대구지방법원 2024타경129092. 경산시 중방동 대화타워펠리스2 제4층 제401호, 전용 60.4029㎡ 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,033,000원, 감정가의 1.98%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각대금이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
실제 임차인 장성현의 보증금은 225,000,000원입니다. 점유개시일 2021.11.25, 전입일 2021.12.02, 확정일자 2021.10.18로 말소기준권리인 2023.10.04 신수월 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 3,560,406원만 임차인에게 배당되고, 221,439,594원은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경129092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 경안로39길 49, 4층 401호 (중방동, 대화타워펠리스2) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 60.4029㎡ · 20층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대화주택건설산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 4,033,000원 (11회 유찰, 감정가의 1.98%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 237,470,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 단지 규모 / 준공 | 대화타워펠리스Ⅱ · 68세대 · 2016.07.01 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.10.04 신수월 가압류 40,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 장성현은 말소기준보다 앞서 점유와 전입을 갖췄고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.30에 이뤄졌지만, 인수 위험의 기준이 되는 점유·전입은 2021년에 먼저 형성돼 있습니다.
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 보증금은 중복 합산 없이 장성현의 225,000,000원 한 건으로 분석합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성현 401호 전부 · 주거 | 점유 2021.11.25 전입 2021.12.02 | 225,000,000원 | 확정 2021.10.18 배당요구 2023.11.30 | 있음 | 있음 | 없음 | 221,439,594원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.25억을 비교해야 한다
같은 단지 동일 면적 60.4㎡의 실거래 7건입니다. 전체 평균은 188,857,142원이지만, 2024년 1~2월의 225,000,000원~235,000,000원 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 160,000,000원, 최신 거래 160,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세 -17.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.4㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 60.4㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 60.4㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 60.4㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 60.4㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.4㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.4㎡ | 7건 | 188,857,142원 |
표면 최저가 4,033,000원은 최근 12개월 평균의 2.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 값이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 4,033,000원 + 221,439,594원 = 225,472,594원으로, 최근 시세 160,000,000원보다 65,472,594원 높고, 최근 시세의 140.9%입니다. 감정가 204,000,000원보다도 10.5% 높은 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 4,033,000원 | 221,439,594원 | 225,472,594원 |
| 12회 유찰 시 | 2,823,100원 | 222,627,716원 | 225,450,816원 |
| 13회 유찰 시 | 1,976,169원 | 223,459,402원 | 225,435,571원 |
회차가 내려가도 실질취득액은 약 225,000,000원대로 유지됩니다. 매각가 하락분이 임차보증금 인수액 증가로 전환되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,594원 |
| 1. 임차인 장성현 보증금 | 225,000,000원 | 3,560,406원 |
| 2. 가압류 · 신수월 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 237,470,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 장성현의 보증금 중 예상배당액 3,560,406원을 제외한 221,439,594원이 매수인 인수액입니다. 가압류와 신청채권자 청구액은 현재 매각가 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세 등 실제 배당 조건에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층으로, 기본적인 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 폭 약 8m, 북측 폭 약 5~6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 평탄한 부정형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,077㎡, 공시지가는 778,600원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되며 경산중앙초등학교 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 68세대 규모이며 최근 동일 면적 거래는 155,000,000원~160,000,000원대가 확인됩니다. 단지 경매 집계상 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0.0%이고 이 물건은 11회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차 기준 최저가 4,033,000원과 임차보증금 미배당 인수액 221,439,594원을 합친 225,472,594원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 추가 유찰의 착시 경계. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 225,450,816원, 225,435,571원으로 약 225,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 점유개시일 2021.11.25, 전입일 2021.12.02, 확정일자 2021.10.18, 배당요구일 2023.11.30과 보증금 225,000,000원을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 188,857,142원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -17.4%입니다.
- 채권자 무배당 구조 확인. 현재 회차 가정에서는 신수월 가압류 40,000,000원과 한국주택금융공사 청구액 237,470,547원이 모두 미배당입니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있는 금액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “403만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가 4,033,000원은 실질적인 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 225,000,000원이 선순위로 존재하며, 현재 회차에서는 그중 221,439,594원을 매수인이 인수합니다. 따라서 권리상 실질취득액은 225,472,594원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 160,000,000원이고 가격 추세는 -17.4%입니다. 실질취득액이 최근 시세의 140.9%이므로, 표면 최저가가 아무리 낮아져도 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 11회 유찰이라는 숫자는 할인의 증거가 아니라, 선순위 임차보증금 인수 구조를 시장이 반복적으로 외면해 온 결과로 읽어야 합니다. 권리 소멸 관계보다 인수액이 핵심이며, 결론은 저가 매수형이 아니라 시세 초과 인수형입니다.
