감정가 24%라도 싸다고 할 수 없다 — 선순위 점유 5명 보증금 미상

대구지방법원 2025타경588. 대구 북구 대현동 227-1 소재 부동산으로, 감정평가상 더원캐슬의 오피스텔·사무소·도시형생활주택과 관련 부동산을 함께 매각하는 구조입니다. 감정가는 214,670,400원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,542,000원까지 내려왔습니다. 표면상 가격은 크게 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 다수의 점유자입니다.

말소기준은 2023년 9월 22일 대구축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 북대구세무서 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 확인된 임차인 6명 중 5명의 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 하며, 미배당 보증금이 존재하면 그 범위가 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도

등기부상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 현황조사에서 확인된 전입자 중 이경희·김정식·손연지·김 랑·조영민은 모두 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 전입 5명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 6명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 이 가운데 김민주는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없지만, 나머지 5명은 전입시점만 놓고 보면 선순위입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제권의 존재와 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰을 안전마진으로 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 214,670,400원의 약 24.0%인 51,542,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 근거가 확인되지 않아 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 이 물건은 오피스텔·사무소·도시형생활주택과 제시외 건물을 함께 매각하는 구조이고, 선순위 전입자 5명의 보증금도 미상입니다.

따라서 가격 비교의 기준은 최저가 51,542,000원이 아니라 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득가여야 합니다. 인수액을 계산할 자료가 확보되기 전까지는 ‘감정가 대비 76% 할인’, ‘저가 매수 기회’와 같은 평가는 성립하지 않습니다. 네 차례 유찰은 가격 매력의 증거라기보다 복합 용도·임차관계·일괄매각 조건에 대한 시장의 경계가 반영된 결과일 가능성을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,542,000원 가정)

등기채권 기준 총 미배당액은 140,285,756원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 배당·인수액을 계산한 표가 아닙니다. 계산상 등기권리 인수액이 0원이어도 임차보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다.

⑤ 이용상태·입지·일괄매각 조건

• 이용상태. 감정평가상 일부는 오피스텔, 일부는 사무소, 다수는 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다.
• 주위환경. 경대교 남동측 인근으로 근린상가, 업무용 건물, 병원, 후면 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 6층 건물이며 승강기, 급배수, 소방, 주차차단기, 개별 도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남서측 왕복 5차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역, 근린상업지역, 시가지경관지구, 비행안전제6구역 등에 해당하며 관련 토지면적은 107.8㎡, 공시지가는 868,500원/㎡입니다.
• 목록 28·30. 목록 28은 지적도상 맹지이나 목록 30을 통해 출입 가능하고, 목록 30은 지적도상 맹지로 타인 소유 인접토지를 통해 출입하는 조건입니다.
• 목록 29. 공부상 목조 기와지붕 사무소이나 실제는 목조에 블럭·판넬이 보강된 기와무늬강판지붕이며 사무소 및 창고로 이용됩니다.
• 지목 차이. 공부상 지목은 대이나 일부는 현황 도로로 이용됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 204호·301호·304호·403호·405호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 임차인의 예상 미배당 보증금을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당요구·종기 확인. 조영민 외 임차인의 배당요구 여부와 배당요구 종기 준수 여부를 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 호실별 점유 확인. 실제 임차인 6명의 호실별 사용 현황과 명도 가능성을 현장 조사해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 구분건물·토지·제시외 건물과 목록 28~30의 포함 범위, 각 물건의 현황을 매각목록과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
• 맹지·통행 조건 확인. 목록 30의 타인 토지 통행 가능 여부와 법적 통행권 존재를 확인해야 합니다.
• 공부·현황 차이 확인. 목록 29의 구조·지붕·용도 차이가 사용·대출·보험·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 북대구세무서 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 가능액은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
• 시장가격 조사. 복합용도 일괄매각 물건이므로 인근 개별 호실 가격만 단순 합산하지 말고 임대수익·공실·관리 상태를 포함해 평가해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금이다

이 물건은 네 차례 유찰돼 최저매각가가 51,542,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 6명 중 5명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰자는 그 금액을 추가로 부담할 수 있습니다.

등기부만 보면 후순위 가압류와 압류는 소멸하지만, 그것만으로 인수액 0원인 깨끗한 물건이 되지는 않습니다. 일괄매각·제시외 건물·맹지 및 타인 토지 통행·공부와 현황의 차이까지 겹쳐 있어 환금성과 담보평가도 단순하지 않습니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 미상. 선순위 임차보증금을 확인하지 못한다면 입찰을 보류하는 것이 합리적인 결론입니다.