💸 최저가 7,799,000원 🧾 인수 32,741,382원 💰 실질취득 40,540,382원 ⚠️ 7회 유찰
광주지방법원 2024타경89208. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 42,500,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,799,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 18.35% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 매수인에게 남는 임차보증금입니다.
을구 순위 13번 임차권자 이연우는 임대차계약일 2023.05.03, 확정일자 2023.05.04, 주민등록·점유개시 2023.05.19이고 임차보증금은 40,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.07.18 등기됐고, 강제경매개시결정 2024.12.31보다 선행합니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 시청로56번길 8, 8층804호 (치평동, 세븐오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 · 지하1층 지상10층 중 제8층 제804호 · 사용승인일 2004.07.09 |
| 소유자 | 강비준 · 2017.11.29 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 42,500,000원 / 7,799,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연우 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
현재 권리분석의 중심은 이연우의 주택임차권입니다. 과거 광주은행 근저당, 송정농업협동조합 근저당, 한창용·김병식·사단법인생명보험협회의 전세권, 김영환 근저당, 과거 압류들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 현재 강제경매개시결정은 2024.12.31 접수됐고, 이연우의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞섭니다.
| 임차·점유자 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)해솔그룹,강비준 | 알수없음 | 2022.07.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 이연우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.19 | 40,000,000원 | 대항력 우선변제 확정일자 2023.05.04 · 배당요구 2024.07.18 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 전입일·보증금 확인 필요 |
② 가격 판단 — 779만원이 아니라 약 4,054만원
이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 경매 회차 가격입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 대항력 있는 이연우 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 회차가 내려갈수록 낙찰가는 줄지만 미배당 보증금 인수액은 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이연우 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 7,799,000원 | 32,741,382원 | 40,540,382원 |
| 8회 유찰 시 | 6,239,200원 | 34,273,106원 | 40,512,306원 |
| 9회 유찰 시 | 4,991,360원 | 35,498,484원 | 40,489,844원 |
즉 현재 7회 유찰에서 실질취득은 40,540,382원이고, 8회 유찰 시 40,512,306원, 9회 유찰 시에도 40,489,844원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 총부담은 약 4,050만원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 물건에서는 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 직관이 작동하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 540,382원 |
| 1. 임차인 이연우 보증금 | 40,000,000원 | 7,258,618원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이연우 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 6.9%인 540,382원으로 추정됐고, 남은 7,258,618원이 이연우 임차보증금에 우선배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 점유·임차 위험 — 이연우만 보면 부족하다
이연우는 임차보증금 40,000,000원, 확정일자, 전입일, 점유개시일이 확인되고 임차권등기까지 있어 권리관계가 비교적 명확합니다. 반면 다른 점유 정보는 그렇지 않습니다.
- (주)해솔그룹,강비준. 2022.07.20 전입이 확인되지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차계약과 보증금을 확인해야 합니다.
- 이연우. 보증금 40,000,000원, 확정일자 2023.05.04, 전입·점유 2023.05.19, 배당요구 2024.07.18로 우선변제권을 행사하며 미배당액은 매수인 인수 대상입니다.
- 기사항전. 주거 점유 정보가 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 미상입니다.
- 관계인 확인. 자료에는 이연우가 등기부상 권리자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 경고가 있습니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수 없으므로 계약관계와 채권원인을 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 치평동 소재 무각사 서측 인근이며, 주변에는 상업용 및 업무용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 보행자도로 및 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 북측으로 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,126,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득을 보세요. 현재 회차 기준 7,799,000원 + 인수 32,741,382원 = 40,540,382원입니다.
- 추가 유찰 착시를 경계하세요. 8회·9회 유찰에서도 실질취득은 각각 40,512,306원·40,489,844원으로 큰 차이가 없습니다.
- (주)해솔그룹,강비준 보증금을 확인하세요. 전입 2022.07.20이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수위험 범위를 확정할 수 없습니다.
- “기사항전” 점유자의 신원을 확인하세요. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 어렵습니다.
- 이연우 임대차 원본을 대조하세요. 임차권등기·배당요구·신청채권 관계와 실제 보증금 반환채권을 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 변수를 확인하세요. 현재 배당표에는 반영되지 않았으므로 실제 미배당·인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세를 별도로 확인하세요. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득 40,540,382원이 시장가격보다 유리한지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “779만원 낙찰”이 아니라 “4,054만원 취득”
이 사건은 7회 유찰로 최저가가 7,799,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 이연우의 보증금 40,000,000원이 가격 구조를 사실상 고정합니다. 현재 회차에서는 예상 미배당 32,741,382원을 매수인이 인수해 실질취득이 40,540,382원이 되고, 8회·9회 유찰에서도 총부담은 약 4,050만원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
더 큰 문제는 확정된 이연우 인수액 외에도 2022.07.20 전입한 (주)해솔그룹,강비준의 보증금이 확인되지 않고, 또 다른 주거 점유자도 전입일·보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 실제 인수해야 할 임차보증금 총액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 최저가만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리까지 합친 실질가격과 미상 임차위험을 기준으로 접근해야 합니다.
