대구지방법원 2024타경129979. 대구 중구 동문동 ‘현대썬앤빌중앙로역오피스텔’ 23층 2310호입니다. 감정가 120,000,000원이었던 물건이 11회 유찰되면서 최저매각가 2,374,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 엄청난 할인입니다. 그러나 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 경매 횟수나 가격이 아니라 2022년부터 존재하던 임차인의 대항력입니다.

임차인 민희선은 2022.03.18. 확정일자를 받고 2022.04.07. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 최초 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.10.05. 신용보증기금 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리에 앞서는 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 2024.04.15. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

특히 매각물건명세서는 임차권등기에 관해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰금액을 얼마나 낮추느냐가 아니라, 낙찰대금 외에 얼마를 추가로 부담해야 하느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.10.05. 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 경북신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 민희선의 전입신고와 점유개시일은 2022.04.07.로 말소기준보다 빠릅니다.

또한 2022.04.07. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 등기돼 있으므로, 경매 이후 등록 상태와 법률상 의무의 처리 여부도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

민희선은 단순히 확정일자만 있는 임차인이 아닙니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서며, 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 이로 인해 배당절차에서 일부 보증금을 돌려받더라도 전액을 회수하지 못한 잔여 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 존재합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다

이 물건은 감정가 120,000,000원에서 11회 유찰되어 현재 최저매각가가 2,374,000원입니다. 그러나 매수인 실질취득비용은 낙찰금액만으로 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문입니다.

최저가가 감정가의 1.98%라고 해도 실제로는 보증금 인수 때문에 약 1.45억원이 필요합니다. 이 금액은 감정가 120,000,000원보다도 높습니다. 다만 감정가는 현재의 실거래 시세와 같은 개념이 아니며, 최근 거래가격 확인 없이 시세 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다.

④ 회차별 부담 시나리오 — 유찰의 가격 효과가 거의 없다

이 표가 핵심입니다. 현재 최저가 2,374,000원에서 13회 유찰 가정의 1,163,260원으로 낙찰가가 낮아져도, 매수인 실질취득 예상액은 145,442,732원에서 145,420,939원으로 거의 바뀌지 않습니다. 낙찰가 감소분의 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,374,000원 가정)

배당표의 강제경매 신청채권자 민희선과 임차인 민희선은 동일인입니다. 신청채권액을 별개의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 매각가의 약 18.6%로 추정되며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서는 매각대금 2,374,000원 중 집행비용 442,732원을 먼저 공제하고, 나머지 1,931,268원이 민희선의 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 중 143,068,732원은 미배당으로 남아 매수인 인수 예상액이 됩니다. 신용보증기금과 경북신용보증재단의 가압류는 배당받지 못하는 것으로 추정되지만, 그 미배당 채권액 전체가 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 공평동 소재 공평네거리 북서측 인근. 주변은 상가·업무시설·오피스텔이 혼재하는 도심 상업지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 24층 건물 중 23층 2310호입니다. 외벽은 복합판넬 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 등입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 12m 내외 포장도로, 서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·방화지구에 해당하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 다락. 건축물대장 현황도면상 다락이 소재합니다. 실제 사용상태와 건축물대장, 현황도면의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 도심 오피스텔이라는 입지는 확인되지만, 최근 실거래가격과 거래량을 근거로 매각 용이성이나 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 11회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 민희선의 보증금 145,000,000원과 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요. 현재 추정 인수액은 143,068,732원입니다.
• 대항력 존속 여부. 2022.04.07. 전입·점유와 2023.10.05. 말소기준권리의 선후관계를 확인하고, 임차권등기 및 대항력의 현재 상태를 검토해야 합니다.
• 임대차 진정성. 민희선이 임차권자와 경매신청채권자로 동시에 등장하므로 임대차계약서, 보증금 입금내역, 주민등록 및 실제 점유관계를 대조하세요. 법적 판단 없이 가장임차인으로 단정하는 것은 위험합니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 증가합니다. 모든 회차에서 낙찰가와 예상 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 임차인 명도. 보증금을 전액 변제받지 못하는 대항력 임차인이므로, 권리관계가 정리되기 전까지 점유 인도 문제가 발생할 수 있습니다. 실제 점유와 인도 조건을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 현황, 임대의무기간 및 경매 후 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 다락·건축물 현황. 23층 2310호의 다락을 포함한 실제 구조와 공부상 현황을 확인하고 이용 가능 범위도 검토하세요.
• 시세와 관리비. 실질취득 약 1.45억원을 기준으로 최근 실거래가를 비교하세요. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성도 확인이 필요합니다.
• 배당 변동 가능성. 집행비용 추정액, 당해세, 법정 우선채권과 배당순위에 따라 실제 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “237만원에 낙찰받아도 237만원짜리 물건은 아니다”

이 오피스텔의 최저매각가 2,374,000원은 매우 낮습니다. 감정가 120,000,000원에 비하면 거의 전액이 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 경매 최저가와 실제 취득가격은 전혀 다릅니다.

대항력 있는 임차인 민희선의 보증금 145,000,000원이 핵심입니다. 현재 배당 가정에서 예상 미배당 인수액은 143,068,732원, 실질취득은 145,442,732원입니다. 12회 또는 13회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 총부담은 약 1.45억원으로 유지됩니다. 감정가보다도 높은 부담인 데다 현재 실거래가격에 대한 비교 근거도 확인되지 않아 가격상 유리하다고 판단할 수 없습니다.

여기에 11회 유찰, 임차권자와 경매신청채권자의 동일성 확인, 민간임대주택등기, 다락 현황 및 임차인 인도 문제까지 검토해야 합니다. 이 사건을 단순한 초저가 낙찰 기회로 해석하는 것은 위험합니다.

결론은 보수적 접근입니다. 배당 후 보증금 인수 의무가 법적으로 해소된다는 확실한 근거가 확인되지 않는 한, 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 실제 판단 기준은 237만원이 아니라 약 1억 4,500만원의 실질취득비용입니다. 권리 검토와 실거래 시세 검증이 선행돼야 합니다.