대구지방법원 2025타경801. 경산시 옥산동 856-10 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 법원 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택으로 1·2층은 각각 2가구, 3층은 1가구로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 박철호이며 2024.12.03 매매로 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 감정가의 16.81%인 49,104,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수보다 선순위 권리의 존속 여부가 먼저입니다. 2013년 박설향 전세권이 2025.05.01 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 권리표시상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥산동 856-10 · 경상북도 경산시 성암로13길 3-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(1,2층은 2가구, 3층은 1가구) |
| 토지 | 대 189.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박철호 (2024.12.03 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 292,166,900원 / 49,104,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박설향 / 72,301,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2013년 전세권이 핵심
말소기준은 2025.05.01 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2013.10.22 박설향 전세권 70,000,000원은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있습니다. 반면 1997년 김재주 전세권, 2018년 이상숙 전세권, 2018년 노하영 주택임차권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2025.12.22 등기된 홍창표 주택임차권은 말소기준 이후 등기로 매각으로 소멸 표시가 되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 김성임은 101호 전입일이 2021.07.05로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 홍창표는 보증금 40,000,000원, 전입·확정일자 2021.03.10으로 우선변제권 행사가 가능한 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성임 | 101호 | 2021.07.05 / 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 홍창표 | 1층 102호 57㎡ 전부 | 2021.03.10 / 2021.03.10 | 40,000,000원 | 2025.12.22 | 있음 | 있음 | 아님 |
③ 가격 — 4,910만원이 실질 매입가가 아니다
현재 최저매각가는 49,104,000원입니다. 그러나 선순위 박설향 전세권의 현재 가정배당은 7,820,128원에 그쳐 전세금 70,000,000원 중 62,179,872원이 남습니다. 이 전세권이 권리표시대로 인수된다면, 보수적으로 계산한 실질취득은
직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 5회 유찰 자체도 권리·점유 위험을 상쇄하는 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 별도 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 49,104,000원 | 7,820,128원 | 134,481,241원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 34,372,800원 | 0원 | 142,301,369원 | 6,645,910원 |
| 7회 유찰 시 | 24,060,960원 | 0원 | 142,301,369원 | 16,772,137원 |
위 별도 인수 추정액과 별개로, 등기상 선순위 박설향 전세권 70,000,000원의 존속 표시를 반드시 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,283,872원 |
| 1. 임차인 홍창표 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 전세권 · 박설향 | 70,000,000원 | 7,820,128원 |
| 3. 경매개시결정 · 박설향 | 72,301,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 142,301,369원 중 채권자 배당액은 7,820,128원, 미배당은 134,481,241원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 옥산동 소재 옥산우체국 북동측 인근으로, 단독·다가구주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통시설 편의성 및 간선도로와의 거리 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 조적조(시멘트벽돌) 평슬라브지붕 3층으로 외벽은 드라이비트·몰탈위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 189.8㎡, 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접하고 공시지가는 650,500원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역 및 대해유치원 상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박설향 전세권 원본 대조. 2013.10.22 설정 전세금 70,000,000원의 매각 후 존속·말소 조건을 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 김성임 보증금 확인. 101호 전입은 2021.07.05이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 위험을 금액으로 확정하기 전에는 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 홍창표 배당 확인. 보증금 40,000,000원, 전입·확정일자 2021.03.10입니다. 현재 회차는 전액 배당 가정이지만 추가 유찰 시 미배당 승계액이 발생합니다.
- 5회 유찰 착시 경계. 최저가 49,104,000원 자체를 실질취득액으로 보지 말고 선순위 권리와 미배당액을 합산해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 대상 범위와 현황을 원본 도면·등기와 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,910만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 292,166,900원과 최저가 49,104,000원의 차이입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 할인율과 반대 방향입니다. 2013년 박설향 전세권 70,000,000원이 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 표시되어 있고, 현재 가정배당 후에도 62,179,872원이 남습니다. 이를 최저가에 더하면 이미 111,283,872원입니다.
여기에 101호 김성임은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 홍창표 역시 추가 유찰 시 미배당 보증금 승계가 발생하는 시나리오가 잡혀 있습니다. 직접 비교할 실거래 시세도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 선순위 전세권 말소 여부와 미상 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
