대구지방법원 2024타경111053. 대구 수성구 범어동 국채보상로 826에 소재한 대지·토지 및 상업·체육시설 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가서에 따르면 건물은 지하 2층부터 지상 8층까지 볼링장, 수영장, 체육관, 사우나, 헬스장, 골프연습장, 소매점과 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사유성이며, 최초 말소기준권리는 2010년 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 권리 말소 여부를 넘어섭니다. 7회 유찰되면서 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 하락했지만, 일반적인 주거용 부동산과 달리 대규모 특수시설의 활용 가능성, 일부 지분취득에 따른 제약, 법정지상권 불확실성을 함께 검토해야 합니다. 매수인이 인수할 것으로 계산된 금액이 0원이라는 사실과 안전하게 활용할 수 있는 부동산이라는 판단은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경111053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 1801 일대 · 국채보상로 826 |
| 관련 지번 | 범어동 1801, 1802, 1805, 1818, 1829, 1832, 1851 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 상업·체육시설 건물 관련 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 지하 2층·지상 8층 · 볼링장, 수영장, 체육관, 헬스장, 사우나, 골프연습장, 소매점, 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사유성 |
| 감정가 | 34,070,456,230원 |
| 최저매각가 | 8,180,317,000원 (7회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 주식회사대구은행 |
| 청구금액 | 5,826,707,090원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 일괄매각 특기사항 | 신청 일부 취하로 목록 1, 4, 6, 10, 12는 지분매각. 취하된 비율만큼 감정가 감액 반영 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불명 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 법정지상권은 별도 검토
말소기준권리는 2010.03.29 접수된 을구 9번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,000,000,000원이며, 공동담보목록 제2010-41호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 대구은행의 추가 근저당권, 삼익신용협동조합 근저당권, 수성베스트주식회사 근저당권, 김주희의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 모두 2010.03.29 말소기준권리 이후 전입신고한 것으로 조사되어 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)유성관광여행사 | 2013.04.24 | 30,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 박임순 · 4층 | 2018.03.06 | 4,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김주희 · 2층 | 2017.06.15 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 위 대항력 판단은 조사된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것이며, 실제 점유·사업자등록 관계 등은 입찰 전 대조가 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
최저매각가는 8,180,317,000원으로 감정가 34,070,456,230원의 24.01%입니다. 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 할인율입니다. 현재 시장에서 동일한 규모와 용도의 부동산이 실제 얼마에 거래되는지를 나타내는 시세 비율은 아닙니다.
특히 이 부동산에는 상업용 대지와 복합 체육시설, 일부 지분매각, 특수 부대설비가 결합되어 있습니다. 낙찰가격 외에도 취득 후 활용 가능성과 시설 보수비용을 검토해야 하므로 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 24.01% | 8,180,317,000원 | 4,353,364,780원 | 0원 |
| 8회 유찰 가정 | 19.21% | 6,544,253,600원 | 5,973,067,546원 | 0원 |
| 9회 유찰 가정 | 15.37% | 5,235,402,880원 | 7,268,829,759원 | 0원 |
8회·9회 유찰은 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 별도 확인이 필요합니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액이며 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,180,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 84,203,170원 |
| 1. 을구 9 · 대구은행 | 4,000,000,000원 | 4,000,000,000원 |
| 2. 을구 12 · 대구은행 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 3. 을구 13 · 대구은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 을구 14 · 대구은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 을구 16 · 대구은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 6. 을구 18 · 삼익신용협동조합 | 2,200,000,000원 | 1,589,113,830원 |
| 7. 을구 19 · 삼익신용협동조합 | 550,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 20 · 삼익신용협동조합 | 1,650,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 2 · 김주희 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 21 · 수성베스트주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 22 · 수성구(대구광역시) | 42,478,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면, 총 채권액 12,449,478,610원 중 8,096,113,830원이 배당되고 4,353,364,780원의 미배당액이 발생하는 추정입니다. 주식회사대구은행의 근저당권 배당액은 합계 6,507,000,000원이며, 삼익신용협동조합은 을구 18번 근저당권에서 일부만 배당받습니다. 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
집행비용은 추정치입니다. 채권배당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 채권잔액·당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 조세 관련 권리와 배당순위는 실제 교부청구 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 이편한세상 범어아파트 동측 인근입니다. 주변은 노변 상업지대와 대규모 아파트단지로 형성되어 있으며, 배후 수요와 통행 특성을 고려한 상업성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 진출입이 용이하며, 간선도로 주변에 지하철 1·2호선과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
- 토지. 토지자료상 면적은 1,331.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지·부정형 토지입니다. 도로접면은 광대소각이고 공시지가는 3,742,000원/㎡입니다. 다만 일괄매각의 개별 목록과 지분별 면적을 구분해 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 근린상업지역과 제3종일반주거지역이 관련되어 있으며 시가지경관지구(중심), 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 개발이나 용도변경은 개별 필지의 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트라멘조 및 철골조 슬래브·판넬지붕의 지하 2층, 지상 8층 건물로 조사되었습니다. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 특수시설. 볼링장·수영장·사우나·골프연습장 등 일반 상가보다 전문적인 시설 관리가 필요한 공간이 포함됩니다. 보일러설비, 온수탱크, 볼링장 인테리어설비 등도 평가 대상에 포함되어 있으며 설비 작동 여부의 현장 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황. 목록 7의 건물 구조는 공부상 기재와 실제 구조에 차이가 있고, 지하 2층은 공부상 운동시설이나 실제로는 기계실로 이용 중입니다. 옥상에는 광고탑이 소재합니다.
