대구지방법원 2025타경705. 칠곡군 왜관읍 왜관리 255-61의 토지와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 당시 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택이며, 소유자는 임종호입니다. 2017년 5월 30일 왜관새마을금고가 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 상주농업협동조합의 가압류와 왜관새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
201호 점유자 조주연의 전입일은 2020년 5월 14일로, 말소기준일인 2017년 5월 30일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 255-61 |
| 도로명주소 | 등기사항증명서상 경상북도 칠곡군 왜관읍 중앙로4길 18-4 · 비고상 왜관읍 2번도로길 57-1로 변경 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 · 지상 3층 |
| 토지 | 165.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 임종호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 440,078,560원 / 73,965,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관새마을금고 / 38,749,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 토지와 건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.05.30. 왜관새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 2025년 상주농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 201호 임차인의 전입도 기준권리보다 뒤여서 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다. 현재 예상배당 구조에서 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조주연 | 201호 · 주거 | 2020.05.14 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 73,965,000원으로 감정가 440,078,560원의 16.81%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 73,965,000원입니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 시세 자체가 아닙니다. 근린생활시설과 다가구주택이 섞인 물건은 임대수익, 각 층의 실제 이용상태, 건물 상태와 토지가치에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 73,965,000원 | 16.81% | 29,665,173원 | 충족 |
| 6회 유찰 시 | 51,775,500원 | 11.77% | 51,455,262원 | 충족 |
| 7회 유찰 시 | 36,242,850원 | 8.24% | 66,708,324원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 73,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,731,370원 |
| 2. 근저당 · 왜관새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 상주농업협동조합 | 29,898,803원 | 233,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 101,898,803원 중 72,233,630원이 배당되고, 29,665,173원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왜관역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·단독주택·다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층으로, 위생·급배수·화재탐지·바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 165.0㎡, 평지의 부정형 토지로 소로한면에 접하며 공시지가는 543,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설·다가구주택이 결합된 개별성이 강한 물건이며, 5회 유찰 이력상 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차조건 확인. 201호 조주연의 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 각 층과 각 호의 주거·근린생활시설 이용현황, 공실 여부와 임대조건을 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고 왜관역 인근 유사 다가구·근린 혼합물건의 거래가격과 임대수익을 확인하세요.
- 주소 대조. 등기사항증명서상 중앙로4길 18-4와 변경된 2번도로길 57-1의 동일 물건 여부를 현장과 공부에서 확인하세요.
- 토지 조건. 일반상업지역, 부정형, 소로한면과 각 제한구역이 향후 이용 및 개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 채권 배당과 명도 협상 여건이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 5월 30일 왜관새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2020년 5월 14일 전입한 201호 임차인은 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 소멸하므로 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 물건은 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 지상 3층 건물과 토지이며 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가 73,965,000원이 감정가의 16.81%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 정밀검증. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 임대수익, 현장 상태와 유사 부동산의 현지 거래가격입니다.
