93,696,000원
서울북부지방법원 2025타경11174. 도봉구 창동 가현월디움 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2022년 6월 9일 중랑세무서장의 압류입니다. 김기범의 전입일은 2021년 12월 23일이고 확정일자는 2021년 12월 7일이므로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
최저가 93,696,000원에서 집행비용 2,086,528원을 뺀 91,609,472원이 김기범의 임차보증금에 배당되면 보증금 잔액은 73,690,528원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인에게 인수되는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어 총 실질취득액은 보증금 165,300,000원 부근에 고정됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 룰상 인수액 73,690,528원과 실제 입찰 판단상 인수액 0원*을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로114길 69-3, 5층 502호 (창동, 가현월디움) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 24.76㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.11.08 · 10세대 |
| 소유자 | 이정우 (2018.12.28. 매매로 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 93,696,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
2018년 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 1,440,000,000원은 같은 해 12월 28일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 6월 9일의 국세 압류이며, 이후 임차권등기·강제경매개시결정·의정부세무서 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계신고 1건
보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 제외했습니다. 실제 임차인은 김기범·황선우 2명이며, 시보증 신고는 황선우 보증금에 관한 대위·승계 중복신고로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 사용부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기범 제5층 제502호 전부 | 전입 2021.12.23 확정 2021.12.07 | 165,300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 황선우 502호 | 전입 2024.11.29 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 · 점유관계 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 신고 | 2021.12.23 2021.12.07 | 300,000원 | 신고상 있음 | 신고상 있음 | 대위·승계 | 황선우 보증금 중복신고 · 합산 제외 |
③ 가격 비교 — 52.1%지만 실거래는 2022년 1건
가현월디움의 제공된 동일면적 실거래는 2022년 4월 180,000,000원 한 건입니다. 최저가이자 확약 적용 실질취득액인 93,696,000원은 이 거래금액의 52.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 24.76㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 평균 | 24.76㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
표면상 할인폭은 큽니다. 다만 비교 표본은 단 1건이고 거래시점도 매각기일보다 앞선 2022년 4월입니다. 단지 통계 역시 평균 유찰 횟수 10.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 52.1%라는 수치는 가격 참고자료일 뿐, 현재 환금성과 적정 매도가를 충분히 증명하는 시세로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,086,528원 |
| 1. 임차인 김기범 보증금 | 165,300,000원 | 91,609,472원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 165,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김기범 보증금 부족분은 73,690,528원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 총액은 보증금 부근
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 51% | 93,696,000원 | 73,690,528원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 감정가 41% | 74,956,800원 | 92,092,422원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 감정가 33% | 59,965,440원 | 106,813,938원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김기범 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차는 93,696,000원에 73,690,528원을 더해야 하고, 이후 회차도 매각가 하락분만큼 인수액이 커져 총 부담은 보증금 165,300,000원 부근에서 움직입니다. 이번 물건은 확약 때문에 이 고정비용 구조가 해소되는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.11.08입니다.
- 입지. 창북중학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택과 소규모 점포가 혼재하는 주택지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 6미터, 동측 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 정확한 내부확인이 이뤄지지 않아 실제 내부구조가 현황도면과 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 확인하세요.
- 황선우 점유 확인. 보증금과 사용관계는 미상입니다. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증 신고는 황선우 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금에 합산하지 마세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.04의 180,000,000원 1건입니다. 현재 매물과 임대수요를 추가 조사하세요.
- 10회 유찰 원인. 내부 상태·점유·권리 오인·소형 다세대의 환금성 등 반복 유찰 원인을 현장에서 점검하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 정확한 내부확인이 되지 않았으므로 누수·하자·수리비와 실제 구조를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납관리비와 당해세 등 실제 배당 및 매수인 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 및 확약서를 최종 매각조건과 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 확약의 적용 여부가 먼저다
최저가 93,696,000원은 감정가의 51.2%, 제공된 실거래 180,000,000원의 52.1%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 대항력 있는 김기범 보증금을 일반 원칙대로 계산하면 현재 회차의 미배당 인수액은 73,690,528원이고, 낙찰가가 더 낮아져도 총 부담은 165,300,000원 부근에서 고정됩니다.
이 부담을 없애는 근거가 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 확약입니다. 확약이 매각조건대로 적용되면 실질취득액은 최저가와 같은 93,696,000원, 인수액은 0원*입니다. 반면 확약 적용이 흔들리면 반값 물건이 아니라 보증금 인수형 물건으로 즉시 바뀝니다.
여기에 실거래가 2022년 1건뿐이고 평균 유찰 횟수 10.0회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호도 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 적용 시 권리상 접근 가능하되, 확약 원본·황선우 점유·현재 시세를 모두 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 조건부 물건입니다.
* 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사(양도 전 김기범)가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출한 것을 전제로 한 판단입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 73,690,528원입니다.