인수 0원이어도 6회 유찰은 이유가 있다 — 석관동 토성하우스 401호

서울북부지방법원 2025타경11358. 성북구 석관동 토성하우스 4층 401호, 전용 29.18㎡ 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2019년 4월 25일 설정된 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,704,000,000원이지만 이 금액은 공동담보목록 제2018-301호에 기초한 한도액으로, 이 호실 하나의 실제 잔존채무라고 단정할 수는 없습니다. 다만 등기상 말소기준권리로서 매각대금 배당순위의 앞자리를 차지합니다.

그 뒤 소유권은 2019년 8월 6일 정용철에게 이전됐고, 국세·지방세·건강보험료 관련 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 임차권자 곽지현의 계약일과 확정일자는 말소기준권리 이후이고, 전입신고와 점유개시 역시 더 늦습니다. 따라서 보증금이 230,000,000원으로 현재 최저가보다 크더라도, 이 사건에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 배당되지 않은 임차보증금 때문에 실질취득액이 보증금으로 고정되는 사건과는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 매수인 인수는 0원

말소기준은 2019년 4월 25일 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 압류, 임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 2021년 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었으나 2024년 3월 19일 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 다만 법원경매와 공매 진행 상태가 다시 교차하지 않는지는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

임차인·보증기관 현황

실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에 함께 나타난 보증공사는 곽지현의 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.

곽지현은 2019년 5월 27일 임대차계약을 체결하고 2019년 5월 28일 확정일자를 받았으며, 2019년 7월 31일 점유를 개시하고 2019년 8월 1일 전입했습니다. 대항력 발생에 필요한 점유와 주민등록이 모두 말소기준권리 뒤에 갖춰졌으므로 보증금 미배당분을 낙찰자가 떠안지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 있지만 최근 거래 1건에 기대면 안 된다

토성하우스의 면적 유사 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 228,333,333원이지만, 2022년의 245,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 우선해서 볼 수치는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 220,000,000원입니다.

현재 실질취득액 153,408,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 69.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 66,592,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 단 1건이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 5.4% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 대비 67.2%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,408,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,943,441,195원, 채권자 예상배당은 150,460,288원, 미배당액은 1,792,980,907원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 순위별 배당액은 달라질 수 있으나, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

회차별 미배당 변화

낙찰가가 내려갈수록 근저당권과 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 곽지현이 대항력 없는 후순위 임차인이므로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 즉 이 사건의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 가격을 낮춰도 인수가 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 석관동 상월곡역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 상월곡역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 북서측 약 4m, 남동측 약 6m, 남서측 약 10m 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 3필지 일단 부정형 토지로 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,062,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 경매 집계상 평균 5.5회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래도 총 3건으로 표본이 적어 매도 시 가격 검증이 쉽지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원상회복. 9㎡ 무단증축의 철거 범위, 이행강제금 부과 여부, 시정명령과 추인 가능성을 성북구 주택 관련 부서에 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함 범위. 감정평가에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 평가액과 실제 이용 부분, 매각 대상 포함 여부를 원본 도면과 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부가 부재·폐문으로 조사되지 않았습니다. 내부구조, 누수, 마감 상태와 증축 부분의 연결 구조를 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 보증금 인수는 없지만 임차권등기와 점유 현황, 실제 퇴거 여부를 확인하고 명도 비용과 기간을 별도로 산정해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 보증공사는 곽지현 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금 230,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 조세 압류. 국세·지방세 압류가 다수이므로 당해세 금액과 법정기일에 따라 예상배당이 달라지는지 확인해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 과거 공매공고는 취소·말소됐지만 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 가격 상한. 최신 거래 220,000,000원은 참고점일 뿐 최근 12개월 표본이 1건이고 추세가 -5.4%입니다. 위반건축물 정리비용과 낮은 환금성을 차감한 상한을 별도로 계산해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸해도 물건 리스크는 남는다”

이 사건은 보증금 230,000,000원의 임차권등기가 있어 처음에는 인수형으로 보일 수 있습니다. 그러나 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증공사 신고도 같은 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명, 매수인 인수는 0원입니다. 현재 실질취득액 153,408,000원은 최근 실거래 220,000,000원의 69.7%로 가격 간격도 존재합니다.

그럼에도 결론을 가격 할인 하나로 끝내기는 어렵습니다. 최근 거래 표본은 1건이고 추세는 5.4% 하락했으며, 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 9㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 표시, 내부 미확인, 다수 조세 압류, 공매 이력, 12세대 소규모 다세대의 낮은 환금성이 동시에 겹칩니다. 권리 인수는 없지만, 물건 하자와 출구전략 확인 전에는 낮은 가격만으로 안전하다고 판단하기 어려운 사건입니다.