대구지방법원 2025타경801. 옥산우체국 북동측 인근에 있는 토지 189.8㎡와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 1·2층 각 2가구, 3층 1가구의 단독주택이며, 매각은 일괄매각입니다. 소유자는 박철호이고, 신청채권자 박설향의 청구금액은 72,301,369원입니다.
표면상 가장 강한 매력은 가격입니다. 감정가 292,166,900원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 100,213,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 전세권과 임차보증금이 실제로 얼마나 남는지입니다. 특히 박설향은 2013년 전세금 70,000,000원의 전세권자이면서 이번 강제경매 신청채권자이므로, 전세권 채권과 신청채권 72,301,369원의 관계 및 매각으로 전세권이 소멸하는지를 원문으로 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥산동 856-10 · 경상북도 경산시 성암로13길 3-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(1·2층 각 2가구, 3층 1가구) |
| 토지 | 대 189.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박철호 (2024.12.03. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 292,166,900원 / 100,213,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박설향 / 72,301,369원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 확인해야 한다
말소기준은 2025.05.01. 강제경매개시결정입니다. 따라서 2013.10.22. 설정된 박설향의 전세권과 2016년부터 대항요건을 갖춘 노하영, 2021년부터 점유·전입한 홍창표 및 김성임은 모두 말소기준보다 앞선 권리 또는 점유관계입니다. 홍창표의 임차권등기 자체는 2025.12.22.로 말소기준 이후이지만, 전입·점유·확정일자는 2021.03.10.이므로 배당 및 인수 판단은 임차권등기 접수일만으로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성임 101호 | 미상 | 2021.07.05 확정일자 미상 | 2025.07.11 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 노하영 건물 2층 중 약 56.5㎡ | 45,000,000원 | 2016.03.31 2016.03.31 | 2018.08.22 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 홍창표 102호 57㎡ 전부 | 40,000,000원 | 2021.03.10 2021.03.10 | 2025.12.22 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 노하영과 홍창표의 알려진 보증금은 합계 85,000,000원이며, 현재 최저가 100,213,000원 시나리오에서는 각각 전액 배당됩니다. 그러나 김성임은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 예상배당에도 금액을 넣을 수 없습니다.
③ 가격 해석 — 34%는 할인율이지 안전마진이 아니다
감정가 292,166,900원 대비 현재 최저가는 100,213,000원으로, 표면 할인율은 큽니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 다음 유찰부터는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 나타납니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·34.3% | 100,213,000원 | 0원 | 100,213,000원 | 159,291,351원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 70,149,100원 | 16,513,584원 | 86,662,684원 | 172,301,369원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 49,104,370원 | 37,179,509원 | 86,283,879원 | 172,301,369원 |
4회 유찰 시 최저가는 70,149,100원으로 내려가지만 인수액 16,513,584원이 붙어 산식상 실질취득은 86,662,684원입니다. 5회 유찰 시에도 최저가는 49,104,370원까지 내려가지만 인수액이 37,179,509원으로 늘어 실질취득은 86,283,879원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총 취득액이 약 86,000,000원대에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,202,982원 |
| 1. 임차인 노하영 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 1. 임차인 홍창표 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 김재주 전세권(2000.07.13. 말소) | 미상 | 0원 |
| 3. 박설향 전세권 | 70,000,000원 | 13,010,018원 |
| 4. 이상숙 전세권(2021.03.08. 말소) | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 박설향 | 72,301,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 노하영과 홍창표가 전액 배당되고, 박설향 전세권에는 13,010,018원만 배당됩니다. 채권자 미배당액은 159,291,351원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 김성임은 보증금이 확인되지 않아 계산에 포함되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 옥산동 옥산우체국 북동측 인근으로, 주변은 단독·다가구주택과 상가가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설의 편의성 및 간선도로와의 거리 등을 종합한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 조적조 평슬라브지붕 3층 건물로, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 189.8㎡의 대지로 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하고, 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다. 공시지가는 650,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 대해유치원 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1·2층 각 2가구와 3층 1가구로 이용되는 다가구형 단독주택과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 개별 아파트보다 매수층이 제한되고 임차인별 명도·보증금 정리가 필요해 환금성을 낮게 평가해야 합니다.
입찰 체크리스트
- 박설향 전세권 원문 확인. 전세금 70,000,000원 중 예상 미배당 56,989,982원이 매수인에게 인수되는지, 신청채권 72,301,369원과 동일한 채권인지 확인해야 합니다.
- 김성임 보증금 확인. 101호 전입일은 2021.07.05.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구서 및 매각물건명세서 원문으로 금액과 순위를 확인해야 합니다.
- 노하영 권리관계 확인. 2018.09.12. 임차권등기가 말소됐는데도 현재 배당요구 임차인으로 반영돼 있으므로 보증금 반환 여부와 현재 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 홍창표 배당요구 확인. 전입·점유·확정일자는 2021.03.10., 임차권등기와 배당요구일은 2025.12.22.입니다. 종기 준수 여부와 실제 배당순위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 4회·5회 유찰 시 최저가는 크게 내려가지만 인수액이 늘어 산식상 실질취득액이 각각 86,662,684원과 86,283,879원에 머뭅니다.
- 점유·명도 범위 확인. 101호, 102호, 2층 일부와 3층 전세권 등 여러 점유관계가 얽혀 있으므로 현장 방문으로 각 층·호수의 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 대상, 제시외 건물·부속시설 여부를 감정평가서와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 공과금·세금 확인. 당해세, 공용요금, 도시가스·수도 체납 및 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔어도 권리가 가격을 다시 올린다”
이 사건은 최저가만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 노하영·홍창표의 알려진 보증금만 85,000,000원이고, 다음 유찰부터는 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환돼 실질취득액이 약 86,000,000원대에 고정됩니다. 여기에 2013년 박설향 전세권의 미배당 56,989,982원과 김성임의 미상 보증금까지 남아 있습니다.
따라서 현재 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 계산할 수 없다”입니다. 박설향의 전세권과 신청채권 관계, 김성임의 임대차 금액, 각 임차인의 실제 채권 잔액을 확인해 인수액을 확정한 뒤에야 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 타당한 고위험 다가구형 일괄매각 물건입니다.