이 물건은 최저가가 감정가의 11.77%까지 내려온 것처럼 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 정병주 임차인의 보증금 220,000,000원 중 현재 회차 배당 후 부족분 199,604,186원이 매수인에게 인수될 수 있어, 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 약 2.21억으로 해야 합니다. 최근 실거래 평균 144,583,333원보다 훨씬 높습니다.
대구지방법원 2024타경129115. 대구 수성구 지산동 ‘지산타운’ 302동 1509호, 전유면적 53.78㎡ 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 180,000,000원 물건이 6회 유찰되어 최저가 21,177,000원까지 내려온 극단적 저가 물건입니다. 하지만 이 사건은 “최저가가 낮다”가 아니라 “인수할 보증금이 크다”가 본질입니다. 을구 10번 주택임차권등기 정병주 임차인은 전입 2021.06.09, 확정일자 2021.05.18, 임차보증금 220,000,000원으로 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 부족분 199,604,186원이 남고, 이 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 2,117만원이 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 21,177,000원 + 199,604,186원 = 220,781,186원입니다. 최근 실거래 평균 144,583,333원, 실거래 최고 152,000,000원과 비교해도 훨씬 높아, 낮은 최저가만 보고 접근하면 구조를 오판할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경129115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로 303, 302동 15층 1509호 (지산동,지산타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.78㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건물 중 15층 1509호 |
| 소유자 | 박영준 (2021.06.09. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 21,177,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 239,546,848원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.12.18. 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그런데 정병주 임차권등기는 2023.10.25 등기이고, 그 안에 전입 2021.06.09 및 확정일자 2021.05.18, 보증금 220,000,000원이 기재되어 있습니다. 즉 현재 경매개시보다 앞서는 대항력 있는 임차권등기로 보아야 하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 핵심은 정병주
| 이름 | 점유·권리 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정병주 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.06.09 / 2021.05.18 | 2023.10.25 | 대항력 우선변제 인수위험 |
| 윤재성 | 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인 | 해당 없음 | 2024.12.18 / 해당 없음 | 2025.02.28 | 대항력 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
지산타운은 630세대, 사용승인일 1991.11.15의 아파트 단지입니다. 동일면적 53.78㎡의 최근 실거래 12건 평균은 144,583,333원, 최저는 130,000,000원, 최고는 152,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 53.78㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.04 | 53.78㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 53.78㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 53.78㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 53.78㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 53.78㎡ | 1 | 134,000,000원 |
| 2026.01 | 53.78㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2025.11 | 53.78㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 53.78㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2025.10 | 53.78㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 53.78㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 53.78㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 144,583,333원 |
현재 최저가만 보면 실거래 평균의 14.6%처럼 보입니다. 그러나 정병주 보증금 인수위험을 반영한 실질취득 220,781,186원은 실거래 평균의 152.8%입니다. 감정가 180,000,000원보다도 높고, 최근 실거래 최고 152,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 781,186원 |
| 1. 임차인 정병주 보증금 | 220,000,000원 | 20,395,814원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 최동식 | - | 0원 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 박기영 | - | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 대구경북양계축산업협동조합 | 10,303,590원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 대봉신용협동조합 | - | 0원 |
| 7. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 239,546,848원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 239,546,848원 | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | - | 199,604,186원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 정병주 임차인에게 배당되고도 보증금이 크게 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 재매각 매수보증금은 20%로 명시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 도시철도3호선 범물역 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 아파트까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건물 중 15층 1509호이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구이며, 공시지가 2,649,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 630세대 아파트로 동일면적 거래는 확인되지만, 최근 실거래 범위가 130,000,000원~152,000,000원이고 실질취득이 이를 크게 넘는 점이 부담입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 정병주 임차권등기 보증금 220,000,000원 중 배당 부족분 199,604,186원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 가격 기준 재설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매각물건명세서 비고에 재매각 매수보증금 20%가 명시되어 있습니다.
- 윤재성 점유 이슈. 전입일이 말소기준 이후로 대항력은 없지만, 실제 점유와 인도 절차는 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “높은 인수액”
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 180,000,000원이 6회 유찰되어 최저가가 21,177,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리 구조를 반영하면 결론은 정반대입니다. 정병주 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 해소되지 않고, 현재 회차 부족분 199,604,186원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그래서 실질취득은 220,781,186원. 최근 실거래 평균 144,583,333원과 비교하면 가격 메리트가 아니라 시세 초과 리스크가 핵심입니다. 최저가는 낮지만, 총액은 높다. 이 물건은 그 한 문장으로 정리됩니다.