 말소기준권리 | 2021.07.23 근저당권 · 주식회사밸류마크 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준인 2021년 7월 23일 밸류마크 근저당보다 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 확정일자도 2021년 5월 20일이고 배당요구가 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023년 7월 5일로 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최상하 | 제2층 제201호 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.06.14 | 2021.05.20 | 2023.07.05 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
② 시세 비교 — 절반 가격처럼 보여도 거래 시차가 크다
행복드림빌C동의 확인 가능한 실거래는 3건입니다. 전용 46.65㎡ 거래는 2021년 7월 245,000,000원, 2021년 8월 250,000,000원이고, 2021년 8월 전용 48.25㎡ 5층 거래는 320,000,000원입니다. 세 건 평균은 271,666,666원, 가장 최근 거래가는 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 48.25㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 46.65㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 46.65㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 271,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득 134,349,000원은 위 3건 평균 271,666,666원의 49.5% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 차이가 있지만, 거래가 모두 2021년 7~8월에 몰려 있고 매각기일은 2026년 9월 29일입니다. 따라서 이 49.5%만 근거로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 건물은 10세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,680,886원 |
| 1. 임차인 최상하 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 131,668,114원 |
| 2. 근저당 · 주식회사밸류마크 | 234,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 66,323,090원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 113,331,886원입니다. 다만 매각물건명세서상 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세에 해당하는 세금은 실제 배당순위를 변동시킬 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 134,349,000원 | 113,331,886원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 107,479,200원 | 139,825,509원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 85,983,360원 | 160,964,340원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울숭덕초등학교 북측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2020.05.08입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 행복드림빌C동은 10세대 규모이며 확인 가능한 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회로 제시돼 있어, 입찰 전 현재 매수수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각 전 확인하는 것이 핵심입니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 예상배당이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 실거래가 2021년에 집중돼 있습니다. 134,349,000원이 과거 거래 평균의 49.5%라는 사실만으로 현재 저가 매입이라고 단정하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 문제 외에도 다세대 특유의 환금성, 내부 상태, 도로·입지, 점유·명도 상태가 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘확약의 유효성’
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가 134,349,000원에서 일반 배당계산을 하면 113,331,886원이 남기 때문입니다. 하지만 주택도시보증공사가 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 실질취득 134,349,000원이 과거 실거래 평균 271,666,666원의 49.5%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 거래들은 모두 2021년 7~8월이고 현재는 이미 4회 유찰된 상태입니다. 10세대 다세대라는 환금성 특성까지 감안하면 권리는 확약으로 정리되지만, 현재 시세와 매도 가능가격은 별도로 검증해야 하는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약 원문과 임차권 말소의 확실성, 그리고 2026년 현재의 실제 시장가입니다.
