서울북부지방법원 2025타경10362. 도봉동 포레라스 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 10회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 전세권과 대항력 있는 주택임차권입니다. 이해인은 2019년부터 해당 호실 전부에 권리를 두고 있고, 임차보증금은 225,750,000원입니다. 현재 회차의 배당으로는 보증금을 다 돌려받지 못해 부족분 194,517,816원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 총 부담이 함께 내려가는 일반 경매와 다릅니다. 11회 유찰 시 매각가 25,769,600원에 인수액 200,844,253원, 12회 유찰 시 매각가 20,615,680원에 인수액 205,905,402원으로 늘어납니다. 각 회차의 실질취득은 각각 226,613,853원, 226,521,082원으로, 보증금 225,750,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 낙찰가만 내려가고 경제적 취득원가는 거의 내려가지 않는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로163길 8-10, 4층401호 (도봉동,포레라스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 7층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 32,212,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 207,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 조건 | 준주거지역 · 공시지가 2,765,000원/㎡ · 토지면적 461.3㎡ |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 선순위 권리가 먼저다
등기상 먼저 봐야 할 권리는 이해인의 을구 1번 전세권입니다. 2019.06.05 접수, 전세금 215,000,000원으로 4층 401호 전부에 설정되어 있으며, 데이터상 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 분류됩니다. 이어 2023.06.22 이해인의 주택임차권등기가 접수됐는데, 주민등록일은 2019.04.30, 점유개시는 2019.05.29, 확정일자는 2019.05.24이고 보증금은 225,750,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해인 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 225,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 같은 이해인 명의로 전세권 215,000,000원과 주택임차권 보증금 225,750,000원이 함께 등기돼 있지만, 이를 서로 다른 임차인 두 명의 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 현재 배당계산에서는 임차인 보증금 225,750,000원을 기준으로 우선배당한 뒤 부족분을 매수인 인수액으로 계산하고, 같은 이해인의 전세권에는 별도 배당액을 잡지 않았습니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
포레라스의 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전체 평균은 234,333,333원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 211,500,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 24.5% 하락해 가격 흐름도 약합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 55.44㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 211,500,000원 |
현재 최저가는 32,212,000원이라 겉으로는 최근 시세의 15.2%에 불과하지만, 이 비율은 경제적 매입비용을 보여주지 못합니다. 현재 회차 실질취득 226,729,816원은 최근 12개월 평균 211,500,000원의 약 107.2%, 최신 거래 190,000,000원의 약 119.3%입니다. 즉 인수액까지 포함하면 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,816원 |
| 1. 임차인 이해인 보증금 | 225,750,000원 | 31,232,184원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 이해인 | 215,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 이해인 | 207,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 32,212,000원 중 집행비용 979,816원을 제외한 31,232,184원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 194,517,816원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울북부지방법원 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 401호입니다. 승강기·기계식주차장·난방·급배수 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 거래성. 포레라스는 11세대이며 확인된 비교 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 거래 추세가 -24.5%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액 우선. 현재 최저가 32,212,000원만 보지 말고 예상 인수 194,517,816원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이해인의 주민등록일 2019.04.30, 점유개시 2019.05.29, 확정일자 2019.05.24 및 증액분 확정일자 2021.05.03을 원본과 대조해야 합니다.
- 전세권과 임차권 중복 확인. 동일인 이해인의 전세권 215,000,000원과 임차권 보증금 225,750,000원이 함께 존재하므로 권리관계와 배당·인수 범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급흐름·점유관계를 확인해야 합니다.
- 하락 거래 반영. 최근 12개월 평균 211,500,000원, 최신 거래 190,000,000원, 추세 -24.5%를 기준으로 실질취득 상한을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득이 각각 226,613,853원·226,521,082원으로 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,221만원 낙찰”이 아니라 “약 2.27억 취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 300,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 32,212,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이해인의 대항력 있는 임차보증금 225,750,000원이 낙찰가보다 훨씬 커, 현재 회차에서 미배당 잔액 194,517,816원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 226,729,816원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 211,500,000원보다 높고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -24.5% 하락 중입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득이 약 2.26억 수준에 머뭅니다. 최저가는 크게 내려왔지만 경제적 취득원가는 내려오지 않은 물건입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 현혹되지 말고 대항력 임차보증금과 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.