대구지방법원 2025타경649. 영천시 조교동 69의 연립주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립주택 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 건물 2-(가)의 실제 이용상태는 창고·사무실입니다. 제시외 건물과 과수목은 포함되지만, 목록 4 지상 건물은 폐가 상태로 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 2,199,902,200원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 528,196,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 동일·인근 물건의 실거래 자료가 없어 528,196,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 더구나 목록 4에는 지상 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있고 맹지로 기재돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 조교동 69 · 경상북도 영천시 장천1길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 건물 2-(가) 창고·사무실 |
| 토지 | 창고용지 · 1,200㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최대규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,199,902,200원 / 528,196,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구경북능금농업협동조합 / 2,244,882,071원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 과수목 포함 · 목록 4 지상 폐가 건물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준근저당은 2009년
말소기준권리는 2009.04.24 접수된 을구 3번 대구경북능금농업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 2005년에 설정됐던 을구 1번·2번 근저당권은 2014.07.22 말소됐으며, 을구 4번·5번·6번·7번·8번·9번도 같은 날 말소등기가 이뤄졌습니다. 말소기준 이후 존속한 을구 10번 근저당과 2022년 설정된 을구 12번 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 528,196,000원으로 감정가 2,199,902,200원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 369,737,200원, 6회 유찰 시 258,816,039원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 528,196,000원 | 387,485,960원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 369,737,200원 | 544,239,121원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 258,816,039원 | 653,607,386원 |
③ 예상배당표 (매각가 528,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,681,960원 |
| 을구 1번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 140,000,000원 | 98,514,040원 |
| 을구 9번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 908,000,000원 중 520,514,040원이 배당되고, 미배당은 387,485,960원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 법정지상권·매각 범위 — 입찰 전 최우선 확인
- 법정지상권. 목록 4 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
- 매각 제외 건물. 목록 4 지상 건물은 폐가 상태로 평가와 매각에서 제외됐습니다.
- 철거 각서. 신청채권자가 2016.10.13. 채무자 겸 소유자의 철거 각서와 소유자 확인서를 징구했다고 제출했습니다.
- 맹지. 목록 4는 맹지로 기재돼 있어 출입로, 인접 토지 통행, 실제 차량 접근 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 과수목은 포함되므로 현황과 감정평가 목록을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영천시 조교동 농산물도매시장 남동측 인근이며, 주변은 과수원 등 농경지와 농가주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다. 단, 목록 4의 맹지 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 건물 2-(가)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 사용승인일은 2002.07.03.이며 창고·사무실로 이용됩니다.
- 설비. 기본적인 전기, 급배수, 위생설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 속하며 소로1류·소로2류에 저촉됩니다.
- 토지. 창고용지 1,200㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 230,600원/㎡입니다.
- 도로 계획. 기호 5·8 남측 인접 도로는 현장조사 당시 확장공사가 예정된 것으로 탐문됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립요건 확인. 토지와 지상 건물의 소유관계, 근저당 설정 당시 건물 존재 여부, 경매로 소유자가 달라지는 구조를 원본 서류로 검토하세요.
- 철거 각서의 효력 확인. 각서 작성자, 건물 소유자, 현 점유자와 철거 의무 승계 여부를 확인하세요.
- 매각 범위 특정. 포함되는 제시외 건물·과수목과 제외되는 폐가의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 맹지 출입 확인. 목록 4의 도로 연결, 통행권, 실제 차량 진입과 건축·개발 가능성을 확인하세요.
- 용도·인허가 확인. 제1종지구단위계획과 도로 저촉 사항을 영천시 도시계획 관련 부서에 확인하세요.
- 배당표 대조. 2014.07.22 근저당 말소 내역과 실제 배당요구 채권이 일치하는지 법원 기록에서 확인하세요.
- 현황 점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 건물별 점유자, 사용 관계, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%만 보지 말고 토지별 도로 조건, 매각 제외 건물, 철거비용과 활용 제한을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 낮은 가격보다 ‘쓸 수 있는 토지인가’가 먼저다
이 물건은 감정가 2,199,902,200원에서 528,196,000원까지 내려왔습니다. 계산상 금액 인수도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되지는 않습니다. 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 목록 4에는 법정지상권 성립 여지와 맹지 조건이 있으며, 지상 폐가 건물은 매각에서 제외됩니다.
제시외 건물과 과수목은 포함되지만 폐가는 제외되는 복합적인 매각 범위, 2014년 근저당 말소 내역과 배당 가정의 차이, 임대관계 미상까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 활용 가능성은 아직 열려 있지 않습니다. 법정지상권·철거·출입 문제가 원본 서류와 현장조사로 해소될 때에만 입찰가격을 검토할 수 있는 고위험 특수물건입니다.