대구지방법원 2025타경884. 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 65-1의 토지와 공장·사무실 이용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,069㎡이고, 감정평가상 건물은 공장과 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사두산테크이며, 하나은행이 청구금액 1,331,130,891원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기 구조의 기준점은 2022년 4월 4일 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,509,600,000원이고 토지, 제6동호 건물 및 공장·광업재단 저당법상 목록이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이보다 앞선 대구은행·농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 박두경 명의 근저당과 관련 가처분도 이후 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 65-1 · 경상북도 칠곡군 지천면 금호로1길 36 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 이용 |
| 토지 | 공장용지 2,069㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골조 판넬지붕 단층 · 공장 처마고 약 6미터 · 사무실 급배수·위생설비 |
| 소유자 | 주식회사두산테크 |
| 감정가 / 최저가 | 1,809,491,340원 / 886,651,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,331,130,891원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 기계기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액도 없으며, 매수인 인수금액은 0원입니다. 현존하는 압류·가압류는 모두 하나은행 근저당보다 뒤에 접수되어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 886,651,000원으로 감정가 1,809,491,340원의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 620,655,700원, 4회 유찰 시에는 434,458,990원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 886,651,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 620,655,700원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 434,458,990원 | 24% | 0원 |
그러나 동일 용도의 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 실질취득금액은 인수액이 없으므로 현재 회차 기준 886,651,000원입니다. 가격 판단은 이 금액을 공장·토지, 기계기구 및 제시외 건물의 실제 상태와 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 886,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,266,510원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,509,600,000원 | 875,384,490원 |
| 2. 가압류 · 박재석 | 12,463,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이승원 | 93,422,811원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현진건설 주식회사 | 32,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 6,850,515원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 차건자 | 7,016,929원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 70,370,548원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 곽순연 | 52,081,215원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 정진욱 | 121,312,827원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 정기훈 | 19,093,690원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서병길 | 42,349,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 채권 합계는 2,016,561,245원이고, 현재 회차의 채권자 예상배당은 875,384,490원입니다. 미배당액은 1,141,176,755원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국·칠곡군 압류 금액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠곡군 지천면 연와리 소재 영남내륙물류기지 서측 인근이며, 주변은 중소규모 공장과 창고 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통여건을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 공장과 사무실로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골조 판넬지붕 단층이며, 공장은 H-Beam 주기둥·처마고 약 6미터· 에폭시코팅 바닥·판넬행거도어 및 샷시창호 구조입니다.
- 사무실. 샌드위치판넬 외벽, 벽지도배·타일 내벽, 데코타일·자기질타일 바닥이며 급배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,069㎡, 공업용 이용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 358,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역· 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 토지·공장·사무실·기계기구·제시외 건물의 세부 목록과 현존 상태를 감정서 원본 및 현장에서 일치시키세요.
- 제시외 건물 위치. 제시외 건물 2-4 중 일부가 의뢰외 지상에 소재하므로 토지 경계, 사용 관계와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 기계기구 확인. 포함되는 기계기구의 위치·수량·가동 여부와 반출 여부를 현장에서 점검하세요.
- 세금 압류 확인. 국과 칠곡군의 압류가 있으므로 세액과 법정기일, 실제 배당 반영 내용을 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등 규제가 향후 이용 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 동일 용도 실거래, 토지 가치, 건물 상태와 기계기구 가치를 별도로 검증한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 물건 범위와 가격”
등기상 결론은 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 현존하는 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 공장·사무실과 토지가 일괄매각되고 기계기구와 제시외 건물이 포함되며, 제시외 건물 일부는 의뢰외 지상에 소재합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 동일 용도 실거래 확인 없이 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 현장 확인 후. 이 사건은 숫자보다 매각 범위와 실제 상태를 정확히 확인하는 것이 우선입니다.
