서울북부지방법원 2025타경10706. 서울 강북구 우이동 ‘서인에코빌’ 4층 402호, 전용 59.75㎡ 다세대주택입니다. 소유자 배재석은 2021.12.06. 거래가 290,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 롯데카드 가압류와 케이비국민카드 가압류가 차례로 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.14. 롯데카드 가압류이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 정정훈입니다. 전입일 2021.11.15., 확정일자 2021.10.27., 보증금 290,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구도 했습니다. 통상 계산이라면 최저가 140,288,000원에서 집행비용을 뺀 137,523,968원만 배당되고, 부족분 152,476,032원을 매수인이 떠안게 됩니다. 이 경우 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 보증금 290,000,000원 부근에 고정됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 원문 그대로 유효하게 적용되면 정정훈 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 다만 이 효과는 해당 보증금 채권에 한정되므로, 별도 점유자 양진영의 점유·계약관계와 명도 문제까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로163가길 24, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.75㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 배재석 (2021.12.06. 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 140,288,000원 (8회 유찰 · 감정가 51%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 제시외 건물 | 포함 · 주된 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 확약이 실질 인수액을 바꾼다
등기부의 새서울신용협동조합 근저당권은 2014.12.31. 말소됐고, 신한은행 근저당권도 2019.01.10. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.14. 롯데카드 가압류입니다. 이후의 케이비국민카드 가압류와 강북구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 정정훈의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정훈 | 제4층 제402호 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.15. 2021.10.27. | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.11.28. | 실질 0원* 룰상 152,476,032원 |
| 양진영 | 4층402호 사용관계 미상 | 2024.07.17. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 점유·명도 확인 필요 |
실제 확인되는 인적 점유 관계는 정정훈과 양진영입니다. 정정훈은 대항력 있는 임차권자이지만 주택도시보증공사의 확약 적용 대상입니다. 양진영은 말소기준 이후인 2024.07.17. 전입해 대항력이 없으므로 보증금 승계 대상은 아니지만, 보증금·사용관계·배당요구 여부가 확인되지 않아 현장 점유와 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 판단
이 사건은 대항력 보증금이 존재하므로 원칙적으로 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 다만 확약으로 정정훈 보증금 인수가 실질 0원*이 되므로, 현재 회차의 시세 비교 기준은 실질취득 140,288,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 58.94㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 59.56㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.12 | 59.75㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
실질취득 140,288,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 65.3%입니다. 최신 거래는 2023.01.의 210,000,000원이며, 표본 전체 평균은 240,000,000원입니다. 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 여유가 확인됩니다. 다만 최근 구간이 이전 거래보다 -25.9% 하락했고, 거래 표본도 3건에 불과해 과거 290,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,764,032원 |
| 1. 임차인 정정훈 보증금 | 290,000,000원 | 137,523,968원 |
| 2. 새서울신용협동조합 근저당 | 177,600,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 6,558,903원 | 0원 |
| 5. 케이비국민카드 가압류 | 47,466,973원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 정정훈 보증금 미배당액은 152,476,032원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 볼 것
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 51% | 140,288,000원 | 152,476,032원 | 0원* | 140,288,000원* |
| 9회 유찰 시 감정가 41% | 112,230,400원 | 180,140,826원 | 0원* | 112,230,400원* |
| 10회 유찰 시 감정가 33% | 89,784,320원 | 202,231,798원 | 0원* | 89,784,320원* |
확약이 없다면 유찰될수록 정정훈 보증금의 미배당액이 늘어 최저가 하락 효과가 사라집니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 인수액은 실질 0원*이므로 실질취득은 각 회차 최저가와 함께 내려갑니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 확약서 원문·제출 주체·적용 범위·임차권등기 말소 동의의 유효성을 직접 확인한 뒤에만 성립합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서라벌중학교 북동측 인근으로 주거용·주상용 건물, 상업·업무시설, 공공시설, 학교, 공원과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로 수준의 포장 주도로, 북측으로 막다른 세로 수준의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다.
- 환금성. 서인에코빌은 10세대, 2014.11.28. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 최근 거래는 3건이며 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.1회, 매각률은 0.0%입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재와 설비를 도면, 외부관찰과 탐문에 근거해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 양진영 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·계약관계·실제 점유 여부가 미상입니다. 인도명령과 명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약에 말소 동의가 포함돼 있으나 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되고 주된 건물에 포함해 평가됐으므로 현황과 건축물대장·도면을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재 감정으로 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 수리비와 실제 이용상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -25.9%이므로 과거 290,000,000원 거래나 전체 평균 240,000,000원만을 기준으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
- 환금성 보수 적용. 10세대 다세대, 8회 유찰, 관련 물건 매각률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 가격을 살리지만, 물건의 체질까지 바꾸지는 않는다”
이 사건은 확약의 유무에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 대항력 보증금 290,000,000원 때문에 현재 회차의 룰상 인수액이 152,476,032원이고, 최저가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 부근에서 고정됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 원문대로 적용되면 해당 보증금 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 실질취득은 140,288,000원으로 낮아집니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 215,000,000원의 65.3%로 여유가 있습니다. 하지만 최근 거래 추세는 -25.9%, 물건은 8회 유찰됐고 단지는 10세대에 불과합니다. 별도 점유자 양진영의 계약관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 확약 확인 전에는 인수형 위험물건, 확약 확인 후에는 가격 매력은 있으나 환금성·명도 리스크가 큰 다세대입니다. 권리 반전은 확약서에 있지만 최종 승부는 원본 확인과 현장 조사에 달려 있습니다.
