대구지방법원 2024타경114687. 경산시 사동 125의 토지와 주1동 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 292.2㎡이고, 본건 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며 판넬조 단층 건물은 창고 등으로 사용되고 있습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리 구조의 기준점은 2022년 1월 12일 설정된 하양새마을금고 근저당권 444,000,000원입니다. 그보다 앞선 경산축산업협동조합 근저당 3건과 밀양새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 하양새마을금고의 추가 근저당, 신용보증기금과 경북 신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경114687 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 백양로29길 16-16 (사동, 주1동) |
| 등기 부동산 | [건물] 경상북도 경산시 사동 125 주1동 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택 · 창고 등 |
| 토지 | 대 292.2㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로 한면 · 공시지가 742,800원/㎡ |
| 소유자 | 김미희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 721,780,000원 / 247,570,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하양새마을금고 / 476,835,150원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 절차 이력 | 2025.05.16 채권자 및 채무자겸소유자에게 집행정지통지서 발송 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 1월 5일 기존 경산축산업협동조합 근저당 3건이 말소됐고, 같은 날 설정된 밀양새마을금고 근저당 426,400,000원도 2022년 1월 12일 말소됐습니다. 그 직후 설정된 하양새마을금고 근저당 444,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 하양새마을금고의 을구 8번 근저당은 24,000,000원으로 설정됐다가 2022년 12월 13일 채권최고액 70,000,000원으로 변경됐고, 을구 9번 근저당 36,000,000원이 추가됐습니다. 2024년의 가압류 2건과 임의경매개시결정까지 모두 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 247,570,000원으로 감정가 721,780,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰되며 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일 지역·유사 단독주택의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 247,570,000원 | 34.3% | 320,591,525원 |
| 4회 유찰 시 | 173,299,000원 | 24.01% | 393,822,731원 |
| 5회 유찰 시 | 121,309,299원 | 16.81% | 445,084,576원 |
유찰이 이어지면 매수인의 권리상 실질취득액도 매각가와 동일하게 낮아집니다. 대항력 임차인이나 매수인 승계 권리가 반영돼 있지 않아 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 각 회차 가격의 적정성은 토지와 건물의 현장 상태, 인근 단독주택 거래사례를 추가 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,265,980원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 하양새마을금고 | 444,000,000원 | 243,304,020원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 하양새마을금고 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 하양새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 10,555,545원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 49,340,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 563,895,545원 중 243,304,020원이 배당되고, 미배당액은 320,591,525원입니다. 을구 8번은 24,000,000원 설정 후 채권최고액 70,000,000원으로 변경등기가 있으며, 위 표는 현재 배당 시나리오에 반영된 24,000,000원을 표시했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사동중학교 남측 인근으로 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 생활편의시설 접근성과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 주1동은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택이며, 제시외 판넬조 판넬지붕 단층 건물은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 주택에는 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 292.2㎡, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한면에 접합니다. 공시지가는 742,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 사동중학교·사동초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 사동 단독주택과 유사 토지의 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현장 방문, 점유자 면담을 통해 실제 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상인 창고 등의 위치·면적·경계·사용상태와 평가 반영 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 8번 근저당의 설정액 24,000,000원과 변경 후 채권최고액 70,000,000원을 등기부 원문 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.05.16 집행정지통지서 발송 이후의 경매 속행·기일변경·취하 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납 공과금과 당해세 등 예상배당표 밖의 비용을 별도로 계산해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후
이 사건의 등기 권리는 명확한 편입니다. 2022년 1월 12일 하양새마을금고 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 247,570,000원입니다.
그러나 3회 유찰·감정가의 34.3%만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 시세를 비교할 실거래가가 없고, 임대관계는 미상이며, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 집행정지 통지 이력까지 있으므로 최종 입찰 판단은 현장 점유, 건물 상태, 인근 거래가격, 경매 절차의 실제 진행 여부를 확인한 뒤 내려야 합니다. 결론은 권리 구조는 통과, 가격과 절차는 보류입니다.
