209,920,000원
서울북부지방법원 2025타경10027. 성북구 정릉동 행복드림빌 씨동 2층 201호, 전용 46.65㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 328,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 209,920,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.05.22. 설정된 강북신용협동조합 근저당권이며, 이후 소유권 이전·후순위 근저당·압류·가압류· 임차권등기·경매개시결정이 이어진 구조입니다.
겉으로 가장 크게 보이는 숫자는 임차보증금 245,000,000원입니다. 하지만 최상하 씨의 주민등록일자와 점유개시일은 2021.06.14.로, 말소기준권리인 2020.05.22.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다. 주택도시보증공사도 우선변제권만 주장하고 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보국문로8나길 24-7, 씨동 2층 201호 (정릉동, 행복드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.65㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2020.05.08. |
| 소유자 | 전병출 (2021.07.06. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 209,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수도 0원
말소기준은 2020.05.22. 강북신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사밸류마크 근저당권, 각 압류와 서울보증보험 가압류, 임차권등기, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 등기상 국세·지방세를 포함한 압류가 5건 있어 배당 단계에서는 당해세 여부에 따라 선순위 근저당권자의 실제 배당액이 달라질 수 있지만, 후순위 압류 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최상하 제2층 제201호 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.06.14. | 2021.05.20. | 없음 말소기준 이후 전입 | 주장 배당요구 2023.07.05. | 실질 0원* |
* 확약의 대상 보증금은 245,000,000원입니다. 확약은 최상하 임차인과 그 보증금에 관한 것으로, 해당 보증금의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.
② 가격 비교 — 2021년 거래보다 낮지만 ‘현재 시세’는 확인되지 않았다
행복드림빌C동은 총 10세대의 소규모 공동주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 7~8월 3건이며, 평균은 271,666,666원입니다. 현재 최저매각가 209,920,000원은 이 표본 평균의 77.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 48.25㎡ | 5층 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 46.65㎡ | 5층 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 46.65㎡ | 2층 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 271,666,666원 |
면적과 층이 같은 2층 46.65㎡ 거래는 2021.07.의 245,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 거래보다 낮고, 확인 거래 3건의 최저가 245,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 모든 비교 거래가 2021년에 집중돼 있어 이를 2026년 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 따라서 “실거래 평균보다 22.7% 낮으니 싸다”라는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,738,880원 |
| 1. 근저당 · 강북신용협동조합 | 3,720,000,000원 | 206,181,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사밸류마크 | 234,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매채권 · 주식회사 밸류마크 | 245,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 66,323,090원 | 0원 |
| 5. 경매채권 · 하나카드 주식회사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매채권 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 청구금액 기준의 예상배당입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 강북신용협동조합 근저당권에 배당되고 후순위 채권은 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 확인되면 선순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당 총액은 4,549,141,970원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.05.08.입니다.
- 입지. 서울숭덕초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대로 확인 거래가 3건에 그쳐, 가격 산정과 재매각 시 충분한 비교 사례 확보가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 본건 최상하 임차인에게 적용되는지 문구를 직접 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사·전입세대확인·현장 방문으로 점유 및 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 교부청구 내역을 확인하세요.
- 시세 재조사. 확인 거래는 2021년 3건뿐입니다. 2026년 현재 인근 동일 규모 다세대의 매물·실거래·임대가를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 주택 환금성. 10세대 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 2회 유찰·매각률 0%입니다. 실수요와 재매각 기간을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·수선 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 수리 필요 범위를 현장 및 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 보여도 인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 보증금 245,000,000원이라는 큰 숫자에 놀라지 않고, 말소기준일과 전입일의 선후를 정확히 보는 것입니다. 최상하 씨의 전입·점유는 2021.06.14.로 말소기준권리 2020.05.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사의 포기확약까지 있으므로 권리상 실질취득액은 최저가 209,920,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 확인된 2021년 실거래 평균의 77.3%이고 동일 면적·동일 층 거래 245,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 그러나 비교 거래는 모두 2021년이고 표본도 3건뿐입니다. 총 10세대의 소규모 다세대, 2회 유찰, 단지 경매 통계상 매각률 0%라는 조건까지 고려하면 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 현장 시세 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.
