* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사 확약이 관련 임차권과 잔존 보증금 반환청구권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 제출자는 주택도시보증공사, 등기상 임차권자는 심희연으로 확인되므로 두 권리의 관계를 반드시 검증해야 합니다.

서울북부지방법원 2025타경11334. 서울 성북구 하월곡동 명남더블레스 3층 306호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 공부상 오피스텔로 기재되어 있습니다. 전용면적은 45.49㎡이며, 9층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자 권혁준은 2022년 5월 3일 거래가액 327,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권과 확약서가 동시에 존재한다는 점입니다. 임차인 심희연은 2022년 8월 25일 전입·점유를 시작했고, 2022년 8월 11일 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 11월 28일 보증금 327,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 강제경매개시결정일인 2025년 1월 21일보다 앞선 권리이므로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있는 구조입니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효한 범위에서는 매수인의 잔존 보증금 인수 부담이 해소됩니다. 문제는 확약서의 효력 범위와 임차권자 본인의 권리 관계입니다. 이 확인이 끝나야 비로소 가격을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

심희연은 전입·점유와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인으로, 임차보증금은 327,000,000원입니다. 현재 매각가를 기준으로 우선배당액은 217,697,600원, 미배당액은 109,302,400원으로 추정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 잔액에 대한 매수인 인수는 실질적으로 발생하지 않는다는 판단입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 327,000,000원 청구를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 보증기관의 채권 승계와 임차권자의 권리 관계는 배당 및 인수 판단에서 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 78.2% 할인이라는 숫자의 함정

명남더블레스의 거래표본은 3건이며, 확인되는 거래는 모두 2022년 2월 또는 5월입니다. 이 중 전용 45.49㎡ 거래가 2건이고, 전용 41.23㎡ 거래가 1건 포함되어 있습니다. 표본평균은 283,333,333원이지만, 이를 2026년 현재의 시세로 곧바로 적용하기는 어렵습니다.

현재 최저가 221,600,000원은 2022년 거래표본 평균 283,333,333원의 78.2%입니다. 2022년 5월의 최신 거래 기준가격 265,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약 적용을 전제로 한 취득가격은 과거 거래가격보다 낮습니다. 하지만 이는 어디까지나 2022년 표본과의 비교이지, 현재 시장가격에 대한 할인율을 의미하지 않습니다.

특히 같은 45.49㎡에서도 거래가격이 265,000,000원과 327,000,000원으로 차이가 납니다. 층과 거래시점 외에 개별 호실의 상태 등이 가격에 영향을 줄 수 있으므로, 표본평균 하나만으로 낙찰가의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 최근의 거래 추세를 확인할 수 있는 충분한 거래자료가 없어, 현재 시세가 상승 중인지 하락 중인지도 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,600,000원 가정)

예상배당은 제시된 배당모형에 따른 추정치입니다. 집행비용 3,902,400원과 임차보증금 우선배당 217,697,600원이 매각대금 221,600,000원을 구성합니다. 신청채권자의 별도 배당 예상액은 0원이며, 임차보증금의 미배당 추정액은 109,302,400원입니다. 보증기관의 채권과 임차보증금은 중복 회수되지 않도록 실제 배당·채권승계 관계를 확인해야 합니다. 당해세 및 별도 우선변제 항목 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락이 매수인의 총취득 부담 감소로 그대로 이어지는 것은 아닙니다. 다음은 회차별 추정치입니다.

