대구지방법원 2025타경682. 대구 동구 신천동 부국타워 8층 901호, 전용 59.80㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2002년 7월 23일이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 8층에 위치합니다. 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 우리은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이후 등기된 대구신용보증재단·롯데카드·우리카드·우리은행·한국주택금융공사의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리상 낙찰자가 떠안을 등기권리나 임차보증금은 확인되지 않아 실질취득액은 현재 최저가와 같은 76,440,000원입니다. 그러나 권리의 단순함과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 부국타워의 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래금액이 확인되지 않으므로, 감정가의 49%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 현재 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 302-7 부국타워 8층 901호 대구광역시 동구 동부로22길 91-12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.80㎡ · 철근콘크리트조 9층 중 8층 |
| 사용승인 | 2002.07.23 |
| 현재 소유관계 | 김근순·김민정·김성렬·김우열·김재환·김지혜·류춘희·성락준·최예희·최효희 (10인 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 44,871,248원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2024년 상속등기가 2025년 7월 3일 경정되면서 10인의 공유로 정리돼 있습니다. 이 경정등기는 우리은행이 2021년 설정된 근저당권의 담보실행과 채권보전을 위해 대위한 형태입니다. 소유자가 여러 명이라는 사실 자체가 매수인에게 소유권 지분으로 승계되는 것은 아니지만, 실제 점유자 확인과 인도 협의 과정에서는 연락관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 156,000,000원, 현재 최저매각가는 76,440,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가보다 79,560,000원 낮아졌지만, 부국타워의 최근 실거래 금액과 비교 가능한 동일 면적 거래가격은 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “감정가보다 많이 내려왔다”고는 말할 수 있어도, “최근 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 단지는 18세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 회차가 평균 유찰 횟수에 도달한 상태이므로 응찰 전 개별 호수의 내부 상태와 실제 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 29,500,000원 | 19,664,080원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 11,562,652원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 21,981,451원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리은행 | 13,336,378원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국주택금융공사 | 6,062,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총청구액 137,443,250원 중 74,664,080원이 배당되고, 62,779,170원이 미배당되는 구조입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘고 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 62,779,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 85,298,394원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,455,600원 | 36,381,399원 | 101,061,851원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시에는 신청채권자 우리은행의 청구액 44,871,248원이 배당 범위 안에 들어오지만, 4회 유찰 시 배당액은 36,381,399원으로 내려가 신청채권자의 청구액에도 미치지 못합니다. 이는 채권자 회수 구조의 변화이며, 낙찰자가 미배당 채권을 떠안는다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 신천동 동대구세무서 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2002.07.23 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물로, 승강기·도시가스·개별난방·소화전·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄하며 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 소로3류에 접하고, 비행안전제6구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 419.2㎡, 공시지가는 1,875,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 부국타워는 18세대 규모입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 환금성과 적정가격은 별도 조사가 필요합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 아파트·오피스텔·주상복합의 면적과 용도가 유사한 거래를 직접 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 점유자 확인을 통해 명도 대상과 점유 원인을 파악해야 합니다.
- 10인 공유 확인. 현재 등기상 공유자 10명의 상속·경정 구조와 실제 점유자의 관계를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 우리은행 근저당권의 접수일 2021.07.09와 이후 가압류의 순서를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 사용승인일이 2002.07.23인 건물로, 내부 수리 상태와 설비 노후도를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2021년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 76,440,000원이 감정가의 49%까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
다만 현재 소유권이 10인 공유이고 임대관계가 미상이며, 부국타워의 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리분석만 보고 즉시 가격 메리트를 확정할 유형은 아닙니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격과 실제 점유는 현장 확인 후 판단.
