대구지방법원 2024타경129115. 수성구 지산동 지산타운 302동 15층 1509호, 전용 53.78㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 180,000,000원이 8회 유찰돼 최저매각가가 10,377,000원까지 내려갔다는 사실이 아닙니다. 2021.06.09 전입·점유한 정병주가 220,000,000원의 임차보증금을 가진 대항력 임차인이고, 2021.05.18 확정일자를 갖춘 뒤 2023.10.25 주택임차권등기까지 마쳤다는 점이 핵심입니다.
이 사건의 말소기준은 2024.12.18 강제경매개시결정입니다. 정병주의 전입일은 2021.06.09로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 현재 최저가 10,377,000원을 전제로 한 배당에서는 정병주에게 9,790,214원이 배당되고 210,209,786원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경129115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로 303, 302동 15층 1509호 (지산동, 지산타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.78㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 박영준 (거래가액 190,000,000원 · 소유권이전 2021.06.09) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 10,377,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 239,546,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매수보증금 | 재매각 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 남는다
현 소유자 박영준의 소유권이전은 2021.06.09 접수됐고, 정병주는 그보다 앞선 2021.05.18 확정일자를 받은 뒤 2021.06.09 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 이후 2023.10.25 임차보증금 220,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.12.18 강제경매개시결정보다 선순위이므로, 정병주의 미배당 보증금은 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정병주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.09 2021.05.18 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 210,209,786원 인수 |
| 윤재성 현황조사·문건접수·매각물건명세서 | 2024.12.18 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
정병주는 배당요구와 우선변제권 행사 요건이 확인되지만, 최저매각가 자체가 보증금에 훨씬 못 미쳐 배당만으로 전액 회수가 불가능합니다. 윤재성은 2025.02.28 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 미상이고, 전입은 데이터 판정상 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
지산타운 동일면적 53.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 144,583,333원이고, 가장 최근 2026.08 거래는 150,000,000원입니다. 감정가는 180,000,000원, 현재 회차 실질취득은 220,586,786원입니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 보면 큰 폭으로 할인돼 보이지만, 실제 부담 기준으로는 최근 거래시장보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 53.78㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 53.78㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.04 | 53.78㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 53.78㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 53.78㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 53.78㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 53.78㎡ | 1 | 134,000,000원 |
| 2026.01 | 53.78㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2025.11 | 53.78㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 53.78㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2025.10 | 53.78㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 53.78㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 53.78㎡ | 12건 | 144,583,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 130,000,000원부터 152,000,000원이고 최신 거래는 150,000,000원입니다. 현재 실질취득 220,586,786원은 최근 12개월 평균의 152.6%, 최신 거래의 147.1% 수준입니다. 즉 이 물건의 현재 조건을 “감정가 대비 94% 이상 할인된 아파트”처럼 해석하는 것은 권리 인수를 제외한 잘못된 가격 비교입니다.
회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 10,377,000원 | 210,209,786원 | 220,586,786원 |
| 9회 유찰 시 | 7,263,900원 | 213,266,850원 | 220,530,750원 |
| 10회 유찰 시 | 5,084,730원 | 215,406,795원 | 220,491,525원 |
보듯 낙찰가가 10,377,000원에서 7,263,900원, 다시 5,084,730원으로 내려가도 인수액은 210,209,786원에서 213,266,850원, 215,406,795원으로 증가합니다. 총 부담은 계속 약 220,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 바로 이 실질취득을 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 586,786원 |
| 1. 임차인 정병주 보증금 | 220,000,000원 | 9,790,214원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 239,546,848원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 586,786원을 제외한 9,790,214원이 정병주에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 210,209,786원이 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사 청구액 239,546,848원은 배당액 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 도시철도3호선 범물역 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남동측·북동측은 폭 약 20m, 북서측은 약 12m, 남서측은 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1509호이며, 위생·급배수·소방·승강기· 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가 2,649,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 단지·환금성. 지산타운은 630세대, 준공일 1991.11.15입니다. 동일면적 거래는 최근 12개월 12건 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 7.3회·낙찰률 10.0%로 경매시장의 소화력은 낮게 나타납니다.
- 내부상태. 거주자 폐문부재로 내부 마감은 동류형 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 10,377,000원이 아니라 인수액을 합친 220,586,786원을 최근12개월 평균 144,583,333원·최신 거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
- 정병주 보증금 확인. 임차보증금 220,000,000원, 전입 2021.06.09, 확정일자 2021.05.18, 임차권등기 2023.10.25의 선순위 관계와 실제 배당·잔액을 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 9회 유찰 시 인수 213,266,850원, 10회 유찰 시 인수 215,406,795원으로 증가해 총 취득부담은 거의 유지됩니다.
- 윤재성 점유관계 확인. 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 점유상태와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매각물건명세서 비고상 매수보증금은 20%입니다.
- 현장·원본 대조. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았으므로 현황과 등기부·매각물건명세서· 배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1천만원대 아파트”가 아니라 “2.2억원대 인수형”
이 사건의 최저매각가 10,377,000원은 숫자만 보면 매우 낮습니다. 하지만 그 숫자는 매수인이 실제로 부담할 전체 금액을 보여주지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 정병주의 220,000,000원 보증금이 존재하고, 현재 회차에서 9,790,214원만 배당돼 210,209,786원이 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 실질취득은 220,586,786원으로 계산됩니다.
반면 지산타운 53.78㎡ 최근 12개월 실거래 평균은 144,583,333원, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 실질취득이 이 두 기준을 모두 크게 웃도는 데다 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 7.3회, 낙찰률은 10.0%입니다. 최저가 할인은 크지만 경제적 할인은 없습니다. 이 사건은 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조이므로, 현재 조건에서는 가격 메리트보다 선순위 임차보증금 인수위험이 압도적인 물건으로 보는 것이 타당합니다.