확약 미적용 인수액은 각 회차의 배당·집행비용 추정에 따른 수치입니다. 회차별 추정액을 매각가에 더한 금액은 비용 산정방식 차이로 보증금 원금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약이 없다면 총취득 부담은 보증금 327,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조이며, 확약이 유효하면 해당 잔존 보증금의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 서울도시과학기술고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층 306호입니다. 주차장, 승강기, 난방, 위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다. 준공일은 2019.05.07입니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 명시되어 있습니다. 토지 현황은 오피스텔 및 다세대주택 건부지입니다. 입찰 전 건축물대장과 해당 호실의 법적 용도를 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 3필지 일단의 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 북측 약 6미터 및 동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지이용계획 관련 제한은 원본과 대조해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부조사는 이해관계인의 부재로 직접 이루어지지 않아 외부 관찰과 공부상 자료 등을 근거로 평가되었습니다. 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.
• 환금성. 18세대 규모이며 확인되는 실거래는 2022년 3건입니다. 거래표본이 적고 장기간 최근 거래가격 확인이 어려워 현 시점의 환금성이나 적정 매각가격을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 조건을 직접 확인해야 합니다.
• 임차권자와 보증기관의 권리 관계. 등기상 임차권자 심희연과 주택도시보증공사 사이의 채권 승계 범위를 확인하고, 확약 밖에 독립적으로 남는 보증금 청구권이 없는지 검토해야 합니다.
• 선순위 임차권 말소. 을구 1번 임차권등기가 매각 및 배당절차에서 실제로 말소될 수 있는지 확인해야 합니다. 단순한 후순위 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.
• 배당금과 인수액 구분. 현재 회차 우선배당 217,697,600원, 미배당 109,302,400원은 추정액입니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 이 미배당액을 매수인 인수 위험으로 고려해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 과거 표본평균 283,333,333원과 2022년 최신 거래 265,000,000원을 현재의 시세로 단정하지 말고, 최근 인근 유사 오피스텔 거래 및 매물가격을 확인해야 합니다.
• 5회 유찰 원인. 단지 평균 유찰 3.4회를 웃도는 본건의 유찰 이력에 대해, 권리 문제와 시장가격, 현장상태 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
• 법적 용도 및 이용상태. 근린시설 표시와 공부상 오피스텔 기재를 건축물대장·집합건축물대장 및 현황과 대조해야 합니다. 주거 이용상태와 실제 용도가 일치하는지도 확인해야 합니다.
• 내부 상태·점유·명도. 내부조사가 제한적으로 이루어진 물건이므로 현장 상태 및 현재 점유자를 재확인해야 합니다. 확약으로 보증금 인수 문제가 해소되더라도 실제 인도·명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
• 세금·관리비·원본 대조. 성북구 압류에 관련된 세금, 미납 관리비 및 별도 우선변제 항목을 확인하고, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 검증 전엔 안전하지 않다”

이 사건은 단순히 감정가 277,000,000원짜리 물건이 221,600,000원까지 내려온 경매가 아닙니다. 보증금 327,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 해당 보증금에 관해 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 물건입니다.

확약이 유효하게 적용된다면 주된 보증금 인수 부담은 실질 0원으로 해소되고, 최저매각가 221,600,000원을 기준으로 가격을 판단할 수 있습니다. 그러나 확약이 해당 임차권 전체에 적용되지 않는다면 109,302,400원의 인수 위험이 남을 수 있습니다. 무엇보다 확약 제출자와 등기상 임차권자가 서로 다른 만큼 권리관계 확인을 생략해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 2022년 거래표본 평균보다 최저가가 낮기는 하지만, 거래자료가 오래됐고 실제 유찰이 5회에 이르렀습니다. 작은 규모의 건물이며 감정상 내부 확인도 제한적입니다. 과거 실거래가 대비 할인율만으로 현재 가격 경쟁력을 인정하기에는 근거가 부족합니다.

결론은 조건부 검토, 적극 응찰은 보류입니다. 주택도시보증공사 확약의 법적 효력과 임차권 말소, 심희연의 잔존 청구권 여부를 먼저 확인해야 합니다. 이후 현재 시세와 호실 상태를 재검증하여 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 적절합니다. 권리 문제가 해결되더라도 5회 유찰과 낡은 거래표본은 별도의 가격·환금성 위험으로 남습니다.