9,749,000원
광주지방법원 2024타경89208. 광주 서구 치평동 세븐오피스텔 8층 804호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 42,500,000원이고 6회 유찰된 현재 최저가는 9,749,000원입니다. 표면상 감정가의 23%까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 훨씬 중요한 물건입니다.
이연우는 2023.05.04 확정일자를 받고 2023.05.19 주민등록과 점유를 시작했으며, 2024.07.18 보증금 40,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 제시된 2024.12.31 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 낙찰자에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 시청로56번길 8, 8층 804호 (치평동, 세븐오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 지하 1층, 지상 10층 중 8층 804호 |
| 소유자 | 강비준 (2017.11.29 매매, 거래가액 50,000,000원 · 2017.11.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 42,500,000원 / 9,749,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연우 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 사용승인일 | 2004.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다
현재 등기상 핵심은 2024.07.18 접수된 이연우의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.05.03, 확정일자는 2023.05.04, 주민등록일과 점유개시일은 2023.05.19이며, 임차보증금은 40,000,000원입니다. 이는 2024.12.31 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차·점유 관계 — 확인 대상 3건
| 임차·점유자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)해솔그룹,강비준 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 이연우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.19 | 2023.05.04 | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 30,826,482원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 판정 불가 | 추가 위험 |
이연우 외에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유 신고가 있습니다. 첫 번째 신고는 2022.07.20 전입·점유가 표시되지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 판정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 40,000,000원대
현재 최저가는 9,749,000원이지만, 이 금액에서 집행비용 575,482원을 제외하고 이연우에게 배당되는 금액은 9,173,518원입니다. 보증금 40,000,000원 중 부족한 30,826,482원은 낙찰자가 인수합니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 배당 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 23% | 9,749,000원 | 9,173,518원 | 30,826,482원 | 40,575,482원 |
| 7회 유찰 시 감정가 18% | 7,799,200원 | 7,258,814원 | 32,741,186원 | 40,540,386원 |
| 8회 유찰 시 감정가 15% | 6,239,360원 | 5,727,052원 | 34,272,948원 | 40,512,308원 |
유찰될수록 낙찰대금은 내려가지만 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어, 낙찰자가 떠안는 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가가 9,749,000원에서 7,799,200원, 6,239,360원으로 내려가도 실질취득은 계속 40,000,000원대에 머뭅니다. 이 구조에서는 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 575,482원 |
| 1. 임차인 이연우 보증금 | 40,000,000원 | 9,173,518원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이연우 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이연우의 임차보증금 중 30,826,482원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 계산입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 나타나므로 두 채권의 관계와 청구원인은 원본 서류 대조가 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 치평동 무각사 서측 인근이며, 주변에는 상업용·업무용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철골철근콘크리트조·철근콘크리트 지붕 구조의 지하 1층, 지상 10층 건물이며 본건은 8층 804호 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세로장방형 업무용 부지이며 동측 왕복 2차선 도로와 보행자도로, 북측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 환금성. 6회 유찰 이력이 있고 근린시설·업무시설 성격이므로, 최저가 비율만으로 일반 주거용 물건과 같은 환금성을 기대해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 더할 것. 현재 최저가 9,749,000원에 응찰하더라도 이연우 보증금 미배당 30,826,482원을 함께 부담하는 구조입니다.
- 미상 점유 보증금 확인. (주)해솔그룹,강비준 및 ‘기사항전’의 임대차계약서·전입세대·사업자등록·보증금 자료를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차채권 대조. 이연우가 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로 보증금 채권과 집행권원의 관계를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 검토. 관계인 여부, 보증금 지급내역, 임대차계약 체결 경위와 실제 점유 사실을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 실제 사용현황과 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비·공용부분 비용과 세금 관련 부담을 관리주체 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 배당표를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건은 감정가 42,500,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 9,749,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 있는 이연우의 보증금 40,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득은 40,575,482원이며, 7회·8회 유찰 시에도 각각 40,540,386원, 40,512,308원으로 큰 차이가 없습니다.
더 큰 문제는 이 계산이 이연우의 확인된 보증금만 반영한다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유 신고가 별도로 남아 있어 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 매우 낮아 보이지만 실질취득은 감정가에 근접하고, 임차 위험도 완전히 닫히지 않은 물건입니다. 가격은 싸다고 단정할 수 없고, 권리는 원본 확인 전 보류가 맞습니다.
