대구지방법원 2025타경786. 경산시 자인면 동부리, 자인로 177에 있는 토지와 창고의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김종수이며, 2005년 자인농업협동조합 근저당 180,000,000원이 설정된 뒤 2006년 같은 조합 명의의 근저당 180,000,000원이 추가됐습니다. 2025년 자인농업협동조합이 청구액 186,687,488원으로 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2005.09.30. 접수된 자인농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 두 번째 근저당과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하므로, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 물리적 현황과 매각 범위가 복잡해 권리분석보다 현장·목록 대조가 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 두 근저당은 소멸, 인수는 0원

말소기준은 2005년 자인농업협동조합 근저당 180,000,000원입니다. 2006년에 설정된 같은 조합의 후순위 근저당 180,000,000원과 2025년 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 두 근저당 중 125,912,122원이 배당받지 못하지만, 이 미배당 채권은 낙찰자의 인수금이 아닙니다. 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 694,527,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 238,223,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준으로 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반 주택처럼 표준화된 비교가 쉬운 유형이 아닙니다. 창고와 여러 토지가 일괄매각되고, 일부 부동산은 공도를 사이에 두고 있으며, 지목과 현황이 다르고 멸실 건물과 매각 제외 구조물도 존재합니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 실제 활용가치는 잔존 건물의 상태, 차량 동선, 토지별 연결성, 철거·정비비용, 허가 가능한 용도에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 238,223,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권 186,687,488원이 충족되는 시나리오지만, 4회 유찰 시 채권자 총배당은 163,621,515원으로 줄어 신청채권도 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 매각 범위·현황 — 등기보다 현장이 더 어렵다

• 일괄매각. 토지와 지상 건물이 한꺼번에 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
• 공도를 사이에 둔 목록. 부동산 목록 중 말소된 지번 147-5를 제외한 나머지는 공도를 사이에 두고 있으나 한 부지처럼 이용되는 것으로 조사됐고, 지상 건물들은 같은 도로명주소를 사용합니다.
• 매각 제외 구조물. 이동식주택, 컨테이너, 철파이프조 가추 등 철거·이동이 쉬운 구조물은 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 멸실 건물. 농산물창고 115.42㎡는 멸실된 상태입니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 3·4의 공부상 지목은 답이지만, 목록 3은 현황 잡종지, 목록 4는 현황 창고부지입니다.
• 잔존 건물. 이용 중인 건물은 창고이며, 경량철골구조 또는 경량철골조 판넬지붕의 단층 건물입니다.

⑤ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산제일고 서측 인근이며, 주변은 상가·근린생활시설·후면 단독주택·나지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 창고는 경량철골구조 또는 경량철골조 단층 건물로, 판넬 외벽과 콘크리트 바닥 등이 확인됩니다. 일부 건물에는 급배수설비와 공조설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역과 고도지구가 적용되며, 일부 토지는 자인서부지구 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 토지정보상 침수위험지구와 접하는 사항이 확인됩니다.
• 환금성. 토지·창고 복합물건이고 3회 유찰된 상태여서, 아파트처럼 표준화된 매수층을 기대하기 어렵습니다. 실제 활용 목적이 분명한 수요자 중심으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경계·동선 확인. 공도를 사이에 둔 각 목록의 위치와 차량 진입 동선, 실제 일체 이용 가능성을 지적도·현황도와 대조하세요.
• 매각 제외물 특정. 이동식주택·컨테이너·철파이프조 가추 등이 낙찰 대상이 아니므로, 현장에서 제외 구조물을 사진과 도면으로 구분해야 합니다.
• 멸실·철거비 검토. 멸실된 농산물창고 115.42㎡의 공부 정리 여부와 잔존물 처리비용을 확인하세요.
• 지목·현황 정합성. 답으로 등재된 토지가 잡종지·창고부지로 이용되고 있으므로, 농지 관련 절차와 원상회복·개발행위 가능 여부를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대와 사용계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 인근 토지·창고 거래와 임대수익, 철거·정비비를 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2005년 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다.

토지와 창고가 일괄매각되고, 일부 목록은 공도를 사이에 두며, 멸실 건물과 매각 제외 구조물이 있고, 공부상 지목과 실제 이용상태도 다릅니다. 여기에 임대관계까지 미상이므로 현장을 보지 않고 등기와 최저가만으로 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 보수적으로 검증. 3회 유찰과 감정가 34.3%라는 숫자보다, 실제로 어떤 토지와 건물을 어떤 비용으로 활용할 수 있는지가 이 물건의 가치를 결정합니다.