최저가 9,267만원의 착시 — 임차보증금 잔액을 더하면 시세 메리트가 사라진다

서울북부지방법원 2025타경11785. 중랑구 묵동 세종빌리지 4층 402호, 전용 35.16㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 181,000,000원이고 세 차례 유찰돼 최저매각가는 92,672,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 88,328,000원 할인된 물건이지만, 낙찰대금만 계산해서는 안 됩니다. 임차권자이자 경매신청채권자인 김남욱의 보증금이 205,000,000원이고, 매각물건명세서에 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있기 때문입니다.

이 물건의 핵심은 “낙찰가가 내려가면 싸지는가”입니다. 답은 사실상 아니오에 가깝습니다. 김남욱에게 배당되는 금액이 줄어든 만큼 인수할 보증금 잔액이 늘어나기 때문에, 매수인의 총부담은 보증금 205,000,000원과 집행비용을 합한 수준에 머뭅니다. 현재 회차 기준 최소 실질취득액 207,068,096원은 확인된 거래가 205,000,000원을 이미 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차보증금 인수가 핵심

2004.05.17 설정된 우리은행 근저당권 57,200,000원은 2007.05.31 해지를 원인으로 말소됐습니다. 말소된 근저당권은 별도의 회복등기가 확인되지 않는 한 현재의 말소기준권리나 배당권리로 볼 수 없습니다. 이후 김남욱은 2021.08.11 임대차계약을 체결하고 2021.08.13 확정일자를 받았으며, 2021.09.29 전입신고와 점유를 시작했습니다. 현 소유자 정상봉의 소유권 취득일 2021.10.20보다도 앞섭니다.

김남욱은 2024.07.24 보증금 205,000,000원 전액에 대해 주택임차권등기를 마쳤고, 2025.03.04 같은 금액을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 이 임차권등기에 관해 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 형식상 말소되더라도, 보증금 채무까지 사라지는 구조로 보면 안 됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 최저가는 45.2%, 실질취득은 101.0% 이상

세종빌리지 전용 35.16㎡에서 확인되는 거래는 2021년 10월의 205,000,000원 1건입니다. 대상 물건과 같은 4층·같은 전용면적이며, 등기부의 정상봉 소유권 취득 거래가액도 205,000,000원으로 기재돼 있습니다.

최저가만 비교하면 확인 거래가의 45.2%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 말소된 우리은행 근저당을 배당에서 제외해도 실질취득은 207,068,096원으로 확인 거래가보다 2,068,096원 높습니다. 예상배당표의 우리은행 배당을 실제 유효한 것으로 적용하면 실질취득은 확인 거래가보다 59,268,096원 높은 264,268,096원이 됩니다.

③ 예상배당과 실질취득 (매각가 92,672,000원 가정)

최소 실질취득액은 등기상 말소된 우리은행 근저당을 배당에서 제외한 계산입니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용 및 배당이의 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트조 평슬래브 4층 건물의 4층 402호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주변 환경. 묵1동 주민센터 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 7호선 먹골역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2021년 10월 1건뿐이어서 현재 시세와 거래 추세를 정밀하게 판단하기 어렵습니다.
• 현장 확인 한계. 수차례 방문에도 폐문부재해 내부와 제시외 건물은 외관 목측·건축물대장 평면도·인근 주민 탐문 등을 토대로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
• 우리은행 근저당 말소 확인. 2007.05.31 말소등기 이후 회복등기·말소회복·별도 채권신고가 존재하는지 등기 원본과 배당요구 내역을 대조하세요.
• 김남욱의 법적 지위 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급증빙·전입세대열람·확정일자 원본을 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰가 판단. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산한 금액을 205,000,000원 거래와 비교해야 합니다.
• 배당이의 가능성. 가장임차인 주장, 채권액 다툼 또는 배당순위 분쟁이 발생할 경우 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 파산절차 확인. 2025.08.25 파산선고 등기가 경매절차·소유자 협의·명도에 미치는 영향을 사건기록에서 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 포함 범위·면적·적법성·실제 이용 상태와 감정가 반영 여부를 현장에서 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 잔존 동산·체납 관리비를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 총부담을 보라”

이 물건은 감정가 181,000,000원이 세 차례 유찰돼 92,672,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 가격표의 절반만 보면 안 됩니다. 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서는 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

등기상 말소된 우리은행 근저당을 제외해도 매수인의 최소 실질취득은 207,068,096원으로, 확인된 거래가 205,000,000원보다 높습니다. 예상배당표처럼 우리은행 57,200,000원 배당이 실제 인정된다면 실질취득은 264,268,096원까지 치솟습니다. 여기에 9세대 소규모 다세대, 오래된 단일 거래 표본, 폐문부재 조사, 제시외 건물, 파산선고 등 확인 과제가 겹칩니다.

최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 우리은행 근저당의 말소 효력과 김남욱 보증금의 실제 배당·인수 범위가 원본 기록으로 완전히 정리되기 전에는, 낮은 최저가만 보고 응찰해서는 안 되는 D등급 고위험 인수형 물건입니다.