실질취득은 최근 실거래의 66.6% — 다만 기준권리·세금 재확인이 필요한 쌍문동 에벤에셀 1103호

서울북부지방법원 2025타경11396. 도봉구 쌍문동 신원에벤에셀 101동 최상층인 11층 1103호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 감정가는 453,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 289,920,000원까지 내려왔습니다. 매수인이 승계하는 것으로 계산된 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 289,920,000원입니다.

가격만 보면 확인된 동일 면적 실거래 435,000,000원보다 145,080,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2024년 4월 5층의 단 한 건뿐이라, 이를 현재 시점의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 또한 점유자 남궁태교의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 등기 연혁에는 말소기준으로 산정된 2005년 근저당권이 2016년 경매매각 과정에서 말소된 내용도 함께 기재돼 있어 실제 기준권리와 점유자의 대항력 관계를 원본 서류로 재대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 기준권리 연혁은 재확인

권리 산정상 말소기준은 2005.08.12 임응수 근저당권 100,000,000원이며, 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들에게 배당되지 못하는 292,165,997원은 채권자의 미회수액이지, 낙찰자가 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

점유자·임차인 분석

남궁태교는 2024.07.25 전입하고 2025.02.20 배당요구를 했습니다. 산정상 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 말소기준권리로 잡힌 근저당권의 2016년 말소 연혁이 있으므로, 단순히 “대항력 없음”만 믿고 입찰하기보다는 실제 점유, 전입세대열람, 임대차계약서 제출 여부와 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조하는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — 66.6%지만 표본은 단 한 건

신원에벤에셀 전용 84.9㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2024년 4월 5층 435,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가는 이 거래의 66.6%이며, 금액 차이는 145,080,000원입니다.

감정가 453,000,000원은 확인 실거래보다 18,000,000원 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 실거래보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2024년 4월이므로, 66.6%라는 숫자는 가격 안전마진의 출발점이지 현재 시세를 확정하는 근거는 아닙니다. 인근 동일 면적 매물 호가, 최근 계약 사례와 내부 상태를 추가로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 289,920,000원 가정)

채권 총액 577,227,117원 중 채권자 예상배당은 285,061,120원, 미배당은 292,165,997원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 채권 미배당만 증가

추가 유찰이 발생하면 매각가는 231,936,000원과 185,548,800원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 감소한 매각대금만큼 채권자 미배당이 커지는 구조입니다. 다만 377,000,000원의 신청채권자 매수신청 사실이 있으므로 추가 유찰을 당연한 전제로 삼을 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 쌍문4동주민센터 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 아파트로 방3·화장실2·거실·주방·발코니 등으로 이용 중입니다.
• 내부 확인 제한. 이해관계인 비협조로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도면·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
• 건물. 1995년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 11층 건물이며, 대상은 최상층인 11층입니다.
• 도로·주차. 남측·서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접하고 지하주차장이 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,079,000원/㎡입니다.
• 환금성. 71세대의 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 거래도 1건뿐입니다. 가격 할인은 크지만 거래 표본이 얇아 매도 시 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 말소기준 재확인. 2005년 근저당권과 2016년 말소 이력을 최신 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 점유자 임대차 확인. 남궁태교의 보증금·확정일자·실제 점유 개시일과 임대차계약서 제출 여부를 확인하세요.
• 전입세대 열람. 전입일 2024.07.25 이후 변동과 다른 전입자 존재 여부를 입찰 직전에 다시 점검하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지, 법정기일과 배당 우선순위를 확인하세요.
• 매수신청 효력 확인. 2026.05.08 신청채권자의 377,000,000원 매수신청이 이번 매각절차에 미치는 영향을 법원 기록으로 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·결로·창호·설비·수리비를 보수적으로 반영하세요.
• 최상층 하자 점검. 11층 건물의 11층인 만큼 옥상 방수와 천장 누수 흔적을 확인하세요.
• 시세 추가 조사. 435,000,000원 거래 1건만으로 시세를 확정하지 말고 인근 중개업소의 최근 계약·호가를 함께 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 원본 확인 후”

현재 최저가 289,920,000원과 매수인 인수 0원을 합친 실질취득은 확인 실거래 435,000,000원의 66.6%입니다. 145,080,000원의 격차는 분명한 가격상 장점입니다. 그러나 거래 표본이 2024년 4월의 1건뿐이고, 점유자의 보증금·확정일자가 미상이며, 2005년 말소기준권리와 2016년 말소 연혁이 함께 나타납니다. 여기에 조세채권 우선배당과 신청채권자의 377,000,000원 매수신청도 확인해야 합니다.

표면가격만 보면 매력적이지만, 권리 확인이 끝나기 전에는 안전형으로 단정할 수 없습니다. 최신 원본에서 말소기준권리·점유관계·세금 우선순위가 정리되고 내부 수리비까지 통제된다면 가격 경쟁력이 살아나는 물건입니다. 반대로 이 세 가지가 확인되지 않으면 66.6%라는 할인율도 불확실성을 보상하는 숫자에 그칠 수 있습니다.