감정가 24%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다 — 제이2078타워 402호

대구지방법원 2024타경116553. 수성구 두산동 제이2078타워 4층 402호로 표시된 근린시설입니다. 주식회사에이치엠지가 2023년 7월 거래가 931,496,200원에 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 2순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 후순위 권리의 매수인 인수 가능성은 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위가 아니라 임차·점유 범위와 일괄매각 관계입니다. 대항력 있는 임차인은 402호가 아닌 403호·404호·405호를 점유한다고 신고했고, 402호에는 별도 법인 2곳이 전입한 것으로 조사됐습니다. 또 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 주거 점유자도 있어, 물건번호별 범위와 실제 현황을 원본 문서에서 반드시 다시 맞춰야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

말소기준은 2023.07.20. 주식회사대구은행 근저당권 3,240,000,000원입니다. 이후 설정된 408,000,000원의 추가 근저당권과 가압류 6건, 수성구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가를 전제로 하면 집행비용을 제외한 743,974,860원이 1순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권은 모두 미배당입니다.

② 임차인·점유 분석 — 10,000,000원 승계를 보수적으로 반영

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차·점유 신고자는 4명입니다. 다만 각 신고자의 점유 호수와 본건 402호의 관계가 서로 달라, 단순히 “임차인 4명 전부가 402호를 점유한다”고 볼 수는 없습니다.

현재 회차의 최저가가 753,914,000원이고 보수적 인수액이 10,000,000원이므로, 매수인의 실질취득은 763,914,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 24.01%지만, 실질취득은 감정가의 약 24.33%입니다. 별도로 공용부분 미납 관리비 1,064,970원이 매수인에게 승계될 가능성도 기재돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

동일 건물 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 현재 실질취득 763,914,000원이 시세보다 낮은지 판단할 기준이 없습니다. 감정가 대비 24%라는 숫자는 유찰 결과일 뿐, 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

5회 유찰 시 매각가는 527,739,799원, 6회 유찰 시에는 369,417,859원으로 내려가지만, 김진상 보증금 승계액은 각 회차에서도 10,000,000원으로 유지됩니다. 매각가가 낮아질수록 실질취득은 줄어들지만, 채권자 미배당과 사건의 복잡성은 오히려 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 753,914,000원 가정)

채권 총액 6,388,665,515원 중 743,974,860원만 배당되고, 미배당액은 5,644,690,655원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 공부상 위치. 대구광역시 수성구 두산동 207-5·207-8, 제이2078타워 4층 402호입니다.
• 토지 조건. 지목은 대, 토지면적은 651㎡이며 상업용으로 이용 중입니다. 평지의 세로장방형이고 광대소각 도로 조건으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 근린상업지역 및 제1종일반주거지역에 저촉되고, 제2종일반주거지역·광로1류·소로1류·도시철도에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. ㎡당 6,456,000원입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·시가지경관지구(중심) 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 감정자료 대조 필요. 감정 요항에는 대구 동구 신평동 조일로봇고등학교 북측의 창고·사무실과 2필 일단 토지가 기재돼 있어, 수성구 두산동 제이2078타워 402호라는 본건 표시와 소재지·이용상태가 일치하지 않습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 비교하기 어렵고, 임대차 현황·업종·공실·수익률에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 402호 사건에 403호·404호·405호 임차인과 관리비 신고가 함께 기재된 이유를 물건목록과 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 10,000,000원 인수 재검증. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 보수적 배당계산이 충돌합니다. 김진상의 대항력 적용 대상과 보증금 귀속 호수를 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. 제이에이는 전입일·점유 부분·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 법인 점유 실체 확인. 402호에 전입한 주식회사 아이에스일렉과 주식회사 제이에이치쏠라의 현재 영업·점유·퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비. 403호·404호·405호 관련 공용부분 미납 관리비 1,064,970원의 부과 대상과 본건 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 입찰보증금 20%. 일반적인 10%가 아니라 최저가의 20%인 150,782,800원이 필요합니다.
• 시세·수익률 검증. 실거래 자료가 없으므로 최근 매매사례, 현재 임대료, 공실률, 예상 관리비를 별도로 조사한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 감정평가서 원본 대조. 감정 요항의 소재지와 이용상태가 본건 표시와 맞지 않으므로, 정확한 본건 감정평가서와 호별 면적·용도·시설 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 현장점유를 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “24% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 점유와 시장가치다

말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하므로, 등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건은 등기보다 사실관계 확인이 더 중요합니다. 402호 사건에 403호·404호·405호의 대항력 임차인이 포함돼 있고, 명시 인수권리 없음이라는 기재와 10,000,000원 인수 계산도 서로 맞지 않습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자도 남아 있습니다.

현재 회차에서 보수적으로 계산한 실질취득은 763,914,000원이고, 공용관리비 1,064,970원 승계 가능성과 명도비용은 별도입니다. 동일·유사 실거래 자료도 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 입증되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 가격 메리트는 미확인. 점유 범위·감정평가 대상·실제 임대수익을 모두 맞춘 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.