광주지방법원 2025타경356. 광주 서구 풍암동 삼능아파트 104동 6층 601호, 전용면적 60.0㎡ 아파트입니다. 표면상 최저가는 74,816,000원으로 감정가 167,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 강제경매개시결정일인 2025.02.14보다 먼저 전입한 최선웅·한성우 두 임차인이 있고, 현재 배당모형상 미배당 보증금 합계 366,930,688원이 매수인에게 남습니다.
현재 회차에서 최선웅의 보증금 150,000,000원 중 73,069,312원만 배당되고, 76,930,688원이 남습니다. 확정일자가 확인되지 않은 한성우의 보증금 290,000,000원은 배당액이 0원으로 계산돼 전액 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰대금 74,816,000원과 인수액을 합친 실질취득은 441,746,688원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암순환로 86, 104동 6층 601호 (풍암동, 삼능아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 60.0㎡ · 지상 15층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 · 아파트 이용 |
| 소유자 | 주식회사라이프앤워크 (2021.10.25. 소유권이전 · 거래가 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 74,816,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최선웅 / 150,789,041원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 2명
현재 유효한 근저당권은 확인되지 않고, 과거의 한국주택은행·국민은행·우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이 사건에서는 2025.02.14. 접수된 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 하지만 최선웅은 2022.02.04., 한성우는 2023.12.11. 전입해 모두 그보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최선웅 건물 전부 · 주거 | 계약 2021.12.25 확정 2022.01.21 점유 2022.02.03 전입 2022.02.04 | 150,000,000원 | 2024.02.21 주택임차권등기 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 예상배당 73,069,312원 미배당 76,930,688원 |
| 한성우 전부 | 전입 2023.12.11 확정일자 확인 안 됨 | 290,000,000원 | 2025.05.08 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 예상배당 0원 전액 인수 290,000,000원 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 따라서 두 보증금을 중복신고로 제외할 수 없으며, 각 임차인의 미배당액을 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 비교 — 최저가 50.1%가 할인율이 아닌 이유
삼능남양 전용 60.0㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 149,291,666원이고, 최신 거래는 2026.03. 142,000,000원입니다. 표면상 최저가 74,816,000원은 최근 12개월 평균의 50.1%입니다. 그러나 이 비율은 인수액을 제외한 값이므로 실제 가격 메리트를 나타내지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 142,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 14 | 149,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 8 | 157,500,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 149,291,666원 |
현재 회차의 실질취득 441,746,688원은 최근 12개월 평균보다 292,455,022원 높고, 평균의 295.9%입니다. 최신 거래 142,000,000원과 비교하면 311.1%입니다. 따라서 이 물건을 “감정가보다 55.2% 싸다”거나 “최근 시세의 절반”이라고 평가해서는 안 됩니다.
회차별 실질부담 — 유찰돼도 약 441,000,000원
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 74,816,000원 | 366,930,688원 | 441,746,688원 |
| 4회 유찰 시 감정가 35.84% | 59,852,800원 | 381,624,550원 | 441,477,350원 |
| 5회 유찰 시 감정가 28.67% | 47,882,240원 | 393,379,640원 | 441,261,880원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 감소하지만 미배당 보증금 인수액은 증가합니다. 집행비용 추정치 변화로 총액에 소폭 차이가 있으나, 실질취득은 세 시나리오 모두 약 441,000,000원대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,746,688원 | 0원 |
| 1. 임차인 최선웅 보증금 | 150,000,000원 | 73,069,312원 | 76,930,688원 |
| 인수. 임차인 한성우 보증금 | 290,000,000원 | 0원 | 290,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최선웅 | 150,789,041원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금은 집행비용과 최선웅의 임차보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 풍암중학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·상가·점포·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다. 감정평가상 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 접근도로. 단지 북측 왕복 4차로, 남측 왕복 2차로 포장도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 신암초등학교와 풍암중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,094,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 삼능남양은 564세대, 2000.10.14. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건이며 140,000,000원~157,500,000원에 형성됐습니다.
- 경매 환금 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리하지 마세요. 현재 회차의 판단가격은 74,816,000원이 아니라 인수액을 포함한 441,746,688원입니다.
- 한성우 임대차 원본 확인. 보증금 290,000,000원, 전입 2023.12.11., 확정일자 확인 안 됨이라는 전제가 실제 임대차계약서·주민등록·점유 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 최선웅의 복수 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차보증금 채권, 강제경매 청구채권 150,789,041원 및 집행권원의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액을 다시 계산하세요. 최선웅 보증금은 전액 배당되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않습니다. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 미배당액이 달라집니다.
- 점유와 명도 조건 확인. 임차권등기 이후의 점유 현황과 한성우의 실제 점유 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 등 배당모형에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·배당요구서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰 할인”이 인수액으로 되돌아온다
이 물건은 감정가 167,000,000원에서 세 차례 유찰돼 74,816,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 실거래의 절반 수준이지만, 권리분석을 통과한 실제 숫자는 전혀 다릅니다. 한성우의 보증금 290,000,000원과 최선웅의 미배당액 76,930,688원을 더하면 매수인 인수액은 366,930,688원이고, 현재 회차 실질취득은 441,746,688원입니다.
더 유찰돼도 최선웅에게 돌아가는 배당이 줄어드는 만큼 미배당 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 441,000,000원대에 머뭅니다. 최근 12개월 평균 실거래 149,291,666원과 최신 거래 142,000,000원을 모두 크게 웃도는 구조입니다. 최저가는 싸지만 취득은 비싸고, 유찰은 할인보다 인수액 증가로 연결됩니다. 임차관계가 원본 서류에서 뒤집히지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 인수형 물건입니다.