4,033,000원
대구지방법원 2024타경129429. 대구 북구 칠성동1가, 통칭 칠성원·경명시장으로 불리는 구분상가 지분 물건입니다. 감정평가 내용상 지하층과 1층 일부 점포가 관련되어 있고, 지하층은 장기간 폐문으로 공실상태, 1층은 2개호 점포를 벽체 구분 없이 1개의 점포로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 더 중요한 점은 지분별 위치구분이 없는 것으로 조사됐다는 부분입니다.
이번 경매는 전체 상가를 통째로 사는 구조가 아닙니다. 등기상 공유자가 매우 많고, 현재 경매는 김철호 지분 927.94분의 8.265에 관한 강제경매로 표시됩니다. 따라서 최저가 403만원만 보고 “소액 투자”로 접근하면 안 됩니다. 실제 이용 가능한 위치, 지분 범위, 점유 상태, 가등기의 성격, 배당 후 권리관계까지 확인해야 비로소 입찰 가능성이 보이는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경129429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성시장로5길 14 · [건물] 대구광역시 북구 칠성동1가 85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 칠성원, 경명시장 구분상가 점포 · 지하층 장기간 폐문 공실 · 1층 점포 이용 |
| 대상 지분 | 김철호 지분 927.94분의 8.265 |
| 공유자 | 고동희, 곽병완, 권미숙, 권용식, 김수현, 김철호, 노단비, 노창완, 박문환, 박재청, 방병배, 배인모, 사공정애, 이점분, 임영화, 장영호, 전미경, 전민정, 전우혁, 정경숙, 정지웅, 최금희, 최덕애 등 |
| 감정가 / 최저가 | 24,000,000원 / 4,033,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬길 / 22,340,821원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 목록1,2 지분매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘확인’이 먼저다
임차인 명단은 확인되지 않습니다. 다만 감정 참고사항상 임대관계는 미상이고, 지하층은 장기간 폐문 공실상태로 조사됐습니다. 일반적인 주거형 물건처럼 임차인 대항력만 보면 끝나는 구조가 아닙니다. 이 물건은 지분별 위치구분 없음, 담보가등기 확인 필요, 다수 공유자가 핵심입니다.
② 가격 비교 — 403만원은 싸지만, 비교 대상이 맞지 않는다
북문상가(85-0)는 1982.11.10 사용승인된 25세대 규모의 건물로 표시됩니다. 최근 거래 표본은 3층 45.54㎡~63.0㎡ 거래이고, 본건의 대상면적 927.94㎡ 및 지분매각 구조와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 실거래 평균의 3.1% 수준이라는 숫자는 “가격이 낮다”는 신호일 뿐, 곧바로 시장가보다 싸게 사는 것으로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 45.54㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2022.06 | 63.0㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2022.05 | 55.5㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 55.5㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 55.5㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 55.5㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 130,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,594원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사안동상호신용금고 | - | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사안동상호신용금고 | - | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 표창은 | 50,000,000원 | 3,560,406원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사참앤씨상호저축은행 | 338,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사참앤씨상호저축은행 | 338,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 | - | 0원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사참저축은행 | 22,340,821원 | 0원 |
| 갑구 49번 가압류 · 임준환 | 32,000,000원 | 0원 |
| 갑구 53번 경매개시결정 · 박찬길 | 22,340,821원 | 0원 |
| 갑구 54번 경매개시결정 · 박찬길 | 22,340,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 4,033,000원 기준, 집행비용 472,594원 차감 후 채권자 배당은 3,560,406원에 그치고, 총 미배당은 821,462,057원으로 추정됩니다. 신청채권자 박찬길의 청구금액 22,340,821원은 현재 회차 산정상 배당되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 쉬워지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 4,033,000원 | 3,560,406원 | 821,462,057원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 2,823,100원 | 2,372,284원 | 822,650,179원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 1,976,169원 | 1,540,598원 | 823,481,865원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동1가 소재 지하철1호선 칠성시장역 남서측 인근, 대규모 재래시장 내 각종 점포와 주상복합아파트가 형성된 시장지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스승강장·지하철1호선 역·간선도로가 있어 제반교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 지하층 전체는 장기간 폐문으로 인한 공실상태, 1층은 2개호 점포를 벽체 구분 없이 1개 점포로 이용 중입니다.
- 지분 리스크. 지분별 위치구분은 없는 것으로 조사됩니다. 지분매각에서는 이 부분이 환금성과 사용 가능성을 크게 좌우합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시장정비구역 등으로 표시되고, 공시지가는 3,065,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
- 환금성. 북문상가(85-0)는 25세대, 1982.11.10 사용승인 건물입니다. 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 16.67%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 김철호 지분 927.94분의 8.265, 목록1·2 지분매각, 일괄매각 구조를 원본으로 대조하세요.
- 가등기 확인. 갑구 22번·33번·47번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다. 매각 대상 지분과의 관계, 말소 여부, 권리자 주장을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 명단은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 장기 폐문 공실, 실제 점유자, 관리주체, 출입 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 준비. 재매각 물건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 806,600원입니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 총 미배당은 821,462,057원, 신청채권자 배당은 0원으로 산정됩니다. 배당 가능성이 낮은 사건은 절차 변동 가능성도 함께 봐야 합니다.
- 관리비·세금. 국세·지방세 압류 이력이 있고, 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다. 관리비·공용부분 체납 여부도 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·감정·배당 산정 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필수입니다.
맺으며 — “403만원”보다 “무엇을 사는가”
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 24,000,000원짜리가 5회 유찰되어 최저가 4,033,000원까지 내려왔고, 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 가장 위험한 착시는 낮은 최저가를 안전마진으로 오해하는 것입니다. 본건은 구분상가 지분매각이고, 지분별 위치구분이 없으며, 장기 폐문 공실과 담보가등기 확인 이슈가 함께 있습니다. 배당 구조도 신청채권자에게 배당이 돌아가지 않는 형태입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 가격만 보면 싸지만, 권리·지분·환금성까지 보면 고난도입니다. 실제 위치 특정, 가등기 성격, 점유·관리 상태, 매각 대상 지분의 경제적 가치가 확인되기 전까지는 공격적 입찰보다 보수적 검토가 맞습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”가 아니라, 받은 뒤 실제로 쓸 수 있고 팔 수 있는 지분인지입니다.