대구지방법원 2024타경129979. 대구 중구 동문동 대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔 23층 2310호입니다. 감정가는 120,000,000원이지만 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,844,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4% 수준입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수액을 중심으로 봐야 하는 사건입니다.
임차인 민희선은 임대차계약일 2022.03.18, 확정일자 2022.03.18, 주민등록·점유개시 2022.04.07이고, 말소기준으로 계산된 신용보증기금 가압류 2023.10.05보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정된 상태이며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경129979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 경상감영길 222, 23층2310호 (동문동,대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔) |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 24층 건물 내 23층 2310호 |
| 소유자 | 이승길 · 2022.04.07 소유권이전 등기 · 거래가액 151,271,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 4,844,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민희선 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인의 대항력이 핵심
등기상 2023.10.05 신용보증기금 가압류가 말소기준으로 계산되고, 이후 경북신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정, 2024.04.15 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 임차권등기의 등기일 자체보다 중요한 것은 민희선의 전입·점유가 2022.04.07로 더 빠르다는 점입니다. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력을 가진 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민희선 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 전입 2022.04.07 확정 2022.03.18 | 2024.04.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 | 140,643,192원 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 민희선은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 4,356,808원만 배당되어 보증금 대부분이 남습니다.
② 가격 착시 — 4,844,000원에 사는 물건이 아니다
현재 회차에서 계산되는 부담은 단순합니다. 낙찰가 4,844,000원에 임차보증금 미배당 잔액 140,643,192원을 더하면 실질취득 145,487,192원입니다. 감정가 120,000,000원보다도 25,487,192원 높습니다.
더 중요한 점은 다음 회차에서도 구조가 거의 달라지지 않는다는 것입니다. 10회 유찰 시 매각가는 3,390,800원으로 내려가지만 인수액은 142,070,234원으로 늘고, 11회 유찰 시 매각가 2,373,560원에 인수액 143,069,164원이 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 부담은 계속 145,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 4,844,000원 | 140,643,192원 | 145,487,192원 |
| 10회 유찰 시 | 3,390,800원 | 142,070,234원 | 145,461,034원 |
| 11회 유찰 시 | 2,373,560원 | 143,069,164원 | 145,442,724원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,844,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,192원 |
| 1. 임차인 민희선 보증금 | 145,000,000원 | 4,356,808원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 18,472,223원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 민희선 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 140,643,192원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 공평동 소재 공평네거리 북서측 인근이며, 주변은 상가·업무시설·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외 포장도로, 서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,994,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 24층 건물 내 23층 2310호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 건축물대장 현황도면상 다락이 소재한다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 4,844,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 145,487,192원을 기준으로 판단하세요.
- 임차보증금 인수. 민희선의 보증금 145,000,000원 중 현 회차 미배당 예상액 140,643,192원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 동일인 관계 확인. 민희선이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재된 관계와 실제 채권·임대차의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.07 등기의 현재 상태와 매수인에게 이어지는 의무가 있는지 확인이 필요합니다.
- 다락 확인. 건축물대장 현황도면상 다락이 존재하므로 실제 구조·이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 확인. 가격 메리트는 반드시 실질취득 145,487,192원을 기준으로 동일 오피스텔 거래가와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당관계 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “484만원짜리 물건”이라는 착시가 가장 위험하다
이 사건의 핵심은 9회 유찰도, 감정가 대비 약 4%라는 숫자도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 핵심입니다. 현재 회차에서 최저가 4,844,000원만 납부하면 끝나는 것이 아니라 140,643,192원의 보증금 잔액을 추가로 인수해 실질취득이 145,487,192원이 됩니다.
10회·11회 유찰로 더 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 계속 145,000,000원대입니다. 따라서 “낙찰가가 더 내려가면 더 싸진다”는 논리가 거의 작동하지 않습니다. 여기에 2022.04.07 민간임대주택등기와 임차인·신청채권자 동일인 관계까지 확인해야 하므로, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
