대구지방법원 2024타경125441. 영천시 대창면 사리리 일원의 토지·건물·제시외 건물 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사우일산업이며, 2015년 5월 6일 주식회사대구은행 앞으로 설정된 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 2016년 근저당권 2건과 2024년 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서가 목록 1의 을구 순위번호 20번 구분지상권과 목록 7의 을구 순위번호 8번 구분지상권을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있기 때문입니다. 배당계산상 금액으로 잡힌 인수액은 0원이지만, 토지 이용을 제한하는 비금전적 권리는 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경125441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 대창면 사리리 518-2, 519-2 제에이-1동호 · 경상북도 영천시 대창면 한제길 67-68 |
| 용도 / 매각형태 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 8, 9 지분매각 |
| 소유자 | 주식회사우일산업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,653,043,240원 / 566,995,000원 (5회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 1,806,200,287원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 기준 토지 | 공장용지 3,112㎡ · 공업용 · 보전관리지역 · 공시지가 100,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 예외 인수권리가 있다
말소기준인 2015년 5월 6일 근저당권 이후 설정된 채권최고액 960,000,000원 및 600,000,000원의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 12월 12일에는 기술보증기금 앞으로 근저당권 일부이전이 이뤄져, 채권자별 실제 배당 귀속은 배당표 원본과 근저당권 일부이전 내역을 함께 대조해야 합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당계산에 반영된 임차보증금도 없습니다. 다만 이 사건의 핵심 인수 위험은 임차인이 아니라 구분지상권과 분묘기지권 가능성입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 1,653,043,240원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 566,995,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일하거나 유사한 물건의 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
더구나 이 가격에는 목록 1·7의 선하지 저촉, 목록 7의 분묘 소재에 따른 이용 제한이 반영돼 있습니다. 즉 감정가 대비 하락 폭에는 반복 유찰뿐 아니라 권리 및 물리적 이용 제약이 함께 작용했을 가능성을 고려해야 합니다. 최저가가 낮다는 사실과 경제적 가치가 높다는 판단은 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 566,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,069,950원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,260,000,000원 | 558,925,050원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권액 합계 2,820,000,000원 중 558,925,050원이 배당되고, 미배당액은 2,261,074,950원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 구분지상권은 금액 배당과 별개로 매수인에게 인수되는 비금전적 권리입니다.
④ 현황·이용 제한 — 서류와 현장이 복합적으로 얽혀 있다
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되며 목록 8·9는 지분매각입니다. 각 목록별 지분과 경계를 개별 확인해야 합니다.
- 선하지 저촉. 목록 1과 목록 7의 일부는 구분지상권이 설정된 선하지로, 해당 제한을 감안해 평가됐습니다.
- 분묘 소재. 목록 7은 공부상 임야이나 현황은 임야·전·묘지이며, 분묘 소재로 제한받는 가격이 최저매각가격에 반영됐습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 4-1은 인접필지에 걸쳐 소재합니다. 경계·점유·철거·사용관계 확인이 필요합니다.
- 건물 평가. 목록 5의 중층 부분은 1층에 포함해 평가됐습니다.
- 기계기구 현황. 기계기구 7·8을 제외하면 모두 소재불명이며, 기계기구 8의 일부는 모델명이 다릅니다.
- 토지 조건. 기준 토지는 보전관리지역, 공장용지, 공업용이며 완경사·부정형·세로각지(가) 조건입니다.
- 토지 규제. 준보전산지에 접하고 가축사육제한구역에 저촉되며 보전관리지역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 1 을구 20번, 목록 7 을구 8번의 설정 범위·존속기간·지료·권리자·토지 이용 제한을 등기 원문과 도면으로 확인하세요.
- 분묘 전수 조사. 목록 7의 분묘 위치와 수, 관리 주체, 설치 시기 및 분묘기지권 성립 요건을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 목록 대조. 각 토지·건물·지분·제시외 건물의 위치와 경계를 지적도, 현황도, 감정평가서로 교차 확인하세요.
- 인접필지 침범 확인. 제시외 건물 4-1이 인접필지에 걸쳐 있으므로 소유관계와 사용승낙, 철거 가능성을 점검하세요.
- 기계기구 실사. 소재불명 기계기구를 가치에 포함하지 말고, 현존하는 기계기구 7·8의 상태와 모델명 차이를 직접 확인하세요.
- 지분매각 범위 확인. 목록 8·9는 지분매각이므로 공유자 관계, 사용·수익 가능성, 공유물분할 위험을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 말고, 제한권리와 실제 이용 가능한 면적을 반영한 별도 수익가치를 산정하세요.
- 배당관계 확인. 기술보증기금으로 이전된 근저당권 일부와 아이엠뱅크의 청구액을 배당요구 및 채권계산서 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 2026.02.26.자 재감정평가서와 현장을 최종 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘사용할 수 있는 가치’를 계산해야 한다
이 사건의 담보권 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 임차보증금 인수도 없어 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 투자 판단은 정반대입니다. 목록 1·7의 구분지상권은 매수인이 인수하고, 목록 7에는 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 목록 8·9 지분매각, 인접필지에 걸친 제시외 건물, 소재불명 기계기구까지 더해져 권리·경계·현황을 동시에 풀어야 하는 물건입니다.
최저가는 566,995,000원으로 감정가의 34.3%이지만, 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 구분지상권과 분묘를 제외하고 실제로 사용할 수 있는 면적·시설·권리의 가치가 얼마인지입니다. 현장과 원본 서류로 제한 범위를 확정하기 전에는 낮은 최저가 자체를 매력으로 해석하기 어렵습니다.
