서울북부지방법원 2025타경10362. 도봉동 포레라스 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 300,000,000원이지만 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 25,770,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가 자체를 취득가격으로 보면 안 됩니다. 임차인 이해인은 2019.04.30 주민등록, 2019.05.24 확정일자, 2019.05.29 점유개시로 확인되고, 2023.06.22 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 선순위여서 대항력이 인정된 임차인입니다.
매각물건명세서에도 이 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 매각가 25,770,000원 가정 시 집행비용 863,860원을 먼저 제외하고 임차인에게 24,906,140원이 배당되며, 보증금 부족분 200,843,860원이 남습니다. 따라서 최저가 2,577만원만 보고 “감정가 대비 91% 할인”이라고 판단하는 것은 이 사건의 권리구조를 놓치는 해석입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로163길 8-10, 4층401호 (도봉동,포레라스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 25,770,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해인 / 207,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 비교 기준 면적 | 57.6㎡ |
| 건물 준공 | 2019.02.18 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다
말소기준권리는 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 그보다 뒤의 국세 압류와 2025.01.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이해인의 전세권과 주택임차권은 말소기준보다 먼저 성립했습니다. 특히 주택임차권은 주민등록 2019.04.30, 확정일자 2019.05.24, 점유개시 2019.05.29를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해인 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 225,750,000원 | 대항력 有 주민등록 2019.04.30 | 우선변제 有 확정일자 2019.05.24 · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 현재 200,843,860원 |
이해인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 등기부에는 같은 이해인 명의로 2019.06.05 전세권 215,000,000원과 2023.06.22 주택임차권 225,750,000원이 함께 존재하지만, 이를 서로 다른 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 임차권등기에 기재된 임차보증금은 225,750,000원이며, 2021.05.03에 10,750,000원이 증액된 내역이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 2,577만원이 아니라 약 2억2,575만원
포레라스의 확인된 유사면적 거래는 3건입니다. 전체 평균은 234,333,333원이지만 과거 280,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 211,500,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -24.5%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 55.44㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 211,500,000원 |
표면 최저가 25,770,000원은 최근 12개월 평균의 12.2%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차인의 인수를 반영하지 못합니다. 실질취득을 임차보증금 기준 약 225,750,000원으로 보면 최근 12개월 평균 211,500,000원보다 높고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 -24.5%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 “최저가가 시세의 12.2%라서 싸다”는 결론은 허용될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,860원 |
| 1. 임차인 이해인 보증금 | 225,750,000원 | 24,906,140원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 이해인 | 215,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 이해인 | 207,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 25,770,000원에서는 집행비용 863,860원과 임차인 배당 24,906,140원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 200,843,860원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 인수액이 올라간다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 25,770,000원 | 200,843,860원 |
| 12회 유찰 시 | 20,616,000원 | 205,905,088원 |
| 13회 유찰 시 | 16,492,800원 | 209,954,070원 |
이 표가 이 물건의 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 매각가는 25,770,000원에서 20,616,000원, 다시 16,492,800원으로 내려가지만 매수인 인수액은 200,843,860원에서 205,905,088원, 209,954,070원으로 늘어납니다. 유찰이 추가된다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울북부지방법원 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 대중교통 사정은 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 기본 급배수 위생설비·난방설비·승강기·기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 211,500,000원, 최신 거래 190,000,000원이며 최근 대비 과거 가격 추세는 -24.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 최저가 25,770,000원보다 중요한 숫자는 임차보증금 225,750,000원과 미배당 인수액 200,843,860원입니다.
- 주택임차권 인수 문구 재확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 전세권·임차권 동일인 관계 확인. 이해인 명의의 전세권 215,000,000원과 임차권 225,750,000원이 함께 존재합니다. 같은 실제 임차인 1명이라는 전제로 중복 합산하지 않되, 원본 권리관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 신청채권자·전세권자·임차권자가 모두 이해인입니다. 관계인 가능성에 관한 경고가 있으므로 소송기록과 원본 문건 확인이 중요합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 234,333,333원보다 최근 12개월 평균 211,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -24.5%이므로 과거 280,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값으로 사용하지 않는 편이 타당합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,577만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 300,000,000원에서 최저가 25,770,000원까지 떨어진 11회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 이해인의 임차보증금 225,750,000원이 선순위이고, 현재 배당으로 회수되지 않는 200,843,860원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 되어 매각가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로 실질취득은 보증금 약 225,750,000원 수준에서 고정됩니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 211,500,000원보다 높고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -24.5%이고, 이미 11회 유찰되었습니다. 따라서 이 물건을 “최저가가 낮아서 가격 메리트가 큰 경매”로 보는 것은 적절하지 않습니다. 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수이며, 권리·가격·환금성을 함께 놓고 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.