서울북부지방법원 2025타경11785. 서울 중랑구 묵동 세종빌리지 4층 402호, 전용 35.16㎡의 다세대주택입니다. 감정가 181,000,000원에서 6회 유찰을 거쳐 최저매각가가 47,448,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가 대비 약 74% 할인된 물건이죠. 하지만 등기부를 열어 보면 완전히 다른 그림이 나옵니다. 2024년 7월 24일 등기된 보증금 205,000,000원의 주택임차권이 있고, 그 임차인은 2021년 9월 29일 전입·점유를 시작했습니다. 2025년 3월 4일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 시점입니다.
매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가만 내고 소유권을 취득하더라도 보증금 미반환 채무가 사실상 따라오는 구조입니다. 이 사건에서 분석의 핵심은 몇 회 유찰됐는지가 아니라 실제 취득비용이 얼마로 고정되는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 122-80 세종빌리지 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 중랑구 동일로154길 53-14 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 35.16㎡ · 4층 건물 중 4층 402호 |
| 건물 규모 / 준공 | 총 9세대 · 2004.02.05 준공 |
| 소유자 | 정상봉 · 2021.10.20 소유권이전 · 당시 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 47,448,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김남욱 / 205,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.04 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김남욱 · 보증금 205,000,000원 · 매수인 잔액 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각물건명세서 | 선순위 주택임차권 미배당액 인수 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 성립한 2.05억 임차권
말소기준권리는 2025.03.04 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권은 2007년에 이미 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 김남욱의 임대차와 2024년에 등기된 주택임차권입니다. 이 임차권은 후순위 권리처럼 매각으로 깔끔하게 소멸하는 구조가 아닙니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
확인되는 실제 임차인은 1명, 김남욱입니다. 같은 이름이 강제경매 신청채권자로도 등장하지만, 이를 별도 임차인으로 계산하거나 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남욱 4층 402호 전부 주거 · 임차권등기 |
205,000,000원 |
전입·점유 2021.09.29 확정 2021.08.13 배당요구 확인 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
김남욱의 임대차계약일은 2021.08.11, 임차권등기일은 2024.07.24입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 경매 신청채권자와 동일인이므로 배당내역을 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 23.1%, 실제 부담은 100.6%
세종빌리지의 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2021년 10월 205,000,000원, 단 1건입니다. 전용 35.16㎡, 4층 거래로 물건과 직접 비교할 수 있는 표본이지만, 거래 시점이 오래돼 현재 시장가격을 대표한다고 보기는 어렵습니다. 따라서 과거 거래가격과 실제 취득비용의 비교로 해석해야 합니다.
| 거래시점 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 35.16㎡ | 4층 | 205,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 35.16㎡ | 4층 | 206,254,064원 |
최저가 47,448,000원은 과거 거래가 205,000,000원의 23.1%에 불과합니다. 하지만 이것만 보면 안 됩니다. 매수인이 떠안을 임차보증금 158,806,064원을 더하면 실질취득비용은 206,254,064원이 됩니다. 결과적으로 2021년 거래가격보다 1,254,064원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,254,064원 |
| 1. 임차인 김남욱 보증금 | 205,000,000원 | 46,193,936원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김남욱 | 205,000,000원 | 0원 (별도 배당) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 158,806,064원 |
임차인 김남욱과 신청채권자 김남욱은 동일인입니다. 임차보증금 예상배당 46,193,936원은 신청채권자의 별도 배당 0원과 중복 가산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당변수는 반영되지 않았습니다. 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 매수인이 부담하게 되는 미반환 보증금입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 같다
현재 6회 유찰 상태에서 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않는 이상, 그 차액이 매수인 인수액으로 이동합니다. 실제 수치를 대입하면 구조가 명확해집니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) 감정가 26.21% |
47,448,000원 | 158,806,064원 | 206,254,064원 |
| 7회 유찰 시 감정가 20.97% |
37,958,400원 | 168,124,851원 | 206,083,251원 |
| 8회 유찰 시 감정가 16.78% |
30,366,720원 | 175,579,881원 | 205,946,601원 |
현재 회차에서 추가로 8회 유찰 시나리오까지 진행돼도 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계는 206,254,064원에서 205,946,601원 수준으로만 변화합니다. 집행비용 차이에 따른 소폭의 변동일 뿐, 실질취득이 보증금 205,000,000원 부근에 고정되는 핵심 구조는 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 묵1동 주민센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 7호선 먹골역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2004.02.05 준공된 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로, 본건은 4층 402호입니다. 급배수·도시가스·난방설비와 지하 1층 주차장 등이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 정방형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지이용정보에는 토지거래계약 허가구역 포함 표시도 있어 실제 적용 여부 확인이 필요합니다. 공시지가 정보는 3,031,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이나 공부와의 차이는 확인되지 않았으나, 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 본건과 제시외 건물은 외관 목측·건축물대장 평면도·주민 탐문 등을 토대로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래가 단 1건입니다. 최근 거래에 근거한 적정가격을 판단하기 어려워 재매각 가능성과 가격 변동을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 기준으로 판단. 최저가 47,448,000원이 아니라 인수액을 합친 206,254,064원을 기준으로 과거 거래 및 현재 매매가능가격을 비교해야 합니다.
- 임차권 인수 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 김남욱의 중복 권리관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인인 사유, 임차보증금 채권과 경매 청구채권의 관계, 실제 배당액을 확인해야 합니다. 보증금을 이중 계산해서는 안 됩니다.
- 임대차 계약 경위. 2021.08.11 임대차계약과 2021.10.20 현 소유자 취득 사이의 법률관계 및 임대인 변경·보증금 반환채무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 파산선고 관련 서류. 소유자 관련 등기에 2025.08.25 부산회생법원 파산선고(2025하단350), 2025.08.28 등기가 나타납니다. 파산절차와 강제경매 진행의 관계, 매각 및 소유권이전 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 돼 있더라도 현 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 임차보증금 정산 및 인도·명도 절차가 실질적인 비용과 기간에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물·내부 상태. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함돼 있고 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 현장 상태와 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 배당 및 부대비용. 집행비용은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 미납 공용관리비, 취득 관련 세금과 명도비용까지 별도로 검토해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 205,000,000원의 거래는 2021.10 단일 거래입니다. 2026년 현재의 실거래 및 실제 매도 가능가격을 확인하지 않고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,744만원에 낙찰받아도 2.05억 보증금의 무게는 사라지지 않는다”
서울 중랑구 묵동 세종빌리지 402호는 숫자만 보면 6회 유찰 끝에 감정가의 26.21%까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 명확하게 드러납니다. 현재 회차의 낙찰가 47,448,000원에 예상 인수액 158,806,064원을 더하면 실질취득비용은 206,254,064원입니다.
이는 확인 가능한 2021년 10월 실거래 205,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래자료가 충분하지 않아 현재 시세나 가격 흐름이 어떠한지도 검증하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택, 6회 유찰, 선순위 임차권, 임차인과 경매채권자의 동일성, 소유자 파산선고 관련 등기까지 고려하면 권리 및 환금성 위험이 큽니다.
종합 판단은 D등급, 매우 보수적인 접근이 필요한 물건입니다. 추가 유찰만으로 저가 매수 기회가 만들어지는 구조가 아닙니다. 투자 판단의 출발점은 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득비용과 현재 매각가능가격의 비교여야 합니다. 권리관계와 배당·점유 문제가 충분히 확인되기 전에는 최저가의 할인율을 입찰 근거로 삼지 않는 것이 타당합니다.
