최저가가 내려가도 실질취득은 보증금에 묶인다 — 하월곡동 명남더블레스 306호

서울북부지방법원 2025타경11334. 성북구 하월곡동 명남더블레스 3층 306호로, 사건 분류는 근린시설이며 감정평가서상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 전용면적은 45.49㎡이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자 권혁준은 2022년 5월 3일 거래가 327,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 심희연은 2022년 8월 11일 확정일자를 받고, 2022년 8월 25일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2025년 1월 21일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖췄으며, 2023년 11월 28일 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2025년 1월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 심희연의 확정일자·전입·점유 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이후 성북구 압류는 매각으로 소멸하지만, 심희연의 임차권은 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 한 미변제 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 임차인 자료상 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없으며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있습니다. 현재 예상배당에서는 임차인이 매각대금 대부분을 우선 배당받고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.

② 실질취득 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다

현재 최저매각가는 141,824,000원이고 예상 인수액은 187,961,536원입니다. 두 금액을 단순 합산하면 329,785,536원입니다. 이는 임차보증금 327,000,000원에 예상 집행비용 2,785,536원이 더해진 구조입니다. 즉 권리분석상 핵심 취득 기준은 최저가 141,824,000원이 아니라 보증금 약 327,000,000원이며, 집행비용까지 고려한 총부담은 그보다 더 커집니다.

③ 실거래 비교 — 최저가 50.1%는 착시다

명남더블레스의 확인된 거래는 2022년 2월과 5월의 3건입니다. 거래 평균은 283,333,333원, 최저 258,000,000원, 최고 327,000,000원이며 최신 거래는 2022년 5월 265,000,000원입니다. 표본이 모두 2022년 거래이므로 가격 방향성을 단정하기보다, 확인된 거래 범위와 실질취득 구조를 함께 보는 것이 안전합니다.

최저가 141,824,000원만 보면 거래 평균의 50.1%로 보입니다. 그러나 인수권리를 반영한 실질취득 기준 327,000,000원은 거래 평균의 115.4%이고, 최신 거래 265,000,000원보다 62,000,000원 높습니다. 집행비용까지 단순 합산한 329,785,536원을 적용하면 거래 평균 대비 부담은 더 커집니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,824,000원 가정)

임차인은 매각대금에서 139,038,464원을 배당받고, 보증금 부족분 187,961,536원은 매수인이 인수하는 추정입니다. 주택도시보증공사의 청구액 327,000,000원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울도시과학기술고등학교 남측 인근으로, 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트와 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2019년 5월 7일 사용승인된 18세대 규모의 명남더블레스로, 주차장·승강기·난방· 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 공부상 오피스텔이며, 토지는 현황 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 도로·지역. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 포장도로와 접하고, 준주거지역·도시지역· 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지 공시지가는 5,407,000원/㎡입니다.
• 환금성. 단지 규모가 18세대로 작고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰되어 가격보다 권리부담과 매수층의 제한을 우선 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 자금계획. 최저가 141,824,000원 외에 임차보증금 미배당액 187,961,536원을 별도로 반영해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가와 인수액 합계는 약 329,000,000원으로 거의 변하지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 내역과 실제 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·인도 상태. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 외부 관찰과 관련 자료를 기준으로 평가되었습니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 공부상 이용은 오피스텔이므로 건축물대장·현황· 전입 및 금융 가능 여부를 함께 점검해야 합니다.
• 배당 변동요인. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 하며, 배당액이 줄면 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.

맺으며 — “51.2% 최저가”가 아니라 “3.27억 보증금”을 보라

이 물건은 감정가 277,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 141,824,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 327,000,000원입니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 것으로 추정되는 금액만 187,961,536원이며, 낙찰대금과 합치면 329,785,536원입니다.

4회·5회 유찰을 기다려도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 329,000,000원에 머뭅니다. 이는 확인된 거래 평균 283,333,333원보다 높고, 최신 거래 265,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 권리상 인수 부담이 크고 가격 메리트도 확인되지 않는 대항력 인수형입니다. 이 사건의 판단 기준은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 전액과 실제 배당결과입니다.