감정가 24%까지 내려왔지만, 임차관계 확인이 먼저다 — 칠곡 중리 239-18

대구지방법원 2024타경128693. 사건상 용도는 다세대 + 토지이며, 감정평가상 실제 이용은 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 근린생활시설·계단실, 2~4층 다가구주택입니다. 토지는 489.2㎡의 주상용 대지로, 소유자 최봉주가 2020.09.01. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021.03.31. 소유권을 이전받았습니다.

말소기준권리는 2014.05.28. 설정된 중앙새마을금고의 채권최고액 338,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 312,000,000원 근저당권, 임차권등기 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다수 점유자가 확인되고 일부 기재는 대항력 판단에 필요한 전입일·보증금이 분명하지 않아, 등기상 소멸 여부와 실제 명도·점유 위험을 분리해 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

최선순위 근저당은 2014.05.28. 중앙새마을금고의 338,000,000원 근저당입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 312,000,000원 근저당도 매각으로 소멸합니다. 2016년 주성엔지니어링주식회사 전세권 20,000,000원은 2017.08.03. 해지로 이미 말소됐고, 정혜선의 40,000,000원 가압류도 2021.12.29. 말소됐습니다.

구본열의 임차권등기 30,000,000원과 최미진의 임차권등기 70,000,000원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 성립해 매각으로 소멸합니다. 두 임차권자 모두 주민등록일과 확정일자가 확인되지만 2014.05.28. 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.

② 임차·점유 현황 — 13건은 대항력 없음, 2건은 판정 불가

③ 가격 비교 — 감정가 24%지만 시세 검증이 없다

감정가 1,188,928,400원에 비해 현재 최저매각가는 285,462,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 건물이나 인근 유사 다가구·근린생활시설의 최근 거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

4회 유찰과 재매각이라는 이력은 감정가와 시장의 간극이 컸거나, 임차·점유 및 자금조달 부담을 시장이 경계하고 있음을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다. 매각가격이 더 내려가도 매수인 인수액이 0원으로 유지된다는 시뮬레이션이지만, 대항력 판정 불가 점유자가 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 285,462,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계 650,000,000원 가운데 예상배당은 280,665,532원, 미배당은 369,334,468원입니다. 근저당권 미배당액은 매각으로 소멸해 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장곡초등학교 동측 인근으로, 주변은 다가구주택·근린생활시설·교육시설·공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 1층은 근린생활시설과 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중인 주상복합형 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역의 평지·사다리형 주상용 대지이며, 소로2류에 접한 소로각지입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다수 임차인이 있는 근린생활시설·다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 일반 공동주택보다 임대현황·수익성·명도 검토가 복잡합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 2건 확인. 주민등록 전입세대확인서, 매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 대조해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
• 호실별 계약 재구성. 보증금 미상 점유자가 많으므로 임대차계약서, 확정일자, 배당요구와 실제 점유 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 2건. 구본열 30,000,000원, 최미진 70,000,000원은 말소기준 이후 권리이나 배당과 명도 진행상황을 확인해야 합니다.
• 재매각 자금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 57,092,400원입니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 24.01%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 다가구·근린생활시설의 거래가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 등기, 면적, 경계, 도로접면과 실제 이용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 체납·공과금. 공용 전기·수도·가스, 관리비와 각 호실별 공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 임차관계 확정이 먼저”

현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 단순한 빈 건물이나 소유자 점유 물건이 아니라, 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택으로 이용되는 4층 건물입니다. 임차·점유 기재가 15건이고 그중 2건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다.

등기상으로는 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수도 0원입니다. 하지만 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 이를 확정적 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 최근 거래 비교값도 없어 285,462,000원이 실제 시세보다 저렴한지 검증되지 않았습니다. 가격은 내려왔지만 권리와 수익성은 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건의 결론은 “입찰가 산정 전 임차관계 원본 확인”입니다.