대구지방법원 2025타경873. 대구 수성구 수성동4가 수성화성쌍용타운 104동 9층 901호 아파트입니다. 현재 소유자는 이종원·최영진으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2017년 소유권이전 당시 거래가액은 231,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 177,100,000원입니다.
말소기준권리 이후 설정된 스마일에셋플러스대부의 지분 근저당권 2건과 국민행복기금 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 인수 위험보다 1회 유찰된 가격과 실제 점유 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-5 수성화성쌍용타운 제104동 제9층 제901호 |
| 물건종류 | 아파트 · 동일 면적 비교 기준 60.0㎡ |
| 소유자 | 이종원 지분 2분의 1 · 최영진 지분 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2017.08.16 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 149,577,317원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역 없음. 말소기준은 2017.08.16 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 이종원 지분에 설정된 스마일에셋플러스대부 근저당권 30,000,000원과 15,000,000원, 국민행복기금 가압류 6,435,609원 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 채권 미배당액은 발생하지만, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.1%
단지 실거래 자료는 ‘쌍용화성’ 동일 면적 60.0㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 255,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 247,000,000원입니다. 현재 최저매각가 176,400,000원은 최근 평균의 69.1%로, 실거래 최저가 240,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.0㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 255,333,333원 |
표본 거래 범위는 240,000,000원~269,000,000원입니다. 감정가 252,000,000원은 이 범위 안에 있고 최근 평균과도 유사하지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 실거래 범위 아래로 내려와 있습니다. 따라서 가격 수치만 보면 신건 단계와 달리 경매 할인 구간에 진입한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 177,100,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사스마일에셋플러스대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사스마일에셋플러스대부 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,435,609원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 228,535,609원 중 예상배당은 173,130,400원이며, 미배당액은 55,405,209원입니다. 하나은행 배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 실제 채권액 확정과 세금·집행비용 등에 따라 후순위 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 쌍용화성은 677세대이며 준공일은 1996.11.26입니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이고 도로 접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 접합니다.
- 도로·보호구역. 중로1류와 중로2류에 접하며 상대보호구역과 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 토지 지표. 토지면적은 26,556.0㎡, 공시지가는 3,618,000원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 동일 면적 거래가 2026.01부터 2026.07까지 12건 확인돼 가격 비교 표본은 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 현장 방문 및 매각 서류를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 공유자·매각 범위 확인. 소유자는 이종원·최영진 각 지분 2분의 1이므로 매각 대상과 등기 원문을 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 스마일에셋플러스대부 근저당권 2건과 국민행복기금 가압류가 매각으로 소멸하는지 최종 명세서를 확인하세요.
- 내부 상태 반영. 준공일과 호수별 관리 상태를 고려해 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선 관련 금액을 관리 주체에 확인하세요.
- 배당표 해석. 예상배당은 채권최고액 기준이므로 실제 채권액과 세금에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 간격이 함께 보인다
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조가 단순합니다. 현재 최저매각가 176,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 255,333,333원의 69.1%이고, 최신 거래 247,000,000원 및 실거래 최저가 240,000,000원보다 낮습니다. 1회 유찰로 가격 간격이 충분히 벌어진 만큼 권리와 가격 모두 검토할 가치가 있는 단계입니다.
다만 준공일이 1996.11.26인 단지이고 실제 점유 상태와 내부 상태가 확인되지 않은 만큼, 실거래 평균과 최저가의 차이를 전부 수익으로 보아서는 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 최종 승부는 점유·수리·관리비 확인입니다.
