서울북부지방법원 2025타경11112. 동대문구 제기동 ‘스카이뷰’ 6층 601호, 전용 29.71㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 최용훈은 2020년 3월 16일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2020년 6월 25일 동대문구 압류입니다. 임차인 금창준의 점유개시일은 2020년 11월 9일, 전입일과 확정일자는 모두 2020년 11월 10일로 기준일보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖추지 못한 구조입니다.
등기된 임차보증금은 240,000,000원으로 현재 최저가 212,000,000원보다 큽니다. 그러나 이 사건은 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 차액을 인수하는 사건이 아닙니다. 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력과 미회수 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 보증금 240,000,000원이 아니라 최저가와 동일한 실질취득 212,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 제기로 68-1, 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.71㎡ · 지상 8층 건물 내 6층 |
| 건물 / 규모 | 스카이뷰 · 16세대 · 사용승인일 2018.05.17 |
| 소유자 | 최용훈 (2020.03.16. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (6회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 임차인, 인수는 0원*
말소기준권리는 2020.06.25. 갑구 6번 동대문구 압류입니다. 금창준의 임대차계약일은 2020.11.02, 점유개시일은 2020.11.09, 전입일과 확정일자는 2020.11.10입니다. 말소기준일보다 모두 늦으므로 대항력은 없습니다. 2023.01.09. 주택임차권등기가 마쳐졌지만, 후순위 임차인의 임차권등기만으로 선순위 대항력이 새로 생기는 것은 아닙니다.
말소기준 이후의 강제경매개시결정, 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 이 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금창준 주거 · 임차권등기 | 제6층 제601호 전부 | 240,000,000원 | 2020.11.10 2020.11.10 | 없음 기준일 이후 전입 | 우선변제권 주장 배당요구 있음 | 인수 0원* HUG 말소 확약 |
보증기관이 별도의 임차인으로 중복 신고된 구조는 아니며, 확인되는 실제 임차인은 금창준 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 보증금 회수 주체로서 우선변제권을 주장하지만, 임차인 수나 보증금을 별도로 합산할 대상은 아닙니다.
* 등기상 임차보증금은 240,000,000원입니다. 다만 해당 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 2.12억으로 비교
본건은 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 212,000,000원과 실질취득액이 같습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 실거래 5건의 평균은 302,800,000원, 최신 거래는 2026년 5월 314,000,000원입니다. 실질취득 212,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.94㎡ | 7 | 314,000,000원 |
| 2026.03 | 29.94㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 29.94㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 29.94㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 29.71㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 302,800,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 15.6% 높은 추세로 집계됐습니다. 따라서 과거 전체 평균 280,545,454원만을 근거로 가격을 판단할 필요는 없습니다. 더 최신성이 높은 최근 12개월 평균 302,800,000원과 최신 거래 314,000,000원을 기준으로 보더라도 실질취득 212,000,000원은 낮은 구간입니다. 권리 인수액이 0원으로 유지된다는 전제에서는 가격 자체의 할인 폭은 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 정재웅 | 240,000,000원 | 208,232,000원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 삼흥축산물 | 13,469,100원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 경매개시결정 · 한정호 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 733,469,100원, 예상 채권자 배당액은 208,232,000원이며 예상 미배당액은 525,237,100원입니다. 후순위 채권의 미배당 규모는 크지만, 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 금창준 관련 임차보증금 역시 대항력 부재와 확약에 따라 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 80% | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 525,237,100원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 64% | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 567,043,500원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 51.2% | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 600,488,620원 | 0원* |
국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세에 해당하는 금액은 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있으며, 그 경우 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 표는 당해세와 최우선변제액을 별도로 반영하지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 동일 건물 부지는 도시형생활주택과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 홍파초등학교 동측 인근으로 다세대·다가구주택, 근린생활시설과 학교가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 고려대역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 8층·지하 1층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2018.05.17입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남측 약 3~4m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·세로장방형, 광대로한면이며 공시지가는 5,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 확인되지만 16세대 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 횟수가 6.0회여서 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 본건 601호와 금창준 보증금 240,000,000원에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 금창준의 실제 퇴거 여부, 소유자 또는 제3자의 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 절차. 보증금 인수와 명도는 별개입니다. 현재 점유자가 있다면 인도명령 대상 여부, 이사 협의와 집행 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 매각대금에서 우선 차감될 당해세의 세목·법정기일·금액을 확인해야 예상배당이 확정됩니다.
- 6회 유찰 원인 조사. 권리상 인수 위험이 낮고 최근 실거래보다 가격도 낮은데 반복 유찰됐다면 내부 상태, 접근성, 대출 가능 여부, 점유 및 매각조건을 다시 점검해야 합니다.
- 실거래 개별 비교. 최근 12개월 거래는 전용 29.71㎡와 29.94㎡, 5층·6층·7층 사례입니다. 601호의 향·채광·수리 상태를 반영해 응찰 상한을 조정하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 할인, 승부처는 환금성
이 사건에서 가장 크게 보이는 숫자는 임차보증금 240,000,000원이지만, 실제 판단의 핵심은 보증금 크기가 아닙니다. 금창준의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사도 대항력과 미회수 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 212,000,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 302,800,000원의 70.0%로 가격상 할인 구간에 들어갑니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군보다 15.6% 높은 것으로 집계돼, 전체 평균에 섞인 과거 거래만으로 할인 폭이 과장된 상황도 아닙니다. 다만 6회 유찰과 16세대 도시형생활주택이라는 낮은 환금성 신호는 무시할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮고 가격은 유리하지만, 반복 유찰의 개별 원인을 해소한 뒤에만 접근할 수 있는 물건입니다.