- 환금성. 대규모 체육·상업시설은 일반 아파트보다 활용 목적과 잠재 매수자가 제한될 수 있습니다. 실제 영업 가능성, 시설 유지비, 임대수요와 매각 기간 등을 반영한 별도의 사업성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 정밀 검토. 명세서에 성립 여부 불명으로 표시되어 있으므로 토지·건물 소유관계와 담보설정 당시의 상태, 건물 존치 및 토지 사용 가능성을 개별 목록별로 확인해야 합니다.
- 지분매각 대상 확인. 신청 일부 취하로 목록 1, 4, 6, 10, 12는 지분매각 대상입니다. 낙찰 후 취득하는 정확한 지분, 다른 공유자의 권리와 단독 이용·처분 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 임차인 3명 확인. (주)유성관광여행사, 박임순, 김주희의 실제 점유부분, 임대차계약, 사업자등록, 배당요구 및 명도 가능성을 확인하세요. 대항력 없음이라는 판단이 자진 퇴거를 보장하지는 않습니다.
- 김주희 권리관계 대조. 임차인과 가압류 채권자의 관계, 임대차계약의 진정성 및 가압류채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 기계·전기·체육시설 실사. 수영장, 사우나, 볼링장, 골프연습장, 보일러, 온수탱크, 냉난방, 승강기 및 소방설비의 작동 상태를 확인하고 실제 보수·재가동 비용을 산정하세요.
- 유찰가격의 의미 구분. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 특수시설의 현금흐름, 토지·건물 이용 가능성과 처분가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 공법상 제한 검토. 근린상업지역, 주거지역, 교육환경 보호구역, 비행안전구역 등 개별 토지의 제한을 확인하고 계획하는 시설 운영이나 개발이 가능한지 검토하세요.
- 체납·조세·시설 부담. 미납 관리비와 공과금, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성, 시설 운영과 관련된 미지급 비용 등을 확인해야 합니다. 예상배당표의 인수액 0원과 실제 취득·운영비용은 서로 다릅니다.
- 매각기일·원본 확인. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 등기부, 현황조사, 감정평가서 및 신청 일부 취하에 따른 최종 매각목록을 다시 대조하세요.
맺으며 — “큰 폭의 유찰 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 감정가 34,070,456,230원에서 7회 유찰을 거쳐 최저가 8,180,317,000원까지 내려왔습니다. 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 3명도 조사된 전입일 기준 대항력이 없어 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 법정지상권 성립 여부 불명과 일부 목록의 지분매각, 대규모 체육시설의 작동·유지비용, 제한적인 환금성은 무시할 수 없습니다. 이 물건에서 가장 중요한 질문은 감정가보다 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라 취득한 부동산을 실제로 어느 범위까지 지배·운영·처분할 수 있느냐입니다.
따라서 결론은 담보권 인수 부담은 낮지만, 법적·물리적 활용 위험은 높은 특수물건입니다. 법정지상권과 지분관계가 해소되고 시설의 실제 가치가 검증되기 전에는 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 말소는 긍정적, 투자 판단은 정밀 실사 후 결정. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 취득 후 활용 가능성과 실제 회수 가치입니다.
