형식상 인수는 남지만, 확약으로 실질 0원 — 중화동 우연캐슬 302호

서울북부지방법원 2025타경11310. 서울 중랑구 중화동 ‘우연캐슬’ 3층 302호로, 감정평가상 방 3개·주방·거실·욕실 2개·발코니·현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 건물은 2020.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 해당 호실의 비교 대상 면적은 59.33㎡입니다. 현재 소유자는 이현도이고, 한국주택금융공사가 475,329,271원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 말소기준은 2025.01.21 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.03.05 김재철 명의의 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입일은 2020.08.06, 점유개시일은 2020.08.03, 최초 확정일자는 2020.06.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

말소기준인 강제경매개시결정은 2025.01.21 접수됐지만, 김재철의 주택임차권등기는 2024.03.05 접수됐고 전입·점유·확정일자는 그보다 더 빠릅니다. 등기된 임차보증금은 최초 415,000,000원에 2022.07.13 증액된 20,750,000원을 합친 435,750,000원입니다. 김재철은 배당요구를 했고 우선변제권도 갖지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.

실제 임차인은 김재철 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.

* 실질 인수 0원 판단은 명세서 비고에 기재된 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다.

② 가격 비교 — 65.9%지만 직접 시세로 단정할 수 없다

우연캐슬은 총 11세대이며, 가격 참고자료로 확인되는 거래는 2025.12의 442,700,000원 1건입니다. 다만 이 거래는 전용 43.55㎡·4층이고, 본건의 비교 대상 면적은 59.33㎡라 면적이 일치하지 않습니다.

최저가는 최근 12개월 참고거래 금액의 65.9%입니다. 그러나 거래 표본은 1건뿐이고, 본건보다 작은 면적이므로 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 특히 우연캐슬 경매 통계는 평균 유찰 횟수가 5.2회, 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있습니다. 본건도 이미 6회 유찰됐다는 점에서, 낮아진 최저가는 권리 위험뿐 아니라 거래 표본 부족과 환금성 부담까지 반영한 가격일 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 291,840,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 부족분은 148,795,760원이고 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 475,329,271원은 전액 미배당입니다. 다만 임차보증금 부족분은 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 반환청구가 포기되므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 확약 유효성이 중요

일반적인 대항력 인수형이라면 유찰될수록 낙찰가가 줄어드는 대신 인수액이 커지므로 총부담은 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건은 같은 임차보증금에 대한 확약이 적용되는 한 룰상 인수액이 증가하더라도 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 입찰가를 결정할 때는 보증금 합산보다 확약서의 적용 범위와 임차권등기 말소 이행을 우선 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 중화동 소재 지하철 중랑역 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 중랑역이 있어 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 5층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 보도블럭 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지이며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지면적은 112.4㎡, 공시지가는 3,237,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 우연캐슬은 총 11세대이며 확인되는 거래가 1건뿐이고 동일 면적 거래도 아니어서 매도 시 적정가격 산정과 매수자 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 본건 302호와 김재철 보증금 전액에 적용되는지 원문으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 배당 이후 주택도시보증공사의 말소 동의가 실제 등기 말소까지 이행되는 조건과 필요한 서류를 확인하세요.
• 가격 표본 보완. 442,700,000원 거래는 43.55㎡로 본건 59.33㎡와 다릅니다. 우연캐슬과 인근 유사 다세대의 동일 면적·준공연도·층별 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록 및 등기가 매각 이후 이용과 처분에 미치는 사항을 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
• 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하고, 확약과 별개로 열쇠 인도 및 잔존 물품 처리 절차를 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리 할인은 확약에서, 가격 판단은 별도로

이 물건은 표면만 보면 보증금 435,750,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고 현재 회차에서 148,795,760원이 미배당되는 고위험 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 그 확약이 그대로 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다.

다만 권리 부담이 해소됐다고 가격까지 자동으로 싸지는 것은 아닙니다. 최저가 291,840,000원은 참고거래 442,700,000원의 65.9%지만, 해당 거래는 43.55㎡로 본건 59.33㎡와 면적이 다르고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 총 11세대, 평균 유찰 5.2회, 낙찰률 0.0%, 본건 6회 유찰이라는 환금성 지표가 겹칩니다. 결론은 확약으로 권리 위험은 낮아졌지만, 가격 검증과 재매각 가능성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.