서울북부지방법원 2025타경11789. 신설동역 남동측 인근의 청광플러스원청계2 제5층 제513호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 당시 이용 상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자 김성언은 2021.12.15. 매매를 원인으로 거래가액 217,776,000원에 취득했고, 2022.01.21. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 출발점은 2025.02.05. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 별도의 선순위 근저당권이 없어 이 경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인 조경빈입니다. 조경빈은 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.22., 주민등록일과 점유개시일이 2022.01.21.이며, 보증금은 205,000,000원입니다. 2024.02.14. 주택임차권등기를 마치고 배당요구도 한 것으로 확인돼, 원칙상 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11789 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 신설동 100-2, 92-73 청광플러스원청계2 제5층 제513호 · 도로명주소 청계천로 439 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 · 지하 3층 / 지상 18층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김성언 (2021.12.15. 매매, 거래가액 217,776,000원 · 2022.01.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 105,472,000원 (8회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 223,287,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.11. |
| 등기 특기 | 2022.04.20. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수와 확약 예외
말소기준은 2025.02.05. 강제경매개시결정입니다. 조경빈의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 205,000,000원 중 103,195,392원이 배당되고, 부족분 101,804,608원은 원칙적으로 매수인이 인수합니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경빈 제5층 제513호 전부 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2022.01.21. | 2021.12.22. 2024.02.14. 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 | 원칙 101,804,608원 확약 실질 0원* |
* 주택도시보증공사의 2026.03.11. 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서가 유효하게 적용되고 실제 말소 절차가 이행되는 경우에 한합니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 105,472,000원으로 감정가 206,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 최근 시장 거래와의 비교가 아닙니다. 최근 동일 물건군의 거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
소유자의 2021.12.15. 거래가액은 217,776,000원이고 감정가는 206,000,000원이지만, 두 금액 모두 현재 매수 가능 가격을 직접 증명하는 최근 거래 기준은 아닙니다. 특히 이 물건은 이미 8회 유찰됐습니다. 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 원인과 근린시설·오피스텔 수요, 실제 이용 가능성, 금융 조건과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,276,608원 |
| 1. 임차인 조경빈 보증금 | 205,000,000원 | 103,195,392원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 223,287,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 미배당액은 101,804,608원이며 등기 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.03.11. 확약에 따라 조경빈 건의 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 한국주택금융공사의 청구액 223,287,122원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙 인수액은 오히려 증가
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 원칙상 인수 | 확약 전제 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 105,472,000원 | 51.2% | 101,804,608원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 84,377,600원 | 40.96% | 122,541,197원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 67,502,080원 | 32.77% | 139,112,957원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 조경빈의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다. 현재 회차의 원칙 인수액은 101,804,608원이지만, 9회 유찰 시 122,541,197원, 10회 유찰 시 139,112,957원으로 커집니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 조경빈 건의 실질 인수는 각 회차 모두 0원*이므로 실질취득은 해당 회차의 매각가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신설동역 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신설동역이 있습니다. 신설동역은 지하철 1호선·2호선·우이신설선 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 18층 건물의 5층이며 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기와 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 5미터, 남서측 약 13미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 주상용 건부지입니다. 토지면적은 638㎡, 공시지가는 10,860,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권이라는 장점과 별개로 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용 상태는 업무시설(오피스텔)이며 이미 8회 유찰됐습니다. 일반 주거용 물건과 동일한 수요·금융 조건을 전제하지 말아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.11. 접수된 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의 확약서 원문, 적용 대상, 조건과 유효성을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 조경빈의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 데 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 확약 미적용 시 상한. 현재 회차의 룰상 인수액은 101,804,608원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우를 별도 자금 시나리오로 계산해야 합니다.
- 현황과 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정 이용 상태 업무시설(오피스텔), 등기부상 민간임대주택등기가 함께 표시돼 있습니다. 건축물대장·집합건축물 현황과 실제 사용 상태를 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 상태, 열쇠 인계 가능 시점, 잔존 물품 여부를 현장에서 확인하세요.
- 8회 유찰 원인 점검. 가격 외에 근린시설 수요, 오피스텔 이용, 기계식 주차, 관리 상태와 금융 조건이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값의 근거는 유찰, 실질취득의 근거는 확약”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 51.2%까지 내려온 물건입니다. 그러나 확약이 없다면 조경빈의 미배당 보증금 101,804,608원을 인수해야 하므로, 최저가 105,472,000원만을 실질취득가로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 원칙 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이기 때문입니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 2026.03.11. 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 이 확약이 유효하게 적용되고 조경빈의 임차권이 말소된다면 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 105,472,000원*입니다. 다만 최근 시세와의 직접 비교 없이 8회 유찰과 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 확약 확인은 필수, 권리는 조건부 해소, 가격 판단은 보류. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
