서울북부지방법원 2025타경11518. 서울 동대문구 이문동 세진빌딩 10층 1004호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준은 2020.03.06. 설정된 더좋은새마을금고의 근저당권 39,600,000원입니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 추정상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
핵심 임차인은 심채연 1명입니다. 임대차계약과 확정일자는 2021.12.29., 전입과 점유개시는 2022.02.18., 임차보증금은 160,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 임차권등기 역시 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문로 89, 10층 1004호 (이문동,세진빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제10층 제1004호 |
| 소유자 | 김옥균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 133,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 심채연 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸
말소기준은 2020.03.06. 더좋은새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.01. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 기준권리에서 파생된 권리와 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심채연 | 제10층 제1004호 전부 | 160,000,000원 | 없음 전입 2022.02.18. | 확인 필요 확정일자 2021.12.29. · 배당요구 있음 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 133,760,000원으로 감정가 209,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 동일 조건 실거래와 비교할 기준이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 자체만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 133,760,000원 | 0원 | 388,512,640원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 107,008,000원 | 0원 | 414,890,112원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 85,606,400원 | 0원 | 435,934,515원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 회차에서 계속 0원입니다. 반대로 배당재원이 줄어들면서 채권자들의 미배당액은 388,512,640원에서 414,890,112원, 435,934,515원으로 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 가능성을 보여주는 값이지, 낙찰자가 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 더좋은새마을금고 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 더좋은새마을금고 | 160,000,000원 | 91,487,360원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 심채연 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 엠씨아이대부주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 519,600,000원, 채권자 배당액은 131,087,360원, 미배당액은 388,512,640원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 조세 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국외국어대학교 남측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 외대앞역 1호선과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물에는 승강기와 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측 약 20m, 남측 약 4m, 서측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 7필지에는 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 포함되며 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 제한이 적용됩니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 폐문부재로 내부 상태와 임대 내역은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 진정성. 심채연의 임대차계약서, 보증금 160,000,000원 지급내역, 주민등록과 실제 점유 여부를 대조하세요.
- 채권자 동일성. 임차인과 강제경매 채권자가 같은 이유 및 채권의 발생 원인을 집행기록에서 확인하세요.
- 대항력 기준. 전입일 2022.02.18.이 말소기준일 2020.03.06.보다 늦다는 점을 원본 등기와 전입세대확인서로 다시 확인하세요.
- 조세채권. 국민건강보험공단 압류 2건과 동대문세무서장 관련 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 수치만 믿지 말고 같은 건물·인근 아파트의 거래사례와 현재 매물, 내부 상태를 대조하세요.
- 명도. 임차권등기가 소멸하더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 비용과 기간을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만 매수인 인수형은 아니다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 160,000,000원이지만, 권리판단의 핵심은 보증금 크기가 아니라 전입 시점입니다. 심채연의 전입일은 2022.02.18.로 말소기준일 2020.03.06.보다 늦습니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 133,760,000원에 낙찰되더라도 매수인의 실질취득은 133,760,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 임차인과 강제경매 채권자가 동일하고, 현재 회차의 채권 미배당액이 388,512,640원이며 세금·공과금 압류도 존재합니다. 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임대차의 진정성과 실제 점유, 배당관계는 반드시 확인해야 합니다. 또한 동일 조건 실거래 비교 없이 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 관계인과 가격 검증은 필수. 이것이 이 물건의 결론입니다.